第四章 物业管理人员应具备房地产知识及相关工程知识
作为物业的兄弟行业，房地产知识也成为物业人必不可少的知识。新千年上半叶将是我国房地产业发展的黄金时期，房地产业的支柱产业地位将得以体现，其增加值将大大提高。房地产业包括房地产的生产、流通和服务，物业管理是房地产服务的重要环节，其好坏直接关系到房地产业的发展快慢。物业管理消除了房地产消费者和投资者的后顾之忧，必将进一步促进房地产开发和销售，促进房地产业的健康和快速发展。房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，并十分关注物业管理的发展，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展，这和物业管理的发展极不适应。
1、物业管理的水平直接受制于房地产开发。
物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续的物业管理水平。从事物业管理的人员都知道，如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要*物业管理去解决，那是十分困难的。因此我们现在提倡的物业管理早期介入就是要弥补规划设计对物业管理认识不足的缺陷，完善房地产开发环节中与物业管理相关的内容。
2、房地产业政策的变化为物业管理创造了良好的外部环境，同时也提出了更高的要求。
随着我国住房政策的调整和变化，房改步伐的加快，我国居民的住房产权关系进一步明晰。这些产权关系明晰地结果就是每个居民实实在在在地拥有了自己的物业。一个家庭面对最大的“资产”，其保值、增值的要求更为强烈。在这种情况下，一方面居民为了自己的物业保值增值愿意掏出一定的资金对物业进行维修和管理，另一方面也对管理单位提出了更高的要求。在这种房改政策的影响下，物业管理公司因居民权关系明晰而容易调整相应的法律关系，但同时也因产权明晰后带来了对物业管理要求更高的压力。
3、房地产开发企业的售后服务和质量承诺将改变物业管理的现行做法和规定
随着房地产政策的完善，方地产开发也从无序走进了规范，尤其是近年来房地产的积压和房地产企业的竞争，更迫使房地产业朝着有利于消费者的方向发展，房地产这个特殊的商品正逐步的适应商品交换的一般法则。房地产开发商推出的“三包”、“无理由退房”、“质量保证”措施，以及政府出台的相关管理措施，售楼书等书面文件将是合同的组成部分，这就使得房地产市场越来越成熟和规范。在这种情况下，物业管理的现行做法将做出调整，比如原先规定的房地产开发商交纳专用基金，就可能因公开透明销售和终身负责而失去交纳责任的基础。
目前，我国房地产市场的法规政策正在不断完善，但在具体的实施中，由于某些房地产开发商的不规范操作，造成了房产买卖纠纷的不断上升，使众多购房者对购买商品房心存疑虑。而实际上，房产交易纠纷是明摆的过失，其更大的隐患是房产的物业管理。随着一批又一批业主入住新楼，随着一个又一个小区正常运作，房产物业管理的矛盾也越来越突出，业主们对此的呼声也越来越强烈。其原因目前物业管理在我国房地产开发经营过程中总体上仍属配角，其在房地产开发经营中的重要作用尚未被充分重视和发挥出来。
物业管理应该成为房地产开发经营的主角之一。现代社会，服务特别是售后服务已成为消费者购买商品时与性能、质量、价格等并行考虑的主要因素之一。完善的售后服务是商家销售商品的重要手段。房屋由于其具有固定在一定的地方、使用期长、各类人员共同使用、可多次消费、与公用事业涉及面广等特性，售后服务要比一般商品重要得多。对于购房者来说，包含售后服务内容的物业管理与房屋的建筑质量同等重要。而且，由于房屋是人们的基本生活和工作空间，又可分隔成社区，人们要求物业管理具有多种功能和较高文化内容。在目前已进入买方市场、竞争空间激烈的形势下，发挥物业管理在房屋开发经营中的主角作用，已显得更加重要，那么，如何发挥物业管理的主角作用呢？
首先，要让物业管理由“后续部队”变成“先行官”。物业管理要从图纸设计开始就参与房地产开发的全过程，从管理和服务的角度提出意见和建议。物业管理的“先行官”作用有以下几个方面：一、物业管理的早期介入可对房屋销售起着指导作用，在房屋销售中，许多开发商都亮出“业主至上，承诺是金”的信条，但由于房产销售工作人员对房地产知识缺乏和对物业管理的不了解，为片面追求销售业绩，对顾客作了许多空白承诺，试图以此来吸引顾客，以至造成了承诺许多事项偏离了现实，如果物业管理早期介入，那么，物业管理企业将会配合开发商在物业的建设与销售上制订可行性方案，并依据开发楼盘的总体规划，拿出既可行又有新意的方法，统一销售口径，真正体现“以人为本，居有所值”。二、物业管理早期介入对物业规划设计的周密与完整将起到重要作用。三、物业管理早期介入对房屋质量的提高起着极为重要的作用。“质量是企业的生命”，这句话同样适用于房地产开发，物业管理的早期介入，将参与图低设计的修改及工程施工，了解工程进度，加强对隐敝工程的验收，并根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商提出设想和建议，防患于未然，变“事后”为“事前”就显得尤为重要。
其次，要把一般意义上的“售后服务”工作做好。对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，并向星级物业管理看，不断提高服务档次。
第三，要提高物业管理的品位，使物业管理发挥营造社区文化、引导消费的作用。要建立必要的文教娱乐设施，并通过一系列的工作和举办各类活动，引导使用者文明生活工作，让社区充满欢乐祥和的气氛。
因此，如果物业管理的主角作用发挥得好必会大大有利于房地产项目的顺利经营。物业管理公司有时还要起着代理和中介的作用。住房制度改革以后二级市场也会异常活跃，在这种情况下不可能每个房屋拥有者都去进行房屋的经营和交换，而这些经营和交换的工作往往要委托物业管理公司来进行，这就要求我们的物业管理人员对房地产经纪的理论、估价的方法、经营的手段，从而充当业主的代理人。由此可见，房地产知识对物业人员的重要性。
物业管理人员应具有一定的房屋工程知识，因为在日常的管理工作中，经常会遇到房屋工程方面的问题。在集祥物业实习遇有日常维修问题时，一般都是住户先打电话到物业报修，我们在听取住户反映的问题后，及时告知其解决方案。此时就会应用到这类知识并做出判断，决不能出现业主家中漏电竟不能告知其如何切断电源的类似事件。
