苟强：成都市保障性住房物业管理的探索和实践

近年来，成都市坚持以科学发展观为指导，以解决城镇中低收入家庭住房困难、实现群众住有所居为目标，不断完善住房保障体系和管理机制，进一步扩大住房保障制度的惠及面。据统计：截至2010年8月，成都市通过新建或购买方式筹集廉租住房房源18604套，90.3万平方米；建设经济适用住房11595套，98万平方米；提供公共租赁住房6235套，31.7万平方米；提供限价商品房5207套，44.594万平方米；改造中心城区危旧房及棚户区1180万平方米。10年时间，成都住房保障体系已通过各类保障和安居工程解决了100多万户城乡低收入家庭住房困难问题。同时，保障性住房的物业管理也得到了高度重视。

为了规范保障性住房的物业管理，提升保障性住房的物业服务水平，切实改善城乡低收入家庭的生活居住环境，成都市城乡房产管理局于2010年出台了《成都市保障性住房物业管理办法》（以下简称《办法》），对保障性住房的物业管理、使用维护、使用管理及其监督管理等内容作出了明确规定，其中也不乏一些具有“成都特色”的创新举措。

提高准入门槛，实行资格预审前置

保障性住房制度，作为政府的重要民生工程，其社会影响可见一斑，另外保障性住房的业主和使用人均为城乡低收入家庭，基于这些特点，其物业管理相对于普通住宅来讲，也有更高的要求。因此，《办法》在物业服务企业的选聘方式上统一实行资格预审前置，即由成都市公共住房管理中心（以下简称公管中心）建立统一的保障性住房物业服务企业备选库，由成都市公共住房管理中心从备选库中选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务；入选备选库的物业服务企业信用记分必须达到90分以上，物业服务人员已纳入成都市物业服务人员执业名册，内部管理严格、规章制度健全。

通过资格预审和提高准入门槛，有效地保障了为保障性住房建筑区划提供前期物业服务的物业服务企业，其信用等级、经营管理能力和专业化程度均能够满足保障性住房物业管理的需要，同时也能够最大限度保障保障性住房物业管理工作的稳定性，切实有效地维护保障性住房业主、使用人的合法权益。

明确监管职责，企业应履行协助义务

保障性住房是政府为符合一定条件的中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。为了让保障性住房的供应真正落到实处，实现“应保尽保”，切切实实解决那些符合条件的家庭的住房问题。《办法》还进一步强化了保障性住房物业服务企业的职责，不仅应当按照合同约定履行相关服务，使物业服务达到规定的标准，还应当承担一系列监督职责。例如，协助公管中心登记保障性住房入住、使用情况，发现违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况，及时报告公管中心；配合相关部门定期走访住户，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况等。

公管中心是保障性住房使用、管理、服务的监管机构，上述工作均应由其自行完成，但考虑到物业服务企业身处一线，掌握大量的一手资料和信息，由其配合公管中心开展相关工作，势必“事半功倍。”另外，作为物业服务的提供方，物业服务企业也应当及时了解和掌握房屋的使用情况、租售情况、服务对象的基本情况以及意见和建议，从而有针对性地开展服务工作。因此，赋予物业服务企业提供物业服务以外的更多职责，看似增加了企业的负担，实际上是赋予了企业更多的监管权，有利于物业服务工作开展。

划清维修责任，严把住房“使用关”

《办法》中要求，保障性住房的承租人还应当遵守房屋租赁的有关规定和房屋租赁协议的约定。

对于保障性住房的使用与维护，《办法》也进行了明确的规定，保障性住房的业主、承租人应当遵守住房保障、物业管理相关法律法规政策的规定和临时管理规约、管理规约的约定。在使用保障性住房的过程中，业主、使用人不仅应当合理使用物业，还应当遵守关于保障性住房使用监管的相关规定。廉租住房、公共租赁住房的承租人不得进行室内二次装修或对室内设施设备进行改装；在租赁期限内因使用不当造成功能障碍或损坏的，应当按规定修复并承担费用，造成损失的应当赔偿损失。

另外，保障性房屋，特别是廉租住房和公共租赁住房的维修问题，也是保障性住房的业主和使用人普遍关注的问题。对此，《办法》对保障性住房保修期前后，其共有部分和专有部分的维修责任也作了要求：廉租住房和公共租赁住房的维修改造等，由公管中心统一组织实施；保障性住房保修期满后，廉租住房、公共租赁住房专有部分的维修责任由公管中心承担，经济适用住房、限价商品住房专有部分的维修责任由业主自行承担；共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理责任，由业主按专有部分占建筑物总面积的比例共同分担。

多项惠民政策，帮扶困难家庭

《办法》不仅在保障性的物业管理方面体现了“为民办实事”的宗旨，让住保障性住房的困难家庭，也能和普通商品房的业主一样，享受到优良的物业服务。同时，还建立了就业帮扶制度和物业服务费用补贴制度等多项惠民政策。《办法》规定，保障性住房物业服务人员“可优先聘用保障性住房住户中符合条件的待业人员，并纳入成都市物业服务人员执业名册中管理”；同时，“生活确有困难的廉租住房承租户，可以按规定向公管中心申请物业服务费用补贴。”据了解，目前成都市保障性住房物业管理项目20％的物业服务人员，均来自于本项目的低收入困难家庭，这些惠民政策的落实，在解决老百姓住房问题的同时，也解决了他们的生活和就业问题。真正实现了“民有所居、居有所安、居有所养”。

保障性住房建设，是政府关注和解决民生问题的重要举措，是各级政府“以人为本，以民为先”的具体体现。近年来，包括成都市在内的各级地方政府，不断加大了保障性住房建设力度，保障性住房的物业管理问题也受到政府和各界的广泛关注，成为物业管理行业认真研究和思考的问题。我们相信，通过主管部门的政策引导，行业协会的大力推动，物业服务企业和广大业主的积极参与，保障性住房物业管理必将为这一惠民工程“锦上添花”。◇

作者单位：成都市物业管理协会

编辑：邹楠