摘要：开发商和物业管理企业是与物业紧密相关的利益主体。开发商对物业进行规划、建造，形成硬件主体；物业管理企业则为开发商、业主提供软件管理服务。物业前期介入的关键是了解各利益主体，满足投资、使用需求平衡，取得投资收益，保证业主的使用舒适和物业的可持续发展。
物业管理的前期介入，是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主 (使用人) 及物业管理的角度，提出一些合理化建议，使物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。
现代高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业建成后能够正常使用，物业管理企业的前期介入是非常必要的。目前，一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在业主入住前半年左右开始的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。物业管理企业真正意义上的前期介入应该是从项目前期设计开始，到物业接管验收为止。
物业管理前期介入无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业进行的则是软件管理。前者是在建造物业，后者则是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力。然而对于业主而言，关注的不仅是楼盘的地理位置与建筑是否合理，业主还会对物业管理的质量进行权衡。所以开发商在规划设计阶段就应该选择好物业管理企业，利用物业管理企业的经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合使用管理的要求，为以后的管理工作打好基础。而物业管理公司也应建立现代化的管理模式，在物业开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到居住水平提高的需要，并就这些问题与开发商积极互动，沟通交流。
一、从项目设计阶阶段开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后在使用阶段出现问题
物业管理公司参与物业规划设计，可以根据以往在小区物业管理实践和居民生活中发现的规划设计问题或缺陷，提出改正与完善措施，使这些问题在规划设计时能够予以避免。新项目开工前，物业管理公司可以先制定一个小区物业规划设计方案和发展规划前景，以书面形式提交给开发商，并且和开发商的设计人员一同确定物业规划设计方案，并由双方负责人签字后实施，具体方面有：
１．配套设施方面
如住宅小区规划设计必须考虑到幼儿园、物业用房，机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的适宜位置。
２．水、电、供暖、有线电视、通讯、燃气供应方规划设计要充分考虑到小区的地域特点和发展需要，水电供应容量应留有余地。
３．建筑材料方面
物业管理公司将根据在物业工作实施中所掌握的有关建材的情况，结合开发商以前建筑材料使用情况，向设计单位提供对在物业管理中易出现问题的建材及其它材料的详细品牌、型号等情况，避免因建筑材料质量差出现有损开发商形象的现象发生。
４．安全保卫方面
如设岗、围栏、道路、监控等。
５．垃圾处理方面
关于建立垃圾房、点，解决污染排放问题。
６．消防方面消
火栓、绿化用水的安置与使用等问题。
７、其它方面
如业主会所、网点、物管房的建立与维护。
