二、物权法不是解决物业纠纷的灵丹妙药
对于物管行业面临的窘境，目前有一种社会情绪颇值得注意，即很多人对即将出台的《物权法》寄望甚高，对《物权法》出台后上述问题的解决，普遍持乐观态度。对此，笔者无法苟同。
关于物权法的作用，其起草人在提交全国人大审议时明确指出，一是确定权利归属，一是依法定分止争。问题是，物权法能包揽解决目前的所有物业纠纷吗？
首先，鉴于法律的溯及力问题，即便物权法出台以后，对于目前许多已出现的物业管理问题，物权法亦无能为力。物权法定，这是物权法遵循的一个基本原则。对于物权法生效前发生的物业纠纷，自然无法依据其后出台的物权法去确权止争。坦率地说，物权法对当下普遍的物业纠纷，法律意义并不大。它不仅是远水，而且注定无法以此解渴。
其次，民众、媒体乃至部分法律人士，对物权法有关规定的理解、宣传上存在诸多偏差。如有的媒体报导，物权法出台后，业主可以随时更换管家。然而事实并非如此。且不说已公布的物权法草案中根本没有上述所谓的条文，从法理上讲，物权法也根本不可能制定与合同法内容相悖的条文。合同法中第八条早就明确规定，生效合同对双方均具约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。作为服务合同之一种的物业合同，其依法生效后，任何一方均不得擅自变更。所谓随时更换管家的说法，其依据何在？针对这一普遍存在的误区，北京市高级人民法院特意出台了《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》，于2004年1月1日起施行。其中第15条明确规定，物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。第16条规定业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。
第三、物权法对建筑物区分所有权的规定仍是原则的，操作中仍存很多困难。目前物权法草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于业主共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。很多人对此条款欢欣鼓舞，认为从此可大舒一口长气了，殊不知，实践中对于如何确定建筑物区分所有权，仍存很多具体问题。曾参与《物权法》草案起草的中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任杨立新教授就撰文公开提出，物权法的这一规定在实践中还存在不少困难。比如对窗前绿地、楼顶空间、停车位的权属等还存在争议。窗前绿地和楼顶空间的使用权属于全体业主，是建筑物的共有部分，能否卖给一户单独享有呢？而停车位纠纷的主要表现是权属不明。实践中，多数情况是开发商在业主整体享有的土地使用权上面进行开发，并将其出售给业主使用，等于是业主自己的土地使用权和共有的停车位，却被开发商占为己有。而对这些问题，物权法草案并没有予以规定。
此外，物权法草案确定的依约定确权的原则，也给发展商留下了不小的空间。开发商完全可以从源头上做起，依 约 进行。果真如此，业主又能拿他如何？只能徒唤奈何而已。更何况，在当今的房地产市场，确权有时不仅仅是个法律问题，同时也是个复杂的技术问题，公摊、测量、容积、地价、各种国家标准等问题，有时更直接决定了权利的归属。所以，仅从这个小例子就可看出，物权法自身并不可能、也不会包揽解决所有物业纠纷。那种过份寄望物权法、甚至认为一法出而天下平的美好想法，实在过于天真了，属于典型的法律崇拜症。
在这种浓厚的社会氛围下，我认为，物权法出台后不仅不会、也不可能解决所有物业纠纷，反而有可能会带来一些事先不曾预料的负面效应，这似乎应当引起人们的警醒。其最大的负面效应有可能是，人们的权利意识被进一步得到张扬，权利的边界概念被进一步模糊，而缺乏自治文化背景和理性训练的所谓权利意识，究竟能走多远，又究竟能在多大程度上回归权利的本位，实在值得忧虑。物权法的初衷也许是想通过确权来定分止争，不过在先天不足的情况下，突变成火上浇油的场景，也未尝完全没有可能。播下的是龙种，收获的却是跳蚤，历史上的这一幕可谓是层出不穷。
三、物管行业向何处去
尽管前面有阴影，但路还得继续走。在这种情况下，物管行业向何处去，就成了业内人士挥之不去的一个情结。作为关心物管行业发展的法律人，我开出的药方尽管陈旧，但仍不失实用。
我认为，除了提升素质、加强管理、练好内功等这些老生常谈的话题以外，以下三点尤值一试：
1、普法
老实说，无论是业主还是物业公司，都存在一个学习的问题，即学习如何做一个业主、如何做一个物业人。现在的很多纠纷其实都出在不会做业主、不会做物业人这上面。法律对业主与物业公司的权利义务规定得已相对清楚，但大家却对法律本身很不清楚，遇到事情往往凭本能反应。不了解自己，也不了解对方，更没有可以沟通的平台与话语，结果当然会越弄越糟。所以，当务之急是普法。在这方面，物业公司应当有超前意识和具体行动。
2、依法
出现问题并不可怕，可怕的是不知道据何解决问题，或不愿意凭借法律来解决问题。在我的印象里，现在业主的法律呼声很高，法律理性却很低；而物业公司无论是法律意识还是法律能力都很低，该大胆管的不敢管，不该做的事却做个不停，没有罗盘的船难免要搁浅。我建议，物业公司的行为要尽快规范，要有理有据，要师出有名，一句话，要依法管理。
3、人性化
没有法律是万万不能的，但法律本身却不是万能的。如果说法律是硬件，那么，物业管理如何在冷冰冰的法律之上，融入浓浓的情感与文化，营造家的氛围，体现出人性化的色彩，彰显以人为本的目的，这其中实在大有文章可做。而目前物管行业在这方面的欠缺，丝毫不亚于法律意识和法律能力的缺失。
