二、当前我市物业管理工作的问题和差距
应该看到，与各地市相比，我市物业管理服务行业尚存在着一些问题和差距，有些已经成为制约我市物业行业进一步发展的瓶颈，主要问题有以下几个方面：
（一）区级物业管理工作职能和作用没有得到充分发挥。根据国务院及省物业条例和市政府“三定”方案已明确规定：将物业日常管理权下放到各区人民政府，区人民政府要负责区域内物业管理活动的监督管理工作；街道办事处负责辖区内的各住宅小区的业主委员会的组建工作。但由于受经费、人员配备等多种因素的影响，各区均未设置物业的专职部门，街道未能真正履行职责。
（二）物业管理与收费质价不相符，人才流失严重，行业地位低。现在的物业管理可以说是综合性、整体性、个案性很强的服务，再加上建筑的规划、设施、设备、材料、环境等科技含量不断提高，对物业管理的要求也是高技能、高智能、高效能的服务。与此相适应，物业服务企业的人才和管理也必须是高知型的物业。目前，我市的物业管理成本连年提升，然而，物业服务费却多年不调，或略有上调却远不及成本的提升，物业服务企业亏本了，也只能很不情愿的坚守着，企业大多是亏本经营，也一定程度造成服务水平较低，没有发展后劲。物业行业对人才的吸引力很弱，难以留住专业人才，并造成人才流失大，人员流动频繁，从业人员整体素质不高，影响了物业管理服务水平的提高，导致恶性循环，影响了企业的发展。在日常的管理中，我们发现行业自身还存在一些问题。如，有的物业公司在住宅区管理上还在依赖开发企业，内部管理欠缺，管理力量薄弱，人员服务意识和服务质量不高，对服务的重视程度不够，服务态度不好，在工作中不注重细节，甚至有一些不负责任的现象存在。这样既损害了业主的合法权益，损害了物业行业的声誉，最终也损害了物业企业自身的利益。因此，如何加强对物业企业服务质量实施动态管理是现阶段面临的新课题。。
（三）重建轻管现象普遍存在，开发建设遗留问题难以解决。据不完全统计，在业主的投诉中，因工程质量、小区配套设施不到位的投诉仍占主导，开发商和水、电、气、通讯、环卫、邮政等企业没有做或者没有做完善的许多工作，物业服务企业不得不去承担部分、甚至全部，而且还没有单位出来为此“埋单”，这些是开发建设阶段遗留的问题影响到后期的物业管理。这些问题在开发建设阶段一直存在没有解决，影响到后期的物业管理；有一些业主多数以不交物业费的方式表达对物业管理企业的不满。
（四）业主的物业管理消费观念未完全建立，物业管理收费难，对欠费业主缺乏强有力地手段。目前我市仍有许多业主的思想还停留在计划经济年代，欠缺物业管理消费意识，以种种理由拒交物业服务费，甚至恶意拖欠物业费用，或者是认为交费后，物业公司什么都要管，从而导致物业企业难以为继和服务质量下降，最终也损害了业户自身的利益。全市物业服务项目中约有不低于20％－30％的业主、使用人长期不交物业服务费，物业服务企业却束手无策，依然忍辱负重的长期为这部分人提供与其他业主、使用人同样的服务。
（五）业主大会和业主委员会成立和活动“五难”，即：启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难；同时对业委会在法律法规来层面也缺乏有效的监督制约手段。
（六）物业行业的负担过重，扶持政策少。1.税收政策。一是税率偏高，二是税基不合理。目前，对物业管理适用5%的营业税税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。此外，物业服务企业向业主收取的属于代业主支付清洁、秩序维护、绿化养护、设备设施维修保养等开支，与居民水电费、取暖费和燃气费一样具有代收代付的性质，不应作为税基。2.价格政策。价格主管部门对物业服务企业在住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电没有按照居民生活用水用电价格标准执行。
