保障房在美国通常用叫“Affordablehousing”，我们稍留意一下美国的议员，总统在选举时的演说，经常会提到这个词，它的意思是“负担的起的房屋”。
美国“Affordablehousing”房子的种类很多，有老人公寓，有政府公房，有可供租的，有可供买的。这些房源的服务对象是中低收入阶层，保障中低阶层的老百姓能住的起房，住的到好房，是美国历届政府为老百姓谋福利的政策，否则，他就得不到老百姓的选票。美国每个城市每年要划出一部分预算，作为“房贴”给中低阶层。
保障房的管理，除了正常的物业管理之外，主要是对房客的资格审理，管理层要保证让真正收入低的，买不起房的群体能够入住，提高他们的生活品质。笔者在这里提供两份影印件，可以看到纽约对保障房的房客收入审核管理之严。而这种严格的财产审核管理制度正是我国对保障房管理之薄弱环节。
第一份公告（见图1），这样的公告刊登在纽约的各大报刊与政府网站，几乎每星期都有二三次。公告向纽约市民告示，哪里有保障房提供了，保障房的性质，申请日期与申请条件等等。解释一下这份公告的要点，公告主要是二份表格，Apartmentsavailable有几套；Householdsize住多少人；Apartmenttype房型；Monthlyrent月租费；Totalgrossannualincomerange年收入范围。
我们看第一组的第一栏，共有13套房，房型是一房一厅，若一人住，年收入要求是$24767-$27750，若两人住，要求两人年薪的和是$24767-$31700,申请人的收入是指税前收入，根据纽约的税法，$25000年薪缴税后，每个月可拿到手$1400美元左右。为此，这些保障房的房租每月仅$672。再细看公告说明，这个房租包括水费，煤气费，暖气费，电费，当然也不用交物业管理费。
在第二组中，我们可以看到，如果年收入在$19800-$22200范围，一房一厅只要$523月租金。这些公寓在纽约的布鲁克林区，那个地区一房一厅的市场月租金在$1200左右，房客还要自付还电费，煤气费等，对一个扣税后仅有$1400左右的打工族来说是不能负担的。实际上，这一阶层的人每个月也只能交六七百美元的房租，通常能租到一个小房间或与他人合租了。
公告中说明，申请人在2月5日之前，寄一张明信片索取申请表，填完申请表后，必须在2月19日之前寄回，然后通过抽签方式得到面试与审核的机会。得到面试机会者，管理层大约要花三四千美元的调查成本对他的经济来源审核，整个过程约5个月。
纽约政府的法律规定，保障房公告中必须告知房源出自区，市，州或其他部门，其负责人谁。提供保障房是政府的行为，所以管理好保障房的关键一步从政府做起，信息透明。以上这些房源是纽约州政府《房屋与社区改造计划》的一个项目，只有21个单位的廉租房通告中印有纽约州长葛谟的大名，表示他是对这个计划与项目负责。
第二份影印件（见图2）是物业管理公司每年复审房客收入与财产的通知。笔者提供的这份通知，是根据纽约市房屋发展合作部与纽约房屋财务部的要求而印发，各种不同的保障房将根据上级主管部门的要求，调查房客的年收入变化。通知在每年的一月份发给房客，这项背后调查要持续到5月份。
房客财产审核的第一步，要房客自报年收入，银行与财富及其他三个部份。
Income年收入部分：要交6张近期工资单；失业金、退休金，福利金等；自雇宣誓表；孩子抚养证明信；不工作宣誓书；报税复印件；上学证明信。
Banking/Asset银行与资产部分：最近6个月的银行支票户口报告；活期、定期、年金、股票、国债、养老金，房屋贷款等资料复印件，如果一次存入银行$5000美元或更多，或一次增加了$5000美元的资产，要证明它是从哪里来的；拥有汇丰及BP银行的财富的客人要从我们这里拿查证表去银行填写完后交回；无财产（产业）要交宣誓表。
other其他部分：居住证明；签名同意管理公司去在职单位，银行调查委托书；退休金税表；学生身份宣誓表；如果家里新添孩子，要把出生日期，社会安全号等上报。房客上报的资料，有Notarized的字样，则要求房客经过公证。
物业管理公司要做的第二步，是去函到房客提供的收入资产来源处核实。管理公司在每年5月之前，要把房客的资料上报给政府，政府复查之后，认为没有问题，就批准对该公寓小区的产业主（开发商或政府下属机构）发放补贴，例如，廉租房的租金是672美元，与市场行情相差470美元，政府每月就补贴给开发商470美元。
政府绝对不搞一次性补贴，而是年复一年，年年查核，这样的管理制度是政府复查开发商或政府下属机构上报的资料，开发商或政府下属机构复查物业管理公司的上报材料，公司核查房客的收入财产来源，根据客人的收入变化，调整房租与收入的比例。
手上还有几份影印件是“Authorizationtoreleaseinformation”信息调查委托书，“verificationofincomefromwages”收入核对信件等在此不一一例举，总之，房客是在职、无职、自雇、退休、学生，无论什么身份，管理公司给房客表格，让其进行核实并公证。如果房客欺骗政府，麻烦就来了，前些日，纽约有个福建籍的妇人，她把6万美元分别存在6个银行了，上报的时候，她只交上了一个银行的资料，管理公司把她的资料上报政府后，政府官员抽查，把她的社会安全号码打入美国有关系统，显示出了其他银行的记录，这个妇人就吃上官司了。
还有一个美国著名歌手杜伦斯（MickyDolenz）的妻子唐纳因出租政府廉租房，骗取政府补贴金13余万元，在2009年8月7日被捕。杜伦斯与唐纳结婚后住在加州，而唐纳婚前在纽约曼哈顿三大道1619号有一套政府提供的廉租公寓，政府每月贴补这套二房一厅的公寓$2800美元。唐纳移居加州后，把这套公寓出租给朋友而被检举。纽约检察官说，杜伦斯夫妇犯的是重罪，判了12年徒刑。这个案子虽然目前还没有定案，但刑事案件在身，搞得夫妇俩人身败名裂。◇
作者系曼哈顿西乐保护业主权利协会顾问
编辑：邹楠
