物业管理行业健康持续发展的对策与建议
2007年3月，国务院办公厅下发了《国务院关于加快发展服务企业的若干意见》（国发[2007]7号），2005年1月，广东省人民政府公布了1号文件——《关于加快我省服务业发展和改革的意见》，2008年6月，广东省人民政府又公布了66号文件《关于加快发展广东省服务业的实施意见》，2007年1月，深圳市政府公布了1号文件——《关于加快我市高端服务业发展的若干意见》，无论从中央到省市地方，都非常重视服务业的发展，指出“服务业是今后我国扩大就业的渠道”，要着重发展“就业容量大的服务业”，“充分挖掘服务业安置就业的巨大潜力”。中国物业之窗，打造中国物业管理新媒体旗舰品牌
为了认真贯彻执行国务院、省委省政府、市委市政府的文件精神，促进我市物业服务行业持续健康发展，现就解决影响、制约物业服务企业生存的若干问题，向政府提出如下请求：
（一）建立CPI等政策性利益调整的联动机制
建议政府在施行最低工资保障及实施《劳动合同法》等类似政策性利益调整时，应通过劳动、税务、物价和物业管理等相关主管部门的协作，研究制定联动的调整机制，包括将物业管理服务价格及物业服务相关税费的调整一并纳入调整整体方案。其实，实行价格联动调整机制在我国已有成功的先例。譬如，2004年12月，国家发展改革委就下发了《关于建立煤电价格联动机制的意见的通知》，标志着我国煤电价格联动机制已经正式启动。这份通知中的主要内容包括以下几点：第一，煤电双方已签订长期供货合同、并在合同中明确了电煤交易价格的，按照合同价执行；第二，对尚未签订长期合同的电煤，2005年车板价以2004年9月底实际结算的车板价为基础，在8%的幅度范围内，由电煤双方协商确定；区域电网内煤价涨幅差距较大的，分省、区、市调整电价；电力企业要自己消化30%的煤价上涨因素。据悉，煤电价格联动实施的区域，由发改委根据煤炭平均车板价变化情况，按区域电网或在区域电网内分价区实施。可见，物业管理制定联动的价格调整机制，既有现实的必要，也有其他行业成功的经验可资借鉴。当然，物业管理企业本身亦需像电力企业要自己消化30%的煤价上涨因素那样，通过企业内部成本管理致力消化上涨的总体成本，但主要还是要通过价格调整联动机制减轻物业管理行业的政策性风险。
（二）调整物业服务费定价机制，“市场调节价”回归“政府指导价”
随着物业管理市场的逐步成熟，由业主和物管企业实行双向选择服务和市场，这是物业管理发展的大方向，但近年来各种媒体屡屡曝光的业主过激维权事件说明业主维权意识增强的同时，业主缺乏理性维权的意识，物业管理的专业知识也十分匮乏，加之业主与物业服务企业信息的不对称，业主与物业服务企业谈管理费价格，往往谈不拢，或谈不合理，这也是产生物业管理招投标价格恶性竞争的重要原因。
近年来，由于物业管理市场的失灵，导致投标价格恶性竞争加剧，物业服务价格已经失去市场的价值，远离市场一般价值规律的正常发展。因此，物业管理费调价机制不宜过快市场化，应当对物业管理的市场实行渐进式改革，即原已成立业委会的适用“市场调节价”的规定要统一回归为“政府指导价”，用指导标准来为业主作指导，也就是说已成立业委会的小区仍然要适用物价局和国房局制定的收费指导标准，重新强化政府的宏观调控力度。
（三）建立物业管理有形市场，净化环境，防止低价竞争
建议建立深圳物业管理有形市场，净化环境，防止低价恶性竞争，从源头上避免“物业纠纷”，杜绝物业管理招投标的“暗箱操作”。通过制定深圳物业管理有形市场管理办法，成立由主管部门监管，行业民间组织具体经办的深圳物业管理行业招投标管理服务中心，将目前零散的物业管理招投标活动统一纳入集中场所，规范物业管理市场的运作，作为物业管理活动的有形市场予以有效监督和指导。
深圳物业管理有形市场主要为服务管理招标投标活动服务，包括开标、评标、定标等。为建立物业管理有形市场而设置的深圳物业管理招投标管理服务中心，将提供设施齐全、服务规范的场所；收集、存贮和发布招标投标信息、政策法规信息、企业信息、材料设备价格信息、科技和人才信息、分包信息等，为物业管理服务交易各方提供信息咨询服务；为国房局、工商局、税务局、安监局等政府主管部门实施监督和管理提供条件。
（四）针对老旧问题楼盘实行综合治理
针对老旧问题楼盘问题需实行综合治理。2005年，以罗湖区为代表的综合整治老旧小区并引入规范物业管理在全市范围引起强烈的反响，大大改善了辖区的环境、治安等情况，促进了辖区的经济发展和和谐的社区关系。但是综合整治范围未包括已有物业管理的老旧小区，老旧小区物业管理问题和隐患逐年较多，不利于社会和谐。建议下一步在综合整治全市老旧小区的基础上，继续开展老旧小区物业管理的深化工作，进一步增强政府花钱购买服务的观念，建议政府财政拨出专款，设立财政专项补助资金，对入驻老旧住宅区的物业管理企业给予一次性接管启动资金补贴，以及在两年内给予物业管理费差额补贴，并给予接管老旧住宅区物业管理项目的公司在其他整治老旧住宅区和在政府新建物业项目招投标中享有优先权等政策优惠。
同时，市价格主管部门、市国房局等相关部门还应尽快制定老旧小区快速调价机制，建立健全物业管理项目进退机制，完善相关配套政策，暂停收取停车场等公共配套设施租金等。
（五）呼吁供水、供电等政府职能部门及公共事业单位勇于承担份内职责
根据合同法的规定，在双方没能约定或者约定不明确的情况下，供水设施的产权分界处就是合同的履行地点，换言之，供水、供电等公共事业单位应当将水电供至最终用户处时方认定其履行了供水义务。小区业主作为受益人则应当在供水、供电等公共事业单位履行了供水、供电义务后，才有交纳费用的义务。根据我国合同法的一般理念以及供水、供电合同的特点，供水、供电等公共事业单位在履行供应义务之前，水电的任何损失包括自然损耗理应由供水、供电等公共事业单位自行承担。为此，我们呼吁供水、供电等公共事业单位依法办事，自觉履行职责，协调各方职能履行社会责任。同时还作如下两点建议：
建议一：物业服务企业在为供水、供电等公共事业单位代收费用时，应当签订书面的委托代理协议，对双方具体的权利和义务条款进行详细和明确的约定。公用事业企业应当全额承担水电差额损耗，同时还应向物业服务企业给付一定的委托代理费用，用以支付代收消费等费用的劳动报酬和管理费用。双方可以协商探讨按照统一规定的收费标准、总额度包干、足额收取费用后给予奖励等委托管理和经营的方式进行合作。
建议二：要对物业管理行业“正本清源”，政府相关职能部门、街道办及社区工作站和社区居委会，特别是治安管理机关，要勇于承担份内的社区治安工作、人口普查工作、计划生育工作，乃至社会维稳工作等等责任，切实履行职能，尽可能为物业管理行业“松绑”“减负”。
（六）建议将物业管理列入特种行业，或定期减征或免征相关税费，享受税费优惠
1、自1994年1月1日起施行的《中华人民共和国营业税暂行条例》国家对建筑业、邮电通讯业、文化体育业的营业税税率核定为3%，服务业核定为5%，现物业管理行业归服务业的范畴，因而对物业服务收入也按照5%的税率征收营业税。但时至今日，上述几个行业（物业服务行业除外）的生存状况发生了翻天覆地的变化，因此，在2007年8月，国家税务总局下发了国税发[2007]104号文，对部分行业的核定征收企业所得税率作了调整，调整前对各行业的利润率分地区、多渠道进行了测算，各行业平均利润率都比物业服务行业高，相比之下，行业利润率最低的物业服务业，却承受着高于其他行业的营业税税率，国家税收扶持政策的缺失和物业收费水平的停滞，企业面临税收成本和人工成本的双重压力，都要求比照新办企业的税收扶持政策，一是定期减征或免征物业服务企业营业税和企业所得税，二是物业服务企业营业税税率从5%调低到3%或给予更优惠的免税政策。
2、物业管理行业在为城市两个文明建设及社会的和谐稳定等方面起着积极的、不可代替的作用。物业管理企业自身的特殊性决定其承担税费的能力是薄弱的。建议税务部门充分考虑物业管理企业的承受能力，尤其是酬金制的代收代付性质，将物业服务资金的节余部分归为物业管理企业代理业主和承租者收取的水费、电费、燃气费、房屋租金、房屋维修基金及其他代收款项行为，一并列入营业税“服务业”税目中的“代理业务”，即以与物业管理相关的全部收入减去以上“代理业务”后的余额，作为营业额营业税。参照《营业税暂行条例》对医院、学校等机构的税收减免政策，给予物业管理企业免营业税的优惠；参照代理广告业、金融业外汇转贷和外汇买卖的营业税计征方法，给予物业管理企业按总收入减去总支出后的余额外负担计征营业税；参照建筑行业、旅游业、邮电通信业的分割业务后的营业税计征方法，把物业服务费收入也视为营业税“服务业”税目中的“代理业务”，将扣减工程维护费、清洁费、保安费和其他代收代付款项后的余额作为营业额征收营业税。????
2、参照《企业所得税暂行条例》支持和鼓励发展第三产业的税收优惠政策，建议给予物业管理服务企业3-5年内免征企业所得税的优惠。对实行酬金制的物业管理企业，其服务支出的节余部分作为代管资金而非企业的实际利润，应免交企业所得税，改以物业管理企业所收的酬金减去企业管理费用后的部分（企业的实际利润）计缴企业所得税。同时应充分考虑物业管理行业仍是劳动密集型行业，企业管理成本主要由人工费支出构成，工资含量占总收入的比例较高，在征收企业所得税时，适当提高物业管理企业的成本计税工资标准，以减少企业的税费压力。此外，还同时建议取消水电增值税和围堤费。
（七）建议暂停政府开发停车场、商铺等物业租赁费调整
由于政府开发的福利房、微利房物业费定价远远低于市场价，停车场、商铺等物业租赁费是用于弥补物业服务费经费不足，建议在政府物业管理服务费目前大多依然维持超低价，还未与市场完全接轨的情况下，暂停政府开发停车场、商铺等物业租赁费的调整。
今后如果要调整政府开发停车场、商铺等物业租赁费，应当制定切实可行的方案，一方面政府开发物业服务费必须市场接轨，以弥补政府物业的物业服务费经费的不足，一方面应当在政府开发物业服务费与市场接轨后，审慎逐步渐进调整，在原基础上以每年5至10个百分点调整为宜，使物业管理企业有一个调整的过程和缓冲的机会，而不是现在的暴涨500%，使物业管理企业根本无力承担。
此外，呼吁尽快建立健全物业管理项目进入退出机制，解决物业管理“进”与“退”的法规机制缺失，运用市场系统组成要素之间的相互作用，推动市场各主体的正常有序进入和退出。
