二、北京市物业管理立法的重点
面对物业管理这“三大尴尬”，北京该怎么办呢？几年前，我们开始系统思考，突然发现再采取“打补丁”的方式，已经无论如何都解决不了问题了。于是，我们就把北京近5年来物业管理市场发生的所有矛盾、问题和纠纷全部拿出来研究，一个一个去追根，从头到尾去看看这些矛盾、问题和纠纷到底出在什么地方。最后发现这些矛盾、问题和纠纷其实就出在四个问题上。
第一类，是开发商前期遗留问题引发的物业管理纠纷。这一类大约要占到矛盾纠纷的六、七成。于是，我们下决心从制度创新入手来解决问题。我们北京新的解决办法是，设计一个全新的“前期物业管理”阶段，规定从第一个业主入住开始，到向全体业主完成物业的公共部位交接，这叫前期物业管理阶段。之所以这么界定前期物业管理，就是想用一种经济的手段来促使开发商按照国家规范和规划设计把前期问题解决好。如果不解决好，那你就一直背着物业费。
这个规定起初就有人提出来，说你这违背上位法。其实不是，我们聘请的都是全国最顶尖的法律专家，他们只不过是合理利用了《物权法》留给地方政府的政策制定空间，通过政府规章创新为上位法的实施执行和法律发展提供经验。而不是坐等国家立法。《物权法》第78条、79条、80条，说的都是物业专有部位和共有部位的连带关系，对这些部位的转让有一些限定条件，但对接收却没有任何说法。开发商也很冤，因为法规没有规定这些共有部位交给谁。按理这些部位应该交给全体业主，但能够代表全体业主的组织却难以及时出现，那开发商就只好交给物业企业。这当然会引发许多纠纷。于是北京市对前期物业管理就做了这么一个规定。那么同时又一个问题来了，我们不能希望每一个业主都是专业人士，谁又能替业主来做一个专业的接收呢？
于是北京市就想到了第三方机构，就是让一个专业的机构替业主来接收。对此有人质疑，这个第三方机构又是根据什么来接收？我们为此动用了几十个专家，研究了将近两年时间，最后形成了一个北京市的地方标准，即由北京市质监局和住建委联合发布的《新建物业承接查验标准》。
讲到这里，又有一个疑问出现了。业主不成立业主大会，那么岂不就可以永远不交物业费了吗？我们政策明确规定，前期物业服务和正常物业服务阶段的分界点是物业共用部分的交接查验，为此我们在政策中明确了，业主怠于履行责任的情形，当这些情形出现时，按照预先签订的协议，物业服务企业可以通过银行划拨业主预先存储在“业主一卡通”上的物业服务费。
北京现在这样做的效果是什么呢？已经逼着房地产开发企业和质量部门开始转变自己的工作内容了。我们就是要通过这个制度的设计，把开发商、物业公司、业主等方面的责任关系全部理清。
第二类就是物业市场两个主体的和谐互信关系出问题了。物业公司和业主互不信任，物业公司害怕业主行使他的抗辩权——不缴费，而业主一是对收费标准有质疑，二是对“物业服务质量不可追诉”这个问题有质疑。
为解决这类问题，我们首先把改革的重点放在新的定价机制上，改革的目标是建立弹性价格机制。北京市现在有一到五级的服务标准，这个服务标准没有一句概念化的描述，都很详细，每一个描述都可能构成劳动关系，都可能构成价格。比如说一级标准可能要求这个窗子的玻璃一个月擦一次，那么二级标准可能是一个礼拜擦一次，到五级标准，我就要求你的项目经理要会讲英语，因为北京外国人买房子很多，要会讲英语，就可能是这样的价格。先有这个等级标准，然后开发建设单位把图纸拿过来，请第三方根据小区的物业品质和设施设备的状况，包括它的品牌，然后根据北京市物业行业协会每季度公布的物业服务的平均成本，再细算出一个价格来。当然这个价格是容许有企业品牌价值的，最后公示在售楼处。
第二改革的就是服务过程的量化。我们研究到最后，认识到物业管理的核心专业价值就在于物业的保值增值，并延长其使用寿命。于是我们要求所有的物业服务最后一定要体现在业主的物业上，如房屋本体、设施设备、小区道路等。北京现在有一个网，这个网已经通到了每一个物业项目上。每一天你管设施设备的人有没有去检查，检查什么样，你必须上网登记，以备查验。
另外还有服务的交接，这也是过去最容易出纠纷的环节。我们出台了一个办法，就是解决企业怎么撤怎么进的问题，你提前多长时间跟业主说，业主要做什么准备，等等具体内容都有。我们争取在今年年底之前出台物业服务的零标准。所谓“零标准”，就是最低保证物业小区得有水有电，得有人打扫卫生。为什么要这么做？就是我们要改变一些人喜欢用行政命令的方式来破坏市场规律的局面。
第三类就是关于业主大会的问题。我们在研究的时候，把这些问题概括起来叫五难：即启动难、筹备难、备案难、决策难和换届难。同时物业企业会害怕你成立，有的政府部门也不支持你成立。但是按照整个城市既有房屋建筑的管理规律，又必须要有人来承担这个责任，怎么办？
我们开始琢磨解决一个一个“难”。启动难，那第一我们就降低门槛，有5%的业主申请就可以启动。特别是我们用了“双启动机制”，就是开发商可以协助启动，业主也可以自己启动。
第二个筹备难，规定街道办事处、乡镇人民政府指定代表组织成立筹备组，鼓励公益律师等具有专业能力的人士担任筹备组组长，现在我们另外一个新措施也实施了，北京市已经成立了一家叫“幸福指针”的业主大会辅导中心，主要为业主大会成立提供指导，帮助培训业委会委员，规范业主大会运作。
第三个备案难，我们设计了当场备案制度。在业主大会备案阶段，业主委员会提供了筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况报告的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，使备案程序更加简便、快捷。同时进一步的改革我们已经在怀柔区开始启动了，备案已不再是简单的发张备案单。我们现在发的是业主大会登记证书，之后，质监部门要发组织机构代码。
制度设计到这里我们突然发现一个问题，就是我们经济学上常讲的，人的素质可以影响效率和效益，其实不止如此，人的素质还可以影响公平。我们用法规可以规范某一件事，但是法规短时间内绝对不会提高人的素质，怎么来解决业主大会内部运作经常出现的一些内耗问题呢？比如说，我们经常会遇到这样的情况，一波业主拿着一摞签名单来主管部门批维修资金，后面接着一波人就跟过来说那签名是假的，逼得我们还要去搞“笔迹鉴定”，把我们的物业主管部门当作警察部门来看待了，这样的事情我们干不了。另外就是，长期以来业主大会之所以发挥不了作用，很大程度上是因为成本太高、法定人数难以凑够。
于是我们开发了一个“北京市业主决定共同事项公共决策平台”，把目前法规赋予业主的20个决策事项，全部放在这个平台上。这个平台现在的功能非常强大，举个例子，假如说我是某一小区某一门栋的业主，我发起一个建议，说把咱们家的电梯给换了。这个怎么在平台上运作呢？我先登陆到这个平台的网站上去，然后填一个发起单，计算机自动查询到相关权利人，找到以后计算机就会不断给你发短信，说有人主张干这个事，你要赶快投票。投票达到法定人数以后，计算机会打印一个带条形码的“决策书”，政府相关部门只要看到这个决策书，就会给你办事。目前凡是北京市小区有矛盾、意见不统一的，我们都先发卡，把业主卡发了，再去平台上投票，你们自己上网去统一意见。这样做的直接效果就是，凡是闹得比较凶的小区，我们推动业主一卡通的发放，让业主有序通过平台来决策。这就很好解决了运作难的问题。
最后一个换届难，我们把业主委员会届别制改成业主委员会委员任期制。经研究，我们认为业主委员会执行业主大会的决定，应当是业主大会的常设机构，只有内部人员的更迭，不应当有换届的概念。
第四类就是政府管理模式的问题。我们立足于三个方面推动对物业服务企业监管方式的转变，建立和进一步完善有关制度。首先，进一步推动资质管理向信用管理转变，从监管方式上要遵循物业服务企业发展的内在规律，从静态资质管理向动态信用管理转变。其次，要把行业监管的重心转移到项目上来，建立项目备案制度，把企业信用信息向社会公众开放，完善公众投诉系统，有效解决矛盾纠纷。再次，开展积极的市场监管，规范市场行为、整顿市场秩序，查处违法行为。《办法》强调了对物业服务企业的监督管理，建立了物业服务企业的动态监管、合同备案、项目负责人信用管理等一系列制度，明确了房屋行政主管部门对物业管理的监督管理职能，要求房屋行政主管部门加强对物业服务的监督和管理，及时处理对物业服务的投诉。
