(五)有偿服务、多种经营的经营机制有利于经费的解决
我国经济还不发达,资金还不雄厚,国家要解决的问题十分繁多,划拨的经费远远不能 满足住宅维修服务的需要。尤其过去执行的是住房福利型机制,国家、企业单位等投资兴建的住宅,都采用福利形式以租赁方式供给职工居住,只收取很低的房租,所以住宅投资亏损 很大。我国房产机构管理的直管房有2亿多平方米,每年要从城市维修费中补贴大量资金用于维修。1981年,每平方米补贴1.50元,1990年左右,每平方米建筑面积住宅需要补贴3~ 5元维修费才能维持简单再生产。近几年来,随着物价指数的上涨,维修费还要上涨,而国家资金十分有限,难以承受。如今采取的物业管理方法是以经济手段为主,以法律和行政手 段为辅。这种管理方法按市场经济规律办事,参照国际惯例运作,改变过去仅仅局限于房屋维修的行政管理,而实行包括市政、环卫、治安、供水、供电、房屋保险等方面的全方位综 合管理;还根据用户需要,进行一些特殊服务,如帮助购买日用百货,家电维修,家庭装潢等。这些管理是有偿的,谁收益谁负担费用,通俗地讲即“住户出钱买方便,管理企业出力 得报酬”。企业按“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的管理体制建立和运作。这种采取多种经营、有偿服务的“物业管理”,既解决了资金不足,又方便了居民生活,一 举两得。同时,通过物业管理方法的推行,还可以在群众中促进市场经济观念的形成,使群 众认识福利制“无偿分配、无偿服务”形式的弊端,从而有利于人们思想观念的更新和解放。
(六)物业管理是为房地产开发提供服务、解除后顾之忧的系统工程
物业管理作为一种专业化的管理模式,对于住宅小区和一栋房产有多个业主的楼宇的管 理,将彻底改变过去那种多头管理而又无人管理的局面,能够发挥系统性物业管理的综合效益。比如这些年来,国家为尽快地改善我国居民的住宅条件,建设了许多5万平方米以上的 新住宅小区。然而若按照过去计划经济的模式与要求就会出现社会管理和服务跟不上,如报纸、信件收不到;交通不便出门难;医院、学校、菜场、商店等服务设施跟不上,住户意见 大等。各级政府和职能部门虽为解决这些问题耗费了大量的人力、物力和财力,但仍不能从根本上解决问题。实行物业管理,这些问题便能得到解决,还可以根据住户的需要,进行特 殊的服务,如日用百货供应,家电维修,送病人去医院等。所以物业管理作为一种适应中国房地产市场发育和完善的现代化的科学管理手段,是与房地产开发相适应并为房地产开发提 供服务,解除后顾之忧的系统工程,是房地产市场走向成熟时专业分工的一种必然要求。
(七)物业管理能有效吸引外资,促进房地产市场发展
据香港报纸载文,香港人士对国内房地产发展状况考查后得出结论:国内房地产在香港 仍颇受欢迎,然而它的进一步发展却受制于置业人士对国内楼宇管理状况缺乏信心。他们认为,国内物业管理仍停留在非常落后的状态,这是房地产市场进一步发展的最大障碍。置业 者担心,他们购置的房产,可能会由于管理落后用不到几年就变成残旧物,甚至得不偿失,因此对继续到国内搞房地产投资有止步不前之势。而采用先进的、科学的楼宇管理方法,亦 即十分受国外欢迎和信任的物业管理方法,不仅可消除外商上述担心和顾虑,还可以吸引外商到国内进行房地产投资,促进房地产市场健康地发展。
(八)物业管理在推进两个文明建设中显示出积极作用
住宅小区是城市文明的窗口,它反映了一个城市的经济、建设和管理水平,是城市整体 素质的体现。良好的物业管理工作,不仅可以延长建筑物和公用设施的使用寿命,改变城市风貌,改善人们的工作和生活环境,还可以提高城市居民的精神文明素质和现代化城市意识 。城市大环境质量的提高,首先应该从城市的基本单元——住宅小区或每栋楼房抓起。住宅小区搞不好,城市的脏、乱、差也就解决不好。住宅小区的管理是城市管理的重要内容,住 宅小区是城市管理中的一个“点”,以点带面,把整个城市的管理工作带动起来,就能保持市容面貌的优美整洁,巩固城市建设成果。搞好住宅小区管理,也可以更好地发挥住宅的“ 享受”功能、“发展”功能和居住环境的“陶冶”功能。通过住宅小区内的优美环境,通过在区内建立文化、教育、体育、娱乐设施来满足居民的求知。这不仅对净化人们的心灵,提 高民族素质,还对培养人们社会主义公共道德意识、健康高尚的思想情操和科学文明的生活方式都具有重要意义,对整个城市的精神文明建设起到积极的推动作用。
(九)物业管理可以提高城市服务功能,加快城市现代化建设
近几年来,我国城市化进程加快,1990年至1994年我国设立城市从457个增加到622个, 建制镇从1.2万个增加到1.6万个,江苏省经济发展较快的苏、锡、常三市已无“县”建制,全改为市,根据规划到2010年,江苏全省预计只剩10个县。根据有关机构预测,我国城市 化已进入加速发展期,到2000年,中国城市化水平将达到33%至35%,城市人口为4.5亿左右。到2010年,我国城镇比重将由现在的26.3%上升到45%以上。设市超过1000个,建镇制 将超过2万个。如果当年全国人口预计为14亿,按45%计算,则城镇人口为6.3亿,比现在净增2.5亿。
如果这些新增人员按人均8平方米的使用面积计算,共需要增加住房建筑面积41.6亿平 方米,从2000年到2010年按13年计算,每年平均需要多建3.2亿平方米住宅,同时对现有的居民住房也需要改善。根据国家最低标准计算,由1998~2000年平均每年2.6亿平方米,减 为每年1亿平方米,年折旧维持1亿平方米不变,三项相加,2000年至2010年,每年需要住房建设量达到5.2亿平方米。
所以城市现代化促使房地产业正逐步成为国民经济的重要支柱产业之一,随着城市经济 改革的深化,以实现住房商品化、按照商品经济原则组织住宅生产及流通为目标的住房制度改革的深入推进,现代化城市房产管理社会化问题,尤其是住宅小区的管理被提到议事日程 上来。物业管理可以延长城市里的房屋和公用设施的使用寿命,改变城市风貌,改善人们的工作和生活环境。
