二、市场化的物业管理如何科学的开展招标投标
建设部1999年5月23日到24日在深圳召开了全国物业管理工作会议，提出了加快物业管理市场化建设，随着这次会议的胜利召开，全国许多城市都开展了物业管理招投标活动。从面上看，市场意识增强了，市场竞争出现了，同时还感到全国一些地区招投标的科学性不够，"公平""公正"性还有待完善。我们必须从以下四个方面努力，使物业管理招投标活动市场化、规范化、科学化。
1、建立科学的考核指标体系
物业管理在我国还是一个新生事物，其服务质量、服务水平，还没有一个统一标准，不同于宾馆的服务管理，缺乏考核评估体系。虽然宾馆与物业管理同属于服务行业，但宾馆管理已形成了规范，形成了标准。根据宾馆的硬件、软件不同，按照考核要求，国际上已形成了一级至五级的星级宾馆标准，而我国物业管理评比体系较弱，一是目前仅有一个评选全国城市文明住宅小区的标准操作，细化不够；二是评比方法较粗，缺乏系统性；三是评比标准不统一，区域性很强，因此物业管理质量水平难于统一标准。随着物业管理市场化进展，建立科学化考核指标体系越来越重要的提在人们面前。物业管理考核指标体系应含以下六个方面：
1)服务内容全面完整。一个住宅小区（高层楼宇）以及其他类型的建筑群体，应注意把各类公共服务考虑周到，以便评价服务策划是否到位；
2)服务管理指挥系统要通畅。虽然管理服务内容制定较为详细，但为之操作的组织机构不通畅，指挥系统失灵，再好的方案也难于实施，造成很大损失；
3)各项管理制度完善到位。市场经济是法制经济，一切活动需要按程序办事，各类制度制定的正确与否、完善与否，是对物业管理到位的保证。考核指标应重视这块内容；
4)信息反馈系统、管理监控系统要健全。为了保证物业管理服务到位不走样，为了使各项政策、服务标准落实到实处，需要建立信息反馈系统、管理监控系统。这也是考核指标的一个重要内容，需要建立这一方面指标体系；
5)管理人员基本素质、培训计划的指标体系要建立。物业管理制度制定的再好，管理策划再圆满，也必须由人去操作完成。因此，必须建立人员基本素质、文化知识结构、专业技术职称、以及为之而达到一流管理考核指标体系。
6)管理服务经费测算的指标体系物业管理的各项内容都要靠服务人员及各种设备去完成，需要投入一定的资金，而这些资金测算是否科学、合理，是否符合实际，需要建立一个科学指标体系来检验。
2、加强有形市场建设与管理
根据《中华人民共和国招投标法》规定，物业管理招投标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则，招标投标双方不得弄虚作假，如何保证招投标活动的公正性、公平性呢？这需要各级政府行政主管部门认真研究，除了制定相应的政策外，还需建立好招投标的有形市场。具体体现在以下三个方面：
1)强化物业管理招投标意识，强化业主自治、自律管理意识，改变目前一些地方对物业管理招投标工作认识不到位，招标工作不能开展起来的被动局面，使物业管理招投标走上正确轨道；
2)建立管理机构，发展中介服务。加强领导，建立切实可行的领导管理体制，使物业管理活动一开始便纳入法制轨道，要象建设工程招标一样，有一个招标机构从事此项工作，鼓励发展一些中介服务机构参与这项工作，同时，要充分利用地方政府已经建立起来的招投标中心，把物业管理的招标信息发布、招标的组织、评标等活动就此开展，资源共享，使其效益明显改善。业主可以因此而节约不少经费开支。
3)利用高技术进行网上评标。随着计算机网络时代的到来，物业管理招标可以通过有形市场中的计算机网络设备采用网上评标。
3、建立专家库
目前全国从事物业管理人数相对较少，而且发展不平衡，沿海地区、南方城市这方面人才相对集中。为了使物业管理招标投标活动中能掌握好政策，评出管理质量，评出服务水平，做到"公平""公开"，需要一些专家把关。评标专家需要由一些技术、经济、管理专家组成，政府主管部门领导适当参与。为此，要建立专家库。考虑到目前物业管理行业情况，最好以省为中心建立专家库，在物业管理项目评标前从专家库中随机抽取。
4、尽快建立物业管理招投标规章。
社会主义市场经济是法制经济，物业管理招投标必须由招投标法规来约束、规范，尽快出台物业管理招投标规章，这样做有两点好处：
1)2000年元月实行的《中华人民共和国招投标法》主要是针对工程建设项目（包括勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关重要设备材料等的采购），而对物业管理等服务类型活动没有明确，而实际各地已开展这类招投标。为了使物业管理招投标合法化，有必要出台规章、规范。
2)在建设工程招标活动中，明确招标方法只有两种：公开招标及邀标，禁止议标，以防止腐败产生。而物业管理是第三产业服务业，又是一种微利行业，不会发生暴利，同时物业管理与工程建设又有不同点，建设工程项目来讲，建筑企业只有一次招标建设好就结束了，要重新换一个项目再投标；而物业管理对一个住宅小区（大厦）来讲，如果按三年为一个服务周期，则这个小区（大厦）如果按照30年安全期考虑，要开展10次招投标活动，每次招标活动要花费许多资金，这对物管活动开展不利，应按照产权理论，把招标的权利归还业主，因此，完全可以采用公开招标、邀标，也可以议标。这些做法必须通过物业管理招投标法规来规范形成合法性。
三、业主委员会与物业管理招标机构建设问题
完善的物业管理市场主体，应包括开发商、业主委员会（业主）、物业管理企业、中介机构及政府部门。当前，我国物业管理市场中，业主委员会的地位和作用显然偏低，中介机构仍是空白。从完善市场以及为在物业管理行业推行招投标制度的角度，应加快业主委员会及中介机构的建设。
物业管理超前介入的特点，决定了物业管理招标必须超前。即是说，对于新开发的物业，只能由开发商代理未来的业主委员会（业主）招聘物业管理单位。此时的招聘权掌握在开发商手中，此后，业主委员会一旦成立，即行使业主权益，对物业管理企业的服务与承诺作全面的评价、督促与检查，最终决定是否续聘或改聘。由此看来，物业管理的选聘权最终掌握在业主管理委员会（业主）手中。那么，物业管理委员会成员的素质及该机构的整体物业管理知识水平，即将对受托物业管理公司的“命运”产生重大影响。因此，加快业主委员会的建设，提高业主的业权意识，是开展物业管理招标工作的重要环节。
由于开发商或业主委员会并不直接从事物业管理，他们往往缺乏物业管理的专业知识，很难对投标单位作出科学的评价。因此，委托专业机构（中介）招标物业管理单位，是必然选择。从另一个侧面看，物业管理招标专业机构的存在，也是顺利推行物业管理招投标制的前提与基础。物业管理招标专业机构不但代理委托招聘业务，还可以为开发商、业主、物业管理企业及政府部门提供物业管理的专业咨询服务，承担物业管理市场中介的角色。可见，物业管理招标机构建设问题，应当引起国家及各地物业管理主管们的高度重视。
07级法律专业 - 金晓雅
