三、物业管理经营风险的处置和防范
在对物业管理中的风险进行全面分析之后，应以物业管理总目标为依据，根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在影响等，制定风险处置方案，控制或减少风险的发生概率和造成的损失。
3.1风险处置方案
包括：风险转移和风险自留，风险自留又有风险控制和风险保险。
1、风险转移是目前许多物业企业已在运用的风险管理方式，主要是将风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险工程采用外判的方式分包出去，由专业技术性强的其他专门公司承担相应工作。譬如：电梯维保、外墙清洗、化粪池清掏、生活水箱的清洗等。
2、风险自留是将无需或无法转移出去的风险留给企业自己承担的风险处置方式。在处理自留的风险时，由于成本的问题，企业要制定各种风险控制措施，对不可控制的风险，企业再考虑买物业保险问题。
3、风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程度。具体措施有：防止风险因素的形成；招聘有经验的物业管理人员；公司自行组建安全联席会议制研究风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工和业主的风险意识和措施培训；购买防范风险的先进技术设施，等等。
在选择了风险处置方法后，为真正实现全面的风险管理，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的存在于物业及物业管理运营中的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制，而且这种机制在运转一段时间以后，要对执行中的处置方案进行评估，以评价风险分析的结果是否准确，选择的风险处置方案是否切实有效，同时还可确定时间、条件发生变化后，是否可以提出不同的风险处置方案，为下一步的风险管理提供经验数据。
3.2风险防范方案
1、遵纪守法，合法经营，按章办事
1.1公司对外文件不要轻率，一定要进行会审。物业服务合同、业主手册、前期物业管理服务协议、车辆停泊服务协议等文件，公司一定要进行会审，有必要还需专业律师进行审核。案例：某项目经理为了省钱，让开发商印刷了《前期物业管理服务协议》，开发商好心，把页眉上印了公司的LOGO及字样，结果后来官司败诉：你这是格式合同，霸王条款。
根据国家相关法律、法规，指导性文件，不做过多承诺，不做不切实际的承诺。一旦物业服务企业达不到承诺事项，就因被业主告上法庭的危险，轻则赔钱，重则影响公司发展。
1.2建立员工风险意识。企业负责人，一定要有经营企业的长远规划，不能急功近利；也要教育员工，督促员工按章办事，遵纪守法，不能做违法乱纪的事情。
1.3服务外判、持证上岗、专业人做专业事。专业人做专业事，事半功倍，且将风险降到最低；专业人员必须持证上岗。如：电梯工、高压进网证、电工证等。
1.4注意经营和收益的合法性，不侵害业主或其他人的权益。《物权法》明确规定：利用公共设施设备所取得的收益应属于毗邻或全体业主所有。物业服务一定要注意收益是属于业主的，哪些属于发展商或物业服务企业的。业主委员会没有成立，但也不意味着物业服务企业可以忽视业主的利益。有些公司在业主委员会未成立之前将路面停车所收的费用，都单独列帐，以待后期和业主委员会分配收益。
2、购买保险、分担风险
目前笔者所在公司除正常的法律规定的险种以外，我们还购买了人身意外伤害险、物业管理责任险、机器设备险等险种。前面讲到的电梯雷击就是由机器设备险赔付的。但有的企业会认为购买保险会加大成本支出，其实你在预算时，就应该把这项支出考虑进去。
3、稳步经营，不盲目扩张；避免资金周转风险
根据公司具体情况，制订发展规划和发展目标，稳打稳扎，不盲目扩张，“饥不择食”。
强化企业内部基础建设，调整管理机制和管理方法，发现人才，培养人才，学习、总结性的工作保持持续性、连贯性、系统性。
君子有所为，有所不为。有些不符合公司实际的项目，不利于公司发展的项目，就应当予以拒绝。一旦项目应投入过多资金，导致资金周转不灵，对企业的伤害是巨大的不可估量的。
4、提升业主认知度，提升品牌形象
服务过程中全方位、多层次的“预防性提示服务”也是规避风险的一个行之有效的办法。物业服务企业在所有管理环节中、所有服务过程之中都要做好“预防性提示服务”，即对于一些潜在的、可能发生的、但又不可预测不可杜绝的事故，物业服务企业必须做到事前的提醒和警示，尽量作到：事前的预防、事中的监督、事后的处置和总结。
不出事、少出事，品牌形象就会慢慢建立起来；品牌形象建立起来以后，企业才能稳步发展，才能抵御更大的风险。
5、重组、并购、转型
上海科瑞与仪房的重组、公元物业收购沈阳奥林匹克、万科地产剥离物业板块，并与CBRE的战略联盟等等。物业服务企业只有做大，抵御风险的能力才越强。
而有的物业服务企业，通过资本运作，成功转型。
风险造成损失是不可避免的，但我们可利用风险的可测量性，识别出物业及物业服务企业经营过程中各环节的风险，通过对风险的分析，及时采取应对措施，实施全方位的监控预防风险，减少风险，减少损失。这个系统工程被称之为物业管理中的风险管理。因此，物业管理中的风险管理的主要目标就是以最低人力、财力、物力、时间、社会资源等成本，控制物业管理中的各种风险或降低其损失，使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力，使物业管理企业增加更强的生存竞争力进而提供更令顾客满意的物业服务。由于防患于未然，因此，有效的风险管理可以降低物业管理中总的成本。
