二十年来，物业管理机构如雨后春笋般地迅速发展起来，但几乎都在为清一色的新建小区服务，而老城区却成了被物管遗忘的角落，居民生活遇到了这样那样的难题。同样在进入老城区时，物业管理也遇到了前所未有的困难，大部分物管公司对此退避三舍，惟恐避之不及。本文以广州市为例来揭示老城区引入物业管理为何困难的真相。
广州东华东路上有栋居民楼，共有278户人家。从1997年开始，该楼每月水价总比别的地方贵一两倍。去年水费又急剧飚升，最高时达22元/吨。什么原因?一是因为地下供水管道发生爆漏，供水公司认为不是它的责任，如维修，费用须住户负担，而住户的意见迟迟统一不了;第二，这里不少住户一直拒交水费，分摊基数小了，水费因而就贵了。但问题的根本在于这里没有统一的物业管理机构。所谓老城区，主要指还未成片开发成小区、旧的住宅，各类产权夹杂居民高度集中的地方。这些地方既缺乏物业管理必备的“硬件”(如绿化、停车场等)，又因各种因素制约使管理者难下决心全面介入。
困难的真相
以广州市为例，老城区引入物业管理的困难因素如下:
物业管理观念较淡薄
无论是业主还是住户，总希望看到一个安定、舒适的居住环境，但实际上由于缺乏有效的组织和管理，往往与良好的愿望背道而驰。一是各类产权业主“自扫门前雪”，加上随意占用搭盖，致使公共场所脏、乱、差，邻里纠纷，甚至撬门扭锁时有发生。大家都希望有人管，却又无人愿意牵头;二是租户、业主对物业管理的观念淡薄，其中尤以直管公房租户为甚，不少人至今仍认为住公房即福利，缴了房租就一切全包了，从一般维修到环境卫生，从邻里纠纷到个人失业，都与房租联系起来，国家规定的房屋租金尚且难收，一旦再收物业管理费谈何容易。实际上房管部门现在已承担的室外沟道疏捞、平台治漏、二次供水的管理等无一不属物业管理范畴，与产权单一的新建小区相比，老城区业主租户对物业管理是要求权利多，愿尽义务少，与相应的政策法规缺乏、相关的部门未予重视不无关系。
政策规定有盲点
物业管理的权威性法规应是《物业管理条例》，可是从《条例》及物业主管部门相应出台的一些文件看，对老城区如何开展物业管理似乎无明确规定，如物业管理介入形式、物业管理启动资金的来源、业主大会及业主委员会如何组建、“硬件”方面如何改进，尤其以直管公房为主的产权人、承租人与物业管理部门各自权利义务如何界定等等。因缺乏法规指导，导致老城区物业管理无从“下手”，难以实施。
建管之间缺乏衔接
老城区各类产权混杂，环境条件差，共用设施陈旧，加之乱搭乱盖，本指望通过旧城改造改变居住环境、改善居住条件，但有关主管部门忽视建后管理，缺乏有效的监督机制和必要的衔接，导致虽有大面积改造、开发，但在建后却难以实施物业管理，其中有分配不妥、收费过高、配套设施不完善等居民不满意的“后遗症”，更有楼房间距问题、房屋质量问题。大楼虽新环境未变，新老住户各有意见，直管公房住户拒付租金现象普遍。
管理成本高吓退物业公司
与旧住宅小区不欢迎物业公司相应的是，很多物业公司也不愿进旧小区的门。
一是旧住宅小区管理收费标准相对偏低，物价局市场指导价为普通住宅每平方米收0.50元，高级住宅小区每平方米收1.50元，难以维持物业公司的正常运作，许多物业管理公司连年亏损，背负着沉重的经济包袱，不敢贸然进驻旧城区。
广州较早涉足旧城区物业管理的长江物业董事长伍志东先生介绍说，仅都府一个小区，物业管理公司从进入小区至今仍在亏本经营，亏损接近20万元。
二是旧宅区往往配套设施很差，进行物管的风险和成本很高。特别是引入物业管理就必须对小区进行一系列的环境改造，初期投入颇大，一些物业管理公司望而却步。
单位补贴不是最终解决办法
在房改房物业管理方面，做得较好的只有个别小区。如广州市地质局职工大院，在聘请专业化的物管公司进行管理后，地质局对居民实行补贴，每平方米补0.55元，职工自己只需付0.35元。然而，在单位补贴日趋减少的大趋势下，地质局对职工的补贴也会越来越少，这就意味着职工支付的比例会越来越高，甚至全部承担。如果职工能够接受，那么该小区的物业管理就将真正实现“断奶”;但如果职工不愿意由自己来负责这笔费用呢?很可能物业公司就会出现运作困难，最终只能选择撤退。
从当地居民那里得知，请了物业管理公司之后小区变化很大，绝大多数居民觉得花钱还是值得的。由此看，房改房、陈旧住宅小区的居民还是希望能享受到良好的物业管理服务的。
低收入家庭难承受物管费用
芳村区白鹤洞街鹤建里社区也许是房改房物业管理被遗忘的一个典型。居民何先生告诉笔者，小区根本没有物业管理。1981年，芳村房管站在这里建设了一批用水泥预制板拼装起来的试验房，后来成为广钢、广柴职工和水上居民的集中居住地。六七年前房改政策出台后，芳村房管站就把房子卖给了居民。没有房改的时候，小区的水、电、房屋维修等都是由房管站负责，而现在则完全靠居民自己解决。鹤建里居委会曾考虑过请物业公司进行管理，但这里的居民多数是下岗工人、退休工人，生活水平较低，只要是需要交钱的事多数居民都不愿意做。
维修基金匮乏隐忧严重
目前，广州的房改房、陈旧住宅小区还存在一个严重隐忧，那就是许多房改房、陈旧住宅维修基金严重匮乏。房改房和陈旧住宅按有关政策由公房转为私房后，应提取购房款2%的资金作为维修基金。然而，在具体实施过程中，有的单位和开发商根本就没有代收，有的是代收后也没有将这笔钱按规定转存到市物业维修基金专门账户上。与此同时，目前广州市房改房、陈旧住宅居住的人口有200万左右，超过20年楼龄的房改房、陈旧住宅在老城区比比皆是，仅靠这2%的物业维修基金是远远应付不了修缮之需的。
广州市国土房管局有关官员指出，去年广州10区房屋交易总量为1639万平方米，金额604亿元，分别比前年增加15.83%和8.24%。仅去年一年，广州的物业维修基金就应该到账6.5亿元，然而截至去年12月，全市资金归集量仅为1.95亿元。
解困的对策
随着住宅建设的持续发展和旧城改造的推进，物业管理覆盖面必将不断增大，在老城区尚未完全消失，房管部门体制改革提速的今天，探索并实施老城区物业管理迫在眉睫。笔者认为:
客观条件形成的老城区物业管理障碍并非难以克服，关键在于我们对于此事的态度
走物业管理道路就不能徒有形式和虚名。在产业结构调整过程中，应当以实际行动参与市场竞争，以现有的优势(产权占有比例较大，熟悉辖区房屋共用设施及住户状况等)，逐步占领老城区物业管理市场。克服“正规物业公司”对老城区物业管理知难而退的一些不利因素，因势利导，因陋就简，通过政府协调、区域合作、社区建设、适当前期投入等办法，争取先易后难，逐步展开，并在实践中探索一套适合老城区物业管理的新路子。尽力改变现状，与其坐视管理难、收租难、危改难的现状，不如利用目前的人力、物力和适当投入，闯出一条可行的道路，在努力改变房屋管理现状的同时也逐步改变自身的经营方式、生存方式。
以广州市东山区为例，目前东山是广州唯一编制了推进小区物业管理工作五年规划的区，计划到2007年小区物业管理覆盖率达到95%以上。而且由区财政每年安排500万元，用于推进物业管理工作。从目前情况看来，推进工作已经取得了较好的成效，有效改善了旧城区的基础设施、环境卫生和社会治安等情况。
有必要呼吁政府或物业主管部门引起重视
能否在《条例》的基础上出台相应文件规定，譬如《老城区物业管理暂行办法》之类，根据现状明确管理部门的介入方式，业主租户的责任义务，物业管理达标标准等等，在实施过程中就有法可依。还需要对现在的《物业管理条例》和《广州市物业管理办法》进行细化，增强可操作性，使住户之间出现纠纷时不再投诉无门。对此，广州市国土房管局也深有同感，该局简文豪局长在向广州市人大代表汇报中提出，鉴于去年9月1日起实施的《物业管理条例》不够细化，迫切希望广州市人大能够及时出台更具地方特色、更具体细化的地方性法规，对《条例》中尚未细化的部分加以完善。
住户应树立“花钱买服务”的思想，让物业管理公司能进入良性循环
广州市东山区建设大马路附近的某小区，以前因没有专门的管理治安人员，该小区案发率较高。2003年引进物业管理公司后，物管公司展开集中整治，拆除住户的防盗网和违章棚架，并进行绿化建设。一年来，该小区的治安状况明显改善，“现在小区的楼价已经上升了30%”，该街道办的一位负责人表示。
征得街道、社区的支持
建议由政府基础组织(如街办事处)牵头，协调有关部门，如城管、房地、工商、公安及社区居委会，由房地物业管理公司提出初步设想，征得各方支持，然后在已有社区建设的基础上(如有的已按里巷安装了防盗门，有的已整修了道路，有的已进行了点式绿化)先易后难或按大楼(大楼群)或按小片分步实施物业管理。在作好广泛宣传的同时，如同市容整治一样，进行局部违章拆除、清理楼道等工作，重点放在有关房屋的各类问题的集中治理和逐步解决上。总之，如征得街道、社区的支持，就为物业管理介入制造了许多有利条件，也使住户群众有了一个“老城区、旧房子也要实行物业管理”的思想准备。
行业主管部门应尽力支持
在体制改革和参与市场竞争的过程中，存在一些难以逾越的障碍，作为基层总希望得到主管部门的支持。以下这些支持显然是做得到的:一是，就老城区物业管理的问题向市局等物业主管部门反映情况，争取政策，以便操作有据;二是，认可适当的前期投入，如办实事的专项费用，自管房租金或少量自用房的出售等，都可以作为开展旧城物业管理范围的适当前期投入;三是，需要时协调各有关方面的关系，为物业介入创造条件，对有碍物业管理正常进行的难点，尤其是直管公房的历史遗留问题，通过主管部门协调、相互谅解等办法抓紧解决，必要时通过民事诉讼加以解决。对实施物业管理以后的直管公房物业管理费与租金收入的关系，尤其要认真研究，提出妥善方法处理好。
设立专门机构监管维修基金
近年来，我国许多城市纷纷建立了用于物业共用设施、设备中修、大修的物业维修基金。然而，在房地产业起步较早的广州市，这笔与千家万户城市居民安居乐业紧密相关的物业“保命钱”，却因房地产发展商、物业管理公司、房改房原所属单位和业主谁也不愿买账，基金征集工作陷入停顿，已征集的基金也大量循环在监管视野之外，正如前面提到的目前广州市的维修基金有如此之大的缺口。广州市国土房管局已加强了督促和监管，处理了一批私自截留基金的房地产开发商、物业管理公司、房改房原所属单位等。同时，该局还指出，广州市不少早年建成的商品楼已开始进入维修期，但多数住宅小区并没有按规定设立维修基金。对全市的房屋维修而言，现有的维修基金实在是杯水车薪。如果再不重视物业维修资金缴存缺口太大的问题，受害者还是业主。为改变这种状况，广州市国土房管局大力推行“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度，即每一业主都有维修资金专用账户，凭存折或专用卡可在中国农业银行广州市各网点查询、续存，使得物业维修资金的运作公开、透明。广州市还将建立完善“三级管理网络”，加强对业主自治组织的指导、监督，设立专门机构负责全市物业专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作，并设立首期维修资金交纳制度。
创新物业管理模式——“业主自营式物业管理模式”
该模式是:不由房产开发公司管理，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由业主自己负责。将整个小区的建筑物分成两部分:一部分是私产，即居民的套房，由业主自己负责;另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物，归小区全体成员所有，由他们自己管理。专职人员只有两位，一位是干事，一位是守门员兼监控员，另外有少量临时工，如保洁员、修理工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。该模式最大特点:可以从公产出租中收取管理费，所收的管理费在支付人员费、设备费、公产运作费、卫生费等公共开支后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，避免了不少常见的纠纷。更可避免中低收入者交不起物业管理费，拒绝物业公司管理，而物业管理公司由于收入较少经营困难，使小区管理难以为继的尴尬局面。目前正在试点的署前社区有14栋楼宇，居民333户，1332人，前年该区域发案7宗，去年没发生一宗案件。其做法是:居民每户每月集资10元，从保安公司聘请保安值班。居民反映:以前睡觉时听到响声就会担心是否有小偷，心里忐忑不安，现在不一样了，因为知道楼下有保安，放心多了，交10元钱换来的是睡觉、出差、上班都放心，值得。
业内人士还特别指出，针对困难群众的物业管理缴费难问题，应该按照“政府先出小头，个人出大头”的原则，由政府从城市建设资金中划拨经费成立专项资金，采取政府补贴的形式帮扶低收入的困难群众，妥善解决缴费难问题。
参考文献:
[1]谢凯主编.《小区物业管理》.广东人民出版社.2003年4日
[2]《老城区引入物业管理为何困难?》.南方网http://www.southcn.com，2003年4月1日
[3]黄亦民.《广州一旧居住区率先引入新型物管模式遇尴尬》.信息时报.2004年8月11日
[4]杨亚明、黄桓.《东山大手笔推进老城区物业管理》.东山区委宣传部.2004年7月28日
[5]新闻调查.《老城区来了新管家》.南方日报.2004年2月13日
[6]《房改房物业管理存在法律真空》.地产资讯播报:http://news.soufun.com.2004年8月16日
