例如当一个业主与一个业主进行协商时，只花费一个小时，可其与多数业主协商花费的时间肯定不止一小时，这对业主而言，在成本不断增加的情况下，其收益并没有任何变化，相反，随着业主人数的增多，每一名业主对共有部分的权利份额呈下降趋势，这时，边际成本明显大于边际收益，业主中“每个人所感受到的利害关系的程度是如此之低，以至于大多数人都会认为花费时间、精力和财力去认清所争议的问题实在不划算” 。
因而业主往往缺乏足够的动力去维护其共有部分权益。当业主因其维护共有部分的成本过高而不得不将一部分共有部分置于“公共领域”之内时，其他人便产生牟利的冲动，这也是现实中屡屡出现物业服务企业、房地产开发公司等侵害业主合法权益（诸如侵占小区公共空地、出售物业管理用房、挪用专项基金等）的原因所在。另一方面，则是物业服务企业承担的高成本。物业服务企业提供物业服务，其服务对象是千家万户，享有参与权的业主人数众多，如果与每一户业主签订物业服务合同，那么，由于每一个业主个人偏好、知识水平等自身因素的不同，对合同内容亦会提出不同的要求和标准，物业服务企业与业主们达成一致的物业服务合同以满足业主们的服务需求（实际上这是不可能的），势必会在签约前、履约中及监督等活动花费非常昂贵的时间成本，这是物业服务企业所无法承受的，造成物业服务企业不愿（甚至是不敢）涉足物业管理，物业管理制度至此搁浅。所以，从一定程度上说，业主的多人数是物业管理制度选择的非常重要的制约因素。如何建立有效率的业主议事机制以解决这一现实问题，是实施和规范物业管理的根本所在。
与其他集体成员不同的是，业主的成员权是在其享有建筑物区分所有权时内涵的一种权利，业主不能放弃，于是形成了一个业主不能退出、他人不能进入的封闭性团体。这为业主必须服从集体就共有部分维修、管理事宜所做出的决策设定了非常好的前提条件。那么，这个集体决策如何有效率的形成呢？以避免上述分析中的无效率。制度的形成是多次博弈的结果，根据制度经济学理论，在涉及多人数的集体决策中，通过将成员间的信任建立在稳定而明确的规则基础之上，并设立“中间机构”，可最小化集体决策的交易成本。所以，我们看到现行有效率的业主议事机制就是业主大会决策、业主委员会执行的制度（见《物业管理条例》第二章规定），即所有的业主通过业主大会形式共同签订公约或订立章程，设立业主委员会，并将一部分权利让渡给该委员会，由其来组织、协调业主们的活动，并按照多数票制规则形成决策，该决策对每一个业主具有约束效力。这与公司制的组织形式非常相似。
物业管理中投机行为的防范
在物业管理中，其双方当事人业主和物业服务企业同样也会利用有限理性的限制、信息不对称的约束、交易成本的制约等采取投机行为，业主的投机行为主要为：一是业主因共有部分形成共有产权关系，共有部分对业主不具有排他性，故某一（些）业主会最大化的追求个人利益，其产生的成本就可能有其他业主来承担，表现为个别业主对建筑物共有部分的侵占（如占用公共空地建房）；二是对于已承担共有部分维修养护费用的业主而言，却不能排除未承担费用的业主对共有部分的收益，因而产生“搭便车”现象，表现为个别业主不承担物业服务费或专项基金。
物业服务企业的投机行为主要是基于以下两种因素产生，一是物业服务企业与业主之间的信息不对称，物业服务企业比业主在信息的获取、甄别等方面更具有优势，如在共有部分的维修养护方面，是否维修、维修范围、开支多少、施工质量等。其投机行为主要表现为服务偷懒，虚报开支，质价不相符；二是因为业主出于成本的考虑而对共有部分权益的忽视，致使物业服务企业对共有部分实施投机行为，表现为侵占共有部分（如擅自利用共有部分进行经营行为）这些投机行为均会不同程度的影响物业管理的正常实施，所以有必要通过有针对性的的措施来防范上述投机行为的发生：
1.业主公约及业主议事规则的完善。在业主公约这一具有法律效力的集体性契约中明确业主对建筑物共有部分维修管理的权利、义务、以及违约责任，对于不承担义务的业主，其他业主或业主委员会可责令其履行义务并承担违约责任。而业主议事规则的完善，将有利于确定业主、业主大会、业主委员会三者的关系，明确各自的权限、职责，以及议事程序。使业主之间、业主与业主委员会之间形成有效地制约、监督关系。
2.物业管理作为一种民事活动，调整业主与物业服务企业之间关系的重要工具是双方签订的物业服务合同，那么，对于合同的主要内容，如共有部分的范围、服务内容、养护标准、维修要求、专项基金的使用条件及程序等等，尽可能细化，操作性强，减少因合同漏洞而产生履行中的不可预测性。这对于防范物业服务企业的投机行为是非常必要的。
3.公开资金使用制度。投机行为是为了追求利益，最直接的利益表现就是金钱，当将物业管理费的收支、专项基金的分摊及使用、以及利用共有部分经营所得等情况公示于业主，把业主的缴费、物业服务企业的使用等信息透露出来，那么，一些业主或物业服务企业的投机行为就会显现，有利于业主或业主委员会行使监督权利，最小化投机行为的发生。
