二、市场经济呼唤着物业管理
党的十一届三中全会以后,随着改革开放的深入发展,我国房地产业迅速发展。据联合 国统计资料表明,我国改革开放的15年,无论是住房的建成量,还是人均居住面积的增长量,均位居世界前列。据有关部门1998年统计,建国以来新建住宅40.4亿平方米,占现有城 镇住宅总量的2/3多。其中改革开放20年是前30年建造住宅量的6.6倍,使全国城镇居民人均居住面积由20年前的3.6平方米,提高到现在的9.3平方米。新建5万平方米的住宅小区5 000多个,解决各类住房困难户近800多万。随着城市经济体制改革的深化,市场经济的建立和发展,以实现住房商品化、按照商品经济原则组织住宅的生产和流通为目标的住房制度改 革的深入发展,房地产管理社会化问题,尤其是住宅小区的管理问题被提上了议事日程。为了适应社会主义市场经济,顺应房地产综合开发的发展,许多有识之士借鉴了国外先进住房 管理经验,并从我国的实际出发,提出了“物业管理”的新方法。因此,物业管理是改革开放、市场经济、住房制度改革的产物,它的管理模式必须适应社会主义市场经济。其具体体 现在以下几个方面:
(一)物业管理适应城镇住房制度改革
近些年来,城镇住房制度的改革,大量公有住房的出售带来了产权的多元化,这使过去 以传统的开发商自管房和以福利形式为主的单位自管房等物业管理方式发生了根本的变化。例如过去一幢楼或一片小区都是一个单位的福利房,或归房管所管理,公共设施坏了自然是 单位或房管部门派人来修。然而现在一幢住宅楼可能一部分作为商品房出售给个人,产权归个人;一部分商品房被单位购买作为福利房分给职工,产权归单位;一部分商品房用于拆迁 安排,产权归房管部门。由于产权多元化给维修服务带来了困难。南京中央门附近一栋楼房,下水道堵塞,化粪池漫溢,作为单位分房的那部分职工自然找单位帮助修理,单位同意请 人修理,但费用需楼内住户共同承担,其中属于该单位职工承担的那部分,单位代出,其余部分应由其他住户分担,而其他住户不愿意出,由于经费问题无法落实,此问题无法解决, 住户怨声载道。如果住房制度改革仅仅停留在经济体制改革的实践中,而未能及时在管理体制上作相应的变革和完善,那么住房制度改革取得的成果就不能巩固,而且还将阻碍住房制 度改革的深化。物业管理则适应了住房制度的改革,像上面的问题,如果是在物业管理公司管理范围内,它只须根据与业主签定的有关协议(契约),按照社会化、专业化、经营型管理 形式就能解决。
(二)物业管理适应社会主义市场经济体制
市场经济最重要的功能之一是按照价值规律合理地分配有限资源,充分调动人的积极性 ,提高效益。物业管理作为一种社会化管理模式,就是为了适应社会化大生产,它与社会主义市场经济体制的不断深化和完善是一致的。它改变了过去的福利型房产管理制度,采取适 应市场经济的企业管理,它通过提供普遍需要的社会化服务,并注意强调规模经济效益,不仅有利于提高房地产的管理水平,而且有利于企业从“企业办社会”的樊篱中解脱出来,使 企业提高效益。只有摆脱现行的“小而全”模式,实现专业分工,建立专业公司,实行“单独核算、自主经营、自负盈亏、自我运转、自我发展”的运行模式,才能适应市场竞争,才 能使物业管理踏上一个新的台阶。
(三)物业管理是根除“重建轻管”弊端的有力措施
在我国“重建轻管”的思想由来已久,有的地方已达根深蒂固的地步。由于“重建轻管 ”,许多房屋建设者只求自身经济利益,建房不为住房想,建房不为管房想。建造的房屋,有的偷工减料,有的粗制滥造,如果按照建设部颁布的新房接管验收标准进行验收,则很难 找到一栋完全符合标准的。更为严重的是,有的隐患当时还查找不到,如地下管道未接通,甚至未铺设,这样的房屋交付使用后,住房者苦恼,房管者不仅维修经费难以承担,甚至找 不到毛病所在。
由于“重建轻管”,许多房管者也因循守旧,缺乏研究和探索新的管理方法的积极性,致使新建小区仍然沿袭过去的按产权、按部门进行分散管理的方式,弊端很快暴露无遗。小 区内产权单位之间、住户邻里之间,有的乱圈用地和乱搭建;有的自封阳台;有的占用走廊、过道,乱堆放杂物;有的只顾自家的装潢,而不考虑整个结构的安全,乱打乱拆。这不仅 导致了原有建筑格局、景观和房屋的使用功能过早损坏,使社会财富遭到不应有的损失,而且还破坏了市容市貌的完美,造成邻里间矛盾纠纷。
如果采取物业管理之后,则上述现象可以得到有效的制约和规范。因为,物业管理是企 业型经营管理,房屋在这种企业型经营管理下,也像其他商品生产一样,其价值在于使用。房屋必须经用户的检验,必须有一定的保修期。代表房屋业主和住户利益的物业管理部门, 按照这一原则要求参加组织验收,不合格的要维修达标,并按政府政策规定,收取一定比例的养护费作为维修管理的启动基金,从而对房屋开发建设者“重建轻管”的思想行为产生制 约和规范的作用。
同时,物业管理部门作为房屋业主和使用人的委托管理者,根据对经营的房屋保值、增 值考虑以及维护业主和使用人权益,也必须制定相应的管理章程,并与使用者签约,从而可以规范住户的行为,防止房屋结构的损害,保证小区房屋整体功能和建筑格局的完好。
(四)良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象
竞争机制是现代市场机制的基本要素之一。市场经济越发展,竞争越激烈,越能显现出 企业的素质。通过竞争,生产要素得到合理流动,形成动态平衡,从而促使企业不断改进技术,加强管理,降低成本,提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争,又使消费者的 地位日益上升。谁赢得消费者,谁就赢得了市场,就能产生效益。要想赢得消费者的信赖,不是靠形式主义和应酬式的突击表现,而是用物业管理的内容、质量去赢得商业信誉,从而 提高物业价值及开发商的信誉。当前许多房地产公司建造的商品房滞销。当房地产开发处在低谷时,优良的物业管理可使人们从心里建立起对企业的信任感,从而赢得更多的消费者。 这类例子很多,如海南珠江实业股份有限公司,他们奉行“开发一块,美化一块,服务一块 ”的理念,积极为小区的住户进行优质服务,解决住户的各种困难,日复一日出色的物业管理工作使企业声誉得到保护,赢得了一期又一期购房新客户。又如目前高档别墅积压很多, 无法销售出去,然而南京栖霞房地产开发公司开发的东方花园高档别墅一建好就全部售空,还有客户不时来要求购买。重要的原因之一是东方花园的物业管理使客户极为满意。
