物业服务业起步于上世纪80年代初，经过30多年的起步与发展，物业服务业在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐方面，起到了至关重要的作用。但随着物业服务成本的持续上升，传统物业服务企业的生存空间日益狭小，因而，传统的物业服务业必须尽快向现代物业服务业转型升级。
绿城物业近几年来一直致力于企业的升级转型，通过扩面提质、改变发展方式，从服务内容、服务模式、服务周期三个方面推动实现公司向现代物业服务业的转型升级。
2007年以来，绿城物业先后委托明道、盖洛普、浙工大等机构，对业主进行物业服务满意度和服务需求的专项调查。调查发现，业主对基础物业服务中心的保洁、保安等比较满意，而更多的对健康、文化教育、居家生活等提出了诉求。因而我们认为需要将服务的关注点转化为对“人”的服务和对“物”的管理相并重，以满足业主的身体、精神、文化和生活需求。
绿城园区生活服务体系于2010年5月通过国家住建部专家组的课题验收。体系由健康服务、文化教育服务、居家生活服务三大子系组成。健康服务致力于改善业主的生活方式、提高业主的健康水平；文化教育致力于营造浓厚的园区人文氛围，丰富业主的精神生活；居家生活服务致力于满足业主便民服务的需求，便利于业主的日常生活。
1.健康服务做关爱，满足业主健康需求。
绿城服务集团已经实现健康服务的全面覆盖，累计为业主提供健康档案21万余份。通过健康档案，了解业主的身体指标，饮食规律，生活习惯及健康需求，为开展全面系统的健康服务提供了依据。根据健康档案向业主提供公共卫生防疫信息发布与提示，健康咨询，基本身体指标检测，家庭环境健康指导，健康讲座与沙龙，老年人健康服务等服务内容，仅在2011年，累计服务的业主达233万余人次。
2.文化教育做氛围，满足业主精神需求。
绿城物业为园区业主提供覆盖少儿、中青年、老年三大群体的文化教育服务，丰富了业主的精神生活，浓厚了园区的人文氛围。
少儿--绿城自2009年开始为少儿群体提供“海豚计划”免费游泳培训服务，累计参与培训的少年儿童已达35000人次，业主满意度达到了100%，并已经逐渐成为绿城关爱青少年儿童的代名词。通过“海豚计划”的实施，大大降低了青少年儿童发生溺水事故的风险，起到了保障小业主生命安全的重要作用。同时结合“海豚计划”开展逐渐延伸，设立了巧手课堂等一系列延伸服务内容。
中青年—绿城将关爱中青年群体的系列活动称之为“幸福工程”。2011年，结合杭州市学习节活动，在具备阅览室条件的园区设立了学习书屋，将阅览室的功能由传统的简单阅读拓展为心灵驿站，幸福港湾。2012年底预计学习书屋数目将增加至20个。与此同时，绿城每年还组织“和谐物业杯”业主运动会，“绿城杯”全国业主乒乓球邀请赛。倡导全民健身氛围，累计参赛的业主已逾7000人次。
老年—绿城将关爱老年人的系统活动命名为“红叶行动”。绿城为有效开展红叶行动，于2011年成了绿城颐乐教育投资管理公司，专司老年关爱服务，并开发出了以“为老年人营造丰富多彩、健康幸福的晚年生活”为服务特色的老年教育产品---“颐乐学院”。目前已在全国各地园区设立了20个校区，拥有中老年学员近1400名，到2012年底，校区数量将达到23个。
3.居家生活做内容，满足业主生活需求。
绿城物业结合园区会所的功能，打造会所产业服务链，根据业主需求推出配套服务，及盘活了资产也增加了园区生活服务内容；通过深化产品的分类和商业资源的整合，已能为园区业主提供全面提供的园区餐饮服务；同时绿城依托自身成立的19家专业服务公司资源，并陆续引进其他各类优质商家资源，以园区生活品质馆和绿城园区生活服务网为载体，向业主提供桶装水，衣物收洗，装饰装修，生活购物等覆盖业主生活居家全部所需的服务。
目前，绿城物业在项目管理上，已基本完成了由单一提供“全委”服务模式向“全委、咨询、代管”三种服务模式并重的转型。
咨询服务是绿城物业于2005年开始开展的，以绿城集团的开发经验和绿城物业集团的管理经验为依托，以“优质资源整合”为核心理念，为委托方提供包括前期市场定位、优秀设计团队整合、各类专业设计咨询、全程营销策划、工程营造咨询、物业管理顾问服务等在内的各类房产咨询服务。目前为止，绿城已经为近700个项目提供了咨询服务，咨询服务面积达1亿余平方米。
代管服务是今年新开拓的业务，是指受开发商或物业公司委托，对物业公司或物业服务项目提供代为管理的服务模式，通过派驻主要管理好业务骨干，将其全面纳入公司管理体系，提供全体系的代管服务。“代管服务”模式的提出和发展是公司从劳动密集型向知识密集型、技术密集型企业转变的重要突破。到目前为止，绿城物业服务集团已经前后与沙钢集团、金昌集团、德意集团等多个合作方签署了代管合同，涉及代管面积达360万余平方米。
绿城物业认为，善用物业服务企业的资源，加强与房产开发商的合作，将服务渗透入房产开发的全过程、各环节，努力挖掘专业服务，能帮助物业服务企业走出一条多元化发展之路。
传统的物业服务基本上是针对于房屋交付后、业主入住后所提供的服务，而交付前和入住前的服务成为了空白。绿城物业一直致力于为房产品和园区业主提供覆盖全生命周期的服务内容。
围绕房产品的寿命周期开发服务产品，以全面满足开发商服务需求，绿城物业全面推进了“全程物业服务体系”：
在房产品规划设计阶段，为开发商提供规划和设计方案咨询服务；
在房产品销售阶段，为开发商提供助销服务；
在房产品营造阶段，为开发商提供房产品缺陷服务；
在房产品交付阶段，为开发商提供开荒保洁等专项服务；
在房产品使用阶段，则可提供装饰装修、电梯维保、空调维护、家居焕新、房屋“4S”等系列服务。
经过多年实践，绿城物业通过自主成立和合作经营，已成立房屋置换、电梯维保、保洁家政、健康管理、文化策划、酒店管理、室内设计等多家专业公司，具有了较强的物业服务集成能力，最大程度地将业务在可控范围内多元化发展。2011年，绿城物业的专业公司收入占公司总收入的45%，为公司赢得了可观的经济效益。
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