居住小区业主私家车快速增加，现有的小区公共设施已经不能满足业主车辆停放需求，停车难矛盾制约着小区物业管理，引发了业主与业主、业主与物业公司之间的矛盾。笔者对淮安市住宅小区停车难问题进行调查研究，分析原因，通过建设城市停车系统、提升停车空间利用率、科学规划设计等措施，缓解小区停车难。
据不完全统计，淮安市区私家车的拥有量从2000年的4,038辆增至2010年5月底的8.2万辆，总量增加了近20倍。尤其是2008年至2010年，私人轿车进家庭步入高峰期。但是，由于不少居民小区特别是老旧小区，在规划设计时“先天不足”，导致车位配置远远滞后于现实需要，普遍出现了停车难。另外，停车难还引发了一系列的并发症，如无序停车破坏绿化带、占据消防通道等，引发了小区业主间及业主和物业公司之间的重重矛盾。
笔者会同有关部门的同志一道就淮安市小区停车难开展了专题调研，发放问卷，召开座谈会，广泛向物业公司、业主委员会、私家车车主、小区无车主居民以及居委会部分工作人员了解情况，现场查看了小区停车现状，并就造成小区停车难的原因和完善小区停车设施建设及管理作了一些探析。
淮安市区小区停车现状
调研人员向市区(清河区、清浦区)20多个小区的物业公司和150多位小区居民发放问卷进行抽样调查后初步了解到以下六种基本情况：
一是35%以上的居民已有驾照，其中有22%的居民已是有车族，另有10%的居民正考虑近两年内成为有车族。
二是80%的居民都感到小区有不同程度的乱停车现象，甚至个别小区仍有乱收费现象。
三是70%的小区物业公司都认为，小区内现有车位已经不能满足本小区车辆的停放需要，其中有15%的小区根本无法保证本小区车辆的需求，夜间小区里的车位更是“座无虚席”。
四是95%以上的小区物业公司都感到，小区私家车的数量从2006年开始增速加快，特别是近两年上半年尤为明显。以清河区新世纪城市花园小区为例，该小区占地面积约为3.68万平方米，建筑面积约为7.47万平方米，共有住户399户，于2001年建成交付使用，小区共设计停车位75个(露天45个、地下30个)，但目前小区车辆已有150多辆。仅今年上半年该小区的私家车又增加了近20辆，并且以每年30%的速度递增，小区中车辆已经超出现有车位一倍，给停车管理造成相当大的压力。
五是由于“停车难”客观造成了业主的无序停车，从而导致小区管理上的“并发症”。据调查，为了安全起见，有车族大都喜欢把车停放在小区内。限于车位数量，车主们只好“占领”小区内的空间和道路，因停车引发的纠纷也日渐增多。有的小区物业公司因业主不预先租用泊车位，就不让业主的车进小区，业主一怒之下堵了小区门口;有的小区一些没有固定停车位的汽车挤占小区公用绿地而引起无车居民的不满等等。与此同时停车难又带来了出行难。有的有车族还占用过道或是把车停放在小区内的出入道上，不仅迫使居民只能在夹缝中穿行，还影响其他车辆的出入。东方花园的李先生很无奈地对调查人员说：“我们小区车位少，每天下午如果不早点回去，就只能把车停在路边。好不容易停进去了，第二天开出来又成了问题。有一次我要出门，出行道上都是车，只好请保安把车主都叫了出来，调了半个小时车才出了小区的门。”
另外，汽车露天停放，容易出现汽车被损坏或被盗窃的现象。汽车停放产生的噪音和尾气污染扰乱了居民的正常生活，同时也引发邻里纠纷不断。
居民小区停车难原因分析
停车难问题不仅是淮安市所存在的问题，也是全国性的问题。由于楼盘在设计上缺乏前瞻性，导致了今天的“时代病”。绝大多数老旧小区在当初设计时都没有机动车车库和停车位，加之小区内可利用的空间极其有限，随着私家车的增多车位之争越演越烈。调研人员通过召开座谈会对淮安市小区停车难问题作了分析，对造成居民小区停车难问题的原因初步归纳为以下五点：
小区停车场地规划相对滞后，配建标准低是导致小区停车问题的主要原因。据了解，20世纪80年代以前开发的小区都没有设计停车场，80年代以后的设计标准是每10户1个停车位，比如华城小区、化工二村等;2000年以后，规划部门一般建议房地产商配置车位占住户的20%以上，2005年左右这个比例调整到40%，如浦东花园、嘉润园小区，交付时间不是很长，也规划建设了部分汽车位，但是依然不能满足业主车辆增长的需求。建议归建议，一些开发商为了节约成本，在建造小区时常常少建甚至将车位改作他用，因此车位与汽车增长比例失衡带来的供需矛盾在一些新建小区中依然存在。
机动车数量的急剧增加，是小区停车问题的根本原因。一是私车的增加。就市区而言，仅今年上半年，私车净增5,953辆，同比增速达42%，而且汽车消费的增速还有进一步加快的可能。二是公车回家过夜的数量也较大。比如富春花园，夜间停在小区的汽车有400多辆，其中仅单位公车就有120多辆，公、私车之比为3:7。
停车管理不得力，是小区停车问题的重要原因。部分住宅小区没有实行封闭式管理，对车辆的进出缺乏有力的管制措施，外来车辆随意进入增加了小区停车压力。有些小区因为地下车库高额的费用(地下车库价格多数10万元上下)而没有得到充分的利用。挤占绿地、破坏绿化现象时有发生，有的小区消防安全通道也被占用，一旦发生火患，后果将非常严重。
部分小区人防工程未投入使用。小区人防工程平时能容纳部分车辆停放，但由于人防工程权属不清，管理不到位，部分小区人防工程或尚未移交，或未用于停车，或使用权被返租给了开发公司，开发企业又要出售给个人等等，这些原因影响到小区汽车停放。
停车设施具有公益性特征，投资大，回收期长。大多数开发商不愿在小区内再投资开发建设停车场(库)，因涉及权属、使用率、收益、管理等诸多方面问题，并且在停车设施方面要花更多的钱，还要承担更多的社会责任，这也是小区停车问题的又一重要原因。另外，开发公司建设的地下停车库闲置较多，一般比较注重出售收益，不注重出租收益，导致部分车辆不能入库。
对策与措施
小区停车难是民生问题，也是城市发展过程中迫切需要解决的难题，需要公安、房管、城管、规划等部门共同努力，才能达到“停车有位，停车有序”的理想状态。笔者提出解决建议如下：
科学规划，合理设计小区停车系统。做好小区停车设施总体建设规划，是解决城市发展中可能出现的停车问题的基础性工作，也是必由之路。要坚持“科学规划，远近结合，分步实施”的原则。立足长远，未雨绸缪。随着私人机动车普及程度的日益提高，今后城市自备停车位的建设重点应由办公地点转向居住区，在居住小区的整体规划设计中要充分预留停车位空间，同时，考虑到城市机动化发展是一个渐进的过程，停车需求水平呈现一定的阶段性，小区的停车设施规划宜分近期和远期两个阶段，对停车位配置标准实行幅度控制，可近期采用下限，即户数与车位数为10：3;远期达到上限，即户数与车位数为1：1。区别对待，合理配置。针对住房类型应采取相应的停车位建设标准，以中、高收入阶层为主要对象的普通商品房，需要适当提高停车位建设标准，而面向中低收入的经济适用房、廉租房，则可采用较低的停车位建设标准。科学设计，合理分流。小区规划时，设计小区机动车通道与非机动车通道，业主机动车辆进入小区后，只能通过机动车通道直接进入地下停车库，不能滞留在地面道路上。而非机动车通道可通往自行车库及住宅，由业主步行。规划建设区域停车场。在老旧小区不能满足业主停放车辆的情况下，在旧城改造时，预留出土地合理配置停车场。建设立体车库，提高空间利用率。
“开源”与“挖潜”并举。建立城市公共停车体系，这个体系不仅包括公共停车场，而且要利用所有的空间，尤其是旧小区。可以在大多数旧小区挖掘空地建设停车场地。加大停车场、停车设施的建设，鼓励小区住户与企业在有限空间投资建设立体停车场,这是解决停车难最简便的办法。小区在进行绿化时多种大树来代替草皮，因为大树之间的空间较大，可以用来停车。这样既可以绿化小区，又可以缓解停车难问题。利用人防工程停放车辆，缓解停车难。由于人防工程权属不清，但一般情况下不属于开发公司所有，因此任何单位不得将人防工程的使用权出售或长期出租给开发企业或个人，平时应当将人防工程用作停车场，用于小区业主车辆停放，停车净收益可以按比例分配，一部分交给人防工程管理部门用于维修，一部分用于弥补物业服务经费不足，可增强物业公司管理积极性。
实施主动战略，加强对小区的停车设施建设与管理。加强组织建设，对现有管理部门的职责、功能进行整合，明确一个全市性的权威管理机构，对在建小区的停车配套设施的审批建设、竣工验收、经营管理、收费价格等作出明确的规定，并对现有小区的停车设施进行统一管理，变单一粗放型管理为集中精细化管理。制定相关管理措施，做到有法可依、有章可循。从制度、法规方面入手，对小区停车场的管理制订相应的管理办法，特别是对已出现停车拥堵现象的小区要实现管理的制度化、技术的信息化、方式的灵活化。如监控小区停车场的数量和容量、调整停车费用、实行停车限制限时等，以达到控制停车总量和有效分流。建立沟通协调机制，做到及时了解、快速反应。有关部门要主动与物业管理公司或小区业主委员会保持联系，同时要加强物业管理公司、小区业主委员会、车主的三方沟通，相互支持、相互理解，共同协商解决小区停车方面可能出现的问题。有车位再买车。买车前必须要有已取得有效车位的证明材料等。现在很多人都是“买得起马，备不齐鞍”，许多家庭宁可买多辆车，也不买一个车位。
出台相关政策，为破解小区停车问题提供政策支持。大力发展停车产业。坚持“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，积极吸引、鼓励和支持社会资本投资对公益性停车场建设项目进行投资，鉴于这类项目投资回收期一般较长的现状，建议对建设公共停车场的民间企业给予停车场规划费、建设费等。同时，灵活融资贷款制度，实行鼓励性融资政策、银行给予优惠贷款等，简化手续，提高效率，为投资者创造一个良好的外部环境。研究建设公益性停车场。在住宅小区相对集中、达到一定规模且停车矛盾较为突出的地区，建议由政府配套建设大型地下停车库，统一管理、统一收费，可以从根本上缓解小区停车问题。
积极实施共享停车、错时停车等方式，为破解小区“停车难”问题做出努力。做好宣传工作，引导居民改善停车习惯。车主就近停车的习惯势必会造成单位空间内停车密度较大。调查中我们发现，绝大多数车主只愿意在住宅附近停车，甚至连附近停车场都不愿意进。对这些车主要进行政策宣传，做好实际情况的解释工作，减少物业公司与车主的矛盾。倡导有条件的机关事业单位停车场错时对外开放。坚持能开放则开放、免费或低价收费开放、有序开放和严格管理的原则，将机关事业单位停车场对附近居民小区错时开放，同时加强管理与协调，避免产生停车期间车子被损毁等民事纠纷。充分利用小区内的现有空间，合理利用公共区域改造成停车场或平面停车场立体改造。小区停车难主要集中在晚上，公安交管部门应在保证交通有序畅通的基础上，在非交通要道，以及支、小马路上，利用低谷时段开设分时段或夜间停车位，收取一定费用，并派人管理。这样既服务周边有车居民，让车主停车放心，还可以解决一部分下岗人员的再就业。同时在可能的基础上，用花砖把小区内部分绿化带改造成停车场或建议用草坪“悬空”泊车装置。这种停车装置，通过在草坪上空设置网状平台，当有车辆要停放时，伸缩臂会将泊车抬升到草坪上空0.5米处，在不使用时装置可以潜藏入地下，恢复绿地原貌。由于小区停车问题主要集中在夜间，草坪泊车正是“借夜不借昼”，晚上人们也很少出门走动，停车影响较小，而到了白天，小区绿地风光依旧，装置不会影响绿化带的光照雨淋，既可以缓解停车问题，又不影响绿化面积。对己建成的中高密度居住小区来讲，可尝试采用造价低、占地少、环境影响小的自动化立体停车库，这也将是改造城市现有居住小区停车问题的出路之一。
加强管理，引导车辆停放有序。应加强发挥业主大会和业主委员会的作用，通过业主管理规约约定业主车辆停放行为。设定专用车位与机动车位相结合，利用市场价格杠杆作用引导小区车主车辆分流停放。
小区停车难问题已经成为一个社会问题，也是一个有车族与无车族小区空间利益相争的矛盾体，仅靠物业管理、公安等任何单一部门是解决不了的，也解决不好，需要政府各级部门共同努力，统筹谋划，用科学管理的措施和经济发展的方式才能有效解决。
(本文得到淮安市政协、房管、规划等部门的帮助，特此感谢。)
(原载于《现代物业·新业主》2010年第07期)
