一、建立完善的业主档案资料
业主资料的重要性,对物业公司来说是不言而喻的,但是在实际工作中,特别是在前期物业管理工作中,大部分物业公司的业主资料直接来源于房地产开发商,因此很不完善。从法律意义上来讲,如何健全业档案资料呢?笔者认为,着重要注意如下几项资料的核实和登记:
1、业主为自然人的,注意其业主及家庭各成员身份证件资料、工作单位资料的核实和登记。从开发商手中接管相应资料的,一定要注意业主相关资料的完整性,如果内容不完整的,应在接管之际及时要求开发商配合,将资料补充完整。
2、业主为公司法人的,注意公司营业执照各项登记内容、公司财务帐号及法人身份证件资料的核实和登记。
3、业主将住房出租的,在注意业主资料登记的同时,还要注意租住人身份证件及工作单位资料或者是公司营业执照、财务帐号及公司法人身份资料的核实和登记。
以上各项证件资料,注意尽量要核实,并应尽量取得原始件的复印件。从服务的角度出发,这些资料的取得,不仅对物业公司全面的了解业主,以便为业主提供人性化的服务,提升物业公司的管理水平和服务质量有着重要意义,同时站在法律角度来说,还有着特殊的意义。
如:某物业公司接手了某小区的前期物业管理,在业主委员会选聘了新的物业管理公司后,对该小区部分购买了住房但一直没有入住、也没有交纳物业管理费的业主,依法向人民法院提出起诉。人民法院要求该公司补充业主除住址外的详细资料。由于接手该物业时,开发商只向该物业公司提供了简单的业主姓名及房间号资料,而物业公司在管理过程中对此没有引起足够的注意,后来在履行合同过程中又与开发商引发一系列纠纷,开发商对物业公司的诉讼根本不予以配合,导致该物业公司不能提供相应资料,因此人民法院驳回了该公司的起诉。