四、旧住宅小区物业管理可采取的措施和办法
（一）加强与住户的沟通交流，增加住户对物业公司的信任
要想在旧住宅小区实行物业管理，与小区居民的沟通就是必要的。物业公司可以根据小区居民对于物业管理最关心的问题来专门开设一个讲座，使得小区居民能够解决自己心中的疑惑。其实与小区居民沟通的方式是多样化的，物业公司还可以借鉴别的公司的经验。这样就拉近物业管理企业与业主间的距离，融洽双方的关系，在潜移默化中促进管理服务工作的开展。除此之外就是要让小区居民信任物业管理公司，这就需要物业公司提高自身的管理水平和人员素质。因为这些是物业管理公司能否被认可的关键。这就要求物业管理企业必须不断完善和提高管理服务水平，培养出高素质的员工队伍，真正做到为居民提供方便、及时、全方位的服务。
（二）切实解决物业管理收费的难点
首先，必须针对不同层次的居民做好观念转变工作，让他们充分的认识到物业管理的必要性和方便性。其次，针对居民的实际情况制定出切实可行的具体收费办法，让广大居民理解并接受。这就需要物业公司加强与小区居民的沟通，真正做到站在他们的角度为他们着想。并且物业公司要切实规范物业管理收费工作，建立一个良好的物业管理收费体系。
（三）加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境
物业公司向政府要求从城市建设维护费中拿出一部分作为旧住宅小区改善公共设施的专项资金，为物业管理的实施创造一个良好的基础条件。在改造旧小区过程中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，因为他们是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。物业公司就应该拿出一份详细的改造计划书，并且公开在居民的监视下逐一完成。
（四）突出“以人为本”的理念，搞好社区文明建设
与物业公司打交道的是小区居民，这就要求物业公司突出“以人为本”的理念。例如在物业管理公司的各种文件和管理规定中，不应该存在那些命令式的词句，如“必须”、“严禁”、“罚款”，而应换之以平等、尊重的礼貌措词。物业公司在努力为住户提供优质服务的同时，还应积极开展小区的精神文明建设。例如举办社区活动等等。通过这些点点滴滴、细致入微的工作，赢得小区广大住户的支持与信赖，也能进一步地促进物业管理工作的开展。
（五）处理好社区管理与物业管理的关系
物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又相互配合，在实施具体的经营管理中是有着密切联系的、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、街道办事处等分工明确，物业管理公司不能承担本应由政府部门承担的工作，政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。政企相互合作，这对物业管理的实施是有巨大作用的。
五、旧住宅小区推行物业管理几点思考
（一）更新观念，转换管理体制
要把几十年的福利性住房观念转变到适应市场经济体制的物业管理，有着一定难度。这就需要政府部门和物业公司加强宣传力度，让小区居民明白新型的物业管理的好处，使得他们认可理解并支持物业管理工作。而且物业管理公司应该明白管理与服务是不同的。将诸如房管所之类的事业单位体制转换为实行企业化、社会化、市场化、专业化的物业管理，房屋管理工作才能跃上新台阶，有一个良好的开始。而且转变了管理体制对于旧住宅小区的物业管理工作的开展奠定了一个良好的基础。
（二）加强旧住宅小区基础建设，为物业管理创造条件
一方面，旧住宅小区内基础设施不齐全、老化问题比较严重。有些房地产开发企业为了追求片面的经济效益而在所开发的小区占用公共绿化面积来盖楼，对水、电、路、暖等基础配套设施投资不足，导致小区内减少配套设施或拖后配套设施的现象较为严重。这种环境设施状况与规范化物业管理所要求达到的小区内公共设施配套、服务功能设施齐全的物质条件差距比较大，这种状况若得不到实际性改进，必然导致物业管理企业无力接管，使得规范化物业管理工作难以开展。物业公司要制定旧住宅小区改造治理规划、整治环境、拆除违章搭建、完善公建配套、增加绿化、平整道路等，可以采取划片统一管理，能够实行封闭管理的就尽量封闭为相对独立的小区。同时，物业公司要尽量清理旧住宅小区各类建筑施工图纸、资料、图表等档案，不断的完善旧住宅小区基础建设工作。
另一方面，旧住宅小区内的物业管理简单粗放，居民有意见。现在物业管理的很多好处和服务，已普遍得到广大城市居民的认同。同时各级政府也把物业管理作为强化城市管理的措施，大力推广，致使小区物业管理迅速发展成为一项新兴的朝阳产业。旧住宅小区中虽然也实行了物业管理，但这种管理只是开发单位为促销而进行的简单、粗放低水平的管理，与小区居民所需要的那种多层次、多样性、全面规范的物业管理是不适应的。这种不全面、不规范的管理若得不到有效的改善和提高，居民的意见很大而且弊端是显而易见的。首先，它不能满足市民的实际生产和生活的需要，使得居民颇有怨言；其次，它不利于树立城市文明形象，影响了城市经济的发展。为加快城市建设，各级政府必须高度重视，采取有力措施，按照建设部住宅小区建设标准，加快旧住宅小区环境设施的综合整治，为在旧小区推行全面的、规范的、专业的物业管理奠定坚实的基础。
（三）理顺关系，规范业主委员会制度
要改变小区内的多头管理为综合一体化管理。凡属物业管理事项，包括治安、车辆、卫生、绿化、维修、公共设施、社区文化、有偿服务、装修管理等，全部交由一个物业管理公司实施统一的社会化、规范化、专业化经营管理。另外，还需要在旧住宅小区建立业主委员会，这样使物业公司的管理工作得到约束和监督，小区居民也比较放心。一旦居民与物业公司发生矛盾，业主委员会能够及时的与物业公司协调，这样可以促使物业管理工作正常有序地开展。
六、总结
总之，旧住宅小区只有实行统一的、社会化的、专业化的、规范化的物业管理，才能保证其综合环境的不断改善，才能使小区房屋保值增值。在这其中，物业管理企业如何增进与业主的沟通、积极有效地化解矛盾，对于搞好旧住宅小区的物业管理工作尤为重要。当然，物业管理的发展除了物业管理公司自身不断努力外，还需要政府的大力扶持及社会各方面的理解和支持，这样，旧住宅小区的物业管理工作才能走出困境，向前发展。
七、参考文献
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