笔者作为深圳房地产和物业管理进修学院（全国房地产业深圳培训中心）的一名专职老师,负责全国近30个省市的物业管理师考试《物业管理实务》课程的考前培训与总串讲工作。为了能第一时间掌握考试信息，检验自己对相关考前辅导知识的理解，体验试题的难度，为培训教学准备素材，笔者也以一个考生的身份亲身参与了2010年物业管理师职业资格考试，并顺利通过四门考试。在此，本人就自己的一些培训与考试体会与读者分享。
2010年物业管理师考试合格率浅析
据了解，2010年物业管理师考试整体参考人数较多，合格率相对较低。全国参加物业管理师考试报名人数约5.6万人，实际参考人数约4.9万人，四科均在60分以上的约1.24万人，占总参考人数的26.6%。总体上看，报考人数位居全国各类专业技术职业资格考试首位，相对其它专业技术职业资格考试而言全科合格率较高，但对全国物业管理人才培养需求而言，合格人数比例则相对较少。
2010年物业管理师考试共性特点浅析
考试科目难度差异性强
《制度与政策》和《经营管理》两门课程难学易考。《制度与政策》涉及的众多制度法规较难理解，而且容易混淆。《经营管理》有关投资分析、资产管理和计算题对许多考生来讲明显生疏，学起来感到很吃力。但是，第一天两门课考试结束后考生们个个感觉胸有成竹，信心百倍。两科均为单选和多选客观题，且大部分是填充式选择题，较少需要通过理解分析后得出答案的。考核点基本上以书本基础知识为主，难度不大。特别是《经营管理》，许多学员花费大量时间、精力准备的计算题却几乎没有出现，大大出乎学员意料。
《实务》与《经营管理》恰恰相反，属于易学难考。考试之前学员就纷纷猜测，主客观题的分数比例到底会是2:8还是8:2，是4:6还是6:4，众说纷纭。另外，还有更多的学员对《实务》明显轻敌，认为都是天天从事的工作，怎么考也能应付。结果是20分的客观题不难，但80分的主观题还是把许多考生给震慑住了。平时面对业主滔滔不绝，在这个时候却哑口无言了，平时看似简单的问题真正要下笔进行系统性的阐述，则显得格外艰难。
例如其中一道案例分析题：某小区入住不久便出现房屋渗漏水、配套不完善等问题，业主意见很大，几个业主自行串联成立临时业主委员会，多次与开发商、物业协商均未解决问题，于是临时业主委员会组织广大业主集体拒交管理费，并把相关事项报告了当地媒体要求报导此事，同时临时业主委员会还通过协议的方式选聘了一家新的物业管理公司，准备把现有物业公司“炒掉”，最后甚至有部分业主集中去围攻售楼处和物业管理处。问题1：根据相关法律法规条款指出上述问题违规之处？（10分）问题2:假如你是项目经理，你将如何面对和处理这件事？（20分）。
这道题看似简单，但却蕴涵了大量项目现场管理中最常见的问题，工程遗留问题、危机公关问题、突发事件应急处理问题、业主委员会成立法律程序问题、物业服务合同法律效率问题等等。如何作答，除了要熟悉掌握教材内容以外，还必须掌握相关法律法规知识，以及项目现场管理经验三者综合运用，并要在较短的时间内组织成文字语言流畅的表达，实非易事。
《实务》最后一道关于物业管理成本测算的题目堪称经典，特别是对物业服务企业的税费结构界定不清，学员心里都明白要收支平衡，但就是不知道如何求解，结果1.97元、1.98元还是1.99元/平方米成了当天考场内外听到最多的声音，就这样一道题难倒了很多人。《实务》80分的主观题让从业者真正明白了成本管控和税率是什么概念，给许多从事了十年甚至二十几年的物业管理人好好上了一课，这足以体现物业管理师制度对推动行业人员综合素质提升将起到极大的促进作用。
《综合能力》算得上难学难考的一门。该课内容涉及经济学、社会学等十几个不同学科领域，学起来容易，记起来困难，往往是记得后面的又忘了前面的。本次考试题的特点是点多面广，考点基本覆盖了该书十多门学科知识点，而且实用性很强。例如：出自书本第321页有关水泥保质期和出自书本第401页的有关给水方式示意图识别的两道单项选择题就难倒了许多考生。80分的客观题总体上也不算太难。最后一道20分的综合分析题更是叫绝，该题涵盖了经济学、心理学、公共关系学等几个章节的相关知识，既有实用性又有理论性。正是由于该课程章节内容多，知识面跨度大，连贯性不强等特点，而物业管理行业从业人员综合素质差异性较大，导致该科合格率最低。
笔者认为，职业资格考试出现科目难度差异是正常现象，只是去年的考试难度差异似乎偏大了一些，但是从另一个角度看，头两门相对容易对树立考生信心也是有帮助的，同时，作为全行业的第一次职业资格考试，命题难度确实难于把握，这也是情有可原的。
考生心态差异性强
面对尘封了几年的物业管理师考试，许多学员和企业措手不及，考试难度大不大？合格率多高？考试含金量有多少？与2006年度的物业管理师认定资格考试相比有什么区别？许多培训招生机构打的“保过班”是否可信？物业管理师与中级职称是什么关系？考过了有什么用？形形色色的问题困扰着学员，但是考试仍然如期进行。通过对各地考生的成绩分析，不难看出考生心态在某种程度上也决定了其合格率高低。
笔者认为，物业管理师作全国统一组织的专业技术职业资格考试，一定是务实的，专业的，权威的，同样也是有难度的。要想成为一名合格的物业管理师一定要付出比别人更多的时间与汗水。
考试结果差异性大
首先，学员是否参加过考前培训，参加什么样的培训机构培训对考试合格率有重大影响。例如：笔者所在的全国房地产业深圳培训中心，有着21年的物业管理专业培训教学积淀。2010年承接了全国近30个省市的物业管理师考试考前培训工作，并作为中物协唯一授权负责原2007年全国物业管理师考前总串讲的培训机构，培训中心领导经过全面分析研究后，本着“以专业品格践行社会责任”的态度，明确以下培训指导思想：尊重教材大纲，精讲细讲,不押题、不承诺，注重师资选拔与授课品质，强调培训辅导与学员自学有机结合，注重习题训练与实操相结合。正是有了正确的指导思想和强大的师资团队，学院培训的深圳、西安、南京等城市考生合格率高达62%以上，其它培训合作城市学员成绩也远远高于全国平均合格率，反之，许多所谓的“保过班”学员则深受其害，钱花了不少，却是很低的合格率。
其次，企业和学员的重视程度对考试合格率也有较大影响。例如西安某企业就专门为物业管理师考试建立相应的激励措施，培训考试所有费用统一由公司支付，合格者享受中级职称待遇，并给予一次性奖金或晋升机会，另外，还统一组织考生利用节假日时间集中学习研讨。由于企业精心组织，并形成了良好的学习氛围，结果该企业取得了西安市最高的通过率。
最后，2010年的考试结果呈现出较强的地区差异性，物业管理较发达城市通过率相对较高，例如：深圳、广州、北京、西安、南京等城市，而一些西部非物业管理发达城市则相对较低。
应该说，2010年物业管理师考试给了整个行业新的希望和活力。近期，在重庆召开的2011年中国物业管理协会常务理事大会上，住房和城乡建设部房地产市场监管司沈建忠司长明确指出，物业管理企业资质管理将进一步规范准入与准出制度，而物业管理师专业人才的配置将是资质核准的重要指标。中物协谢家瑾会长也在会上呼吁行业行动起来，积极参与物业管理师职业资格考试，力争在最短时间内实施物业管理师制度。
对2011年物业管理师考试的建议
2011年度物业管理师考试将于9月中旬举行，今年的考试该如何应对？笔者结合个人的实际经验向考生提出五点建议，仅供参考：
端正考试心态。注重系统性学习，并全面提高自身物业管理理论水平与实操技能。
注重三个结合：教材大纲理解与习题训练相结合，专业培训与自主学习相结合，理论知识与实操运用相结合。
找到适合自己的学习方法和考试技巧。行业从业者普遍存在工学矛盾，如何找到适合自己的有效学习方法至关重要，同样，会操作实务不等于会书面表达，考试临场发挥将影响最后的结果。
建议参加有社会信誉、有专业水平的培训机构组织的考前培训班，培训效果好，针对性强，对顺利通过考试有极大帮助。
明确目标并付诸行动。物业管理师将成为行业持续健康发展的生力军和中坚力量。要想通过物业管理师考试，仅靠日常的工作经验积累和培训机构的短期培训是不够的，学员必须付出比别人更多的努力才能取得成功。
今年是物业管理师两年考试周期的最后一年，也是物业管理师职业资格考试的头三年，从以往的经验看，应该是学员报考的最佳时机。但愿笔者的一些建议能带给考生一些启发与思考。最后，衷心祝愿有志于成为物业管理师的行业精英能早日实现自己的梦想。◇
作者系深圳房地产和物业管理进修学院院长助理、专职教授，
注册物业管理师师资库师资，主讲《物业管理实务》，
资深物业管理职业经理人。
编辑：谢罗群
