笔者认为，推动物业管理行业转型升级需要引进的新技术具体主要有以下四个方面：一是物业管理信息系统；二是智能技术；三是节能改造新技术；四是技术型设施设备。几年来，笔者所在的常州中房物业管理有限公司（下简称“常州中房物业”）积极引进新技术，推动企业转型升级，取得了明显成效。
物业管理信息系统的建立与应用
发展现代物业服务，高科技管理特别是信息技术将在服务创新中起到举足轻重的作用,信息技术作为各行各业提高工作效率的主要工具，在物业管理中的广泛使用，必将推动这一领域的管理水平进入一个新的境界，信息技术是物业服务向现代服务业转型的突破口。
2008年，常州中房物业根据企业转型升级的需要，为公司在管各项目服务处配置了高性能计算机，并开通了互联网络，在全公司范围内建立了物业信息管理系统。该系统是利用计算机硬件和软件，对公司物业管理中的建筑物、客户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行收集、传递、加工、存储、计算等操作，实时反映公司项目的服务运行状况，辅助公司决策，促进公司实现转型升级的应用系统。总之，运用先进计算机系统进行的信息管理，确保了财务、业主资料和档案、内部办公等信息准确、快速、高效。
通过建立统一的内部物业信息管理系统，常州中房物业对分散的各物业服务处进行集中控制，从而构建一个全新的网络指挥信息系统，功能涵盖公司运营的各个方面，统一管理公司的各项业务和信息资源，最终实现公司物业服务、办公、企业资源的一体化管理，提高公司的运作效率和管理水平，为制订公司经营决策提供依据。此外，常州中房物业还建立了基于互联网的外部网站www.czzfwy.cn，设置了“在线调查、客户留言”等栏目，并实现与业务交流的集成，为公司与社会各界交流创造条件。
此外，常州中房物业还完善公司物业信息管理系统，通过公司的对外门户，最终构建统一的决策支持系统，实现为管理人员提供定制的信息和知识支持，从而达到提高其工作效率和创新能力并最终提高工作质量的目的，最终实现资源、办公、物业服务的一体化管理，为公司实施物业服务和技术创新奠定了基础。
智能技术在物业管理中的应用
2009年9月，常州中房物业将利用智能化技术提升物业服务整体运营效率提升到战略高度，为此，公司专门设立了智能化分公司，致力于智能科技与物业服务业务的无缝对接，提升物业服务安全管理能力，实现管理效率最大化。
针对智能化系统精细化、持续性运行要求，公司确立的优化智能化系统物业管理的思路是化被动为主动，变无序为有序。对智能化系统本身而言，在正常运行中最容易出现的问题是末端传感器、执行机构的老化。物业管理的主动性集中体现在如何把这些因老化产生的故障从事后维护转变成为事先保养。在一切可能出现、还没有出现故障的时候和地方及时给予维护和排除。这就需要有一个完备的维护计划和维护对策。通过对运行记录与趋势的科学分析，制定设备老化的处理与技术升级策略，包括备品备件的准备和更换对策。
目前，远程抄表管理系统、停车场智能化管理系统、防盗、保安对讲系统、火灾自动报警、消防联动控制、电梯运行监控系统、住户安防系统、物业巡更及闭路监控周边防护系统、电子布告栏及背景音乐系统等智能化技术已广泛运用于常州中房物业的在管物业项目中。
特别是公司在管的金东方颐养园项目推行的智能一卡通服务，不仅实现了刷卡功能，同时智能卡还可以当公交卡、支付卡使用，并且还具备社保医疗和退休金账户功能，带着卡的老人无论想去哪都只需携带少量现金，更加方便。此外该卡还具有区内紧急求助及区内GPS定位功能，这对老年人的安全而言无疑是极大的保证。
智能新技术的应用对促进物业服务业的现代化、提高业主的居住水平等都具有重要的意义。运用智能新技术还可以减少对人工的依赖，提升物业管理和服务的效率，更好地促进物业服务企业向技术密集型企业转型。
节能管理新技术的推广和应用
物业服务是微利行业，近些年来，物业服务成本每年都在以不低于15%以上的速度上涨，许多物业服务企业正面临着越来越大的生存压力，向节能降耗要效益，走绿色物业管理之路，不仅能够提高物业服务的质量，节约资源和保护环境，同时对物业服务企业的生存与发展也具有十分重要的意义。
2011年，常州中房物业确立了绿色物业管理理念，提出向节能管理要效益，向“跑、冒、滴、漏”要效益，并以节能降耗作为实施的突破口，成立了由公司总经理挂帅的绿色物业管理领导小组，出台《绿色物业管理指导意见》，取得了明显的节能减排效果。
据统计，2012年，公司通过节能管理新技术的推广和应用，积极开展节能降耗活动，全年共节约能源消耗费用102万元。
变频技术的应用
变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中，通过变频调速技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大提高，这是采用交流调压电梯所不可比拟的。因此，当空调、电梯、水泵用量大时，一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满足业主需求。2009年6月，在业主方的支持下，常州中房物业对部分在管项目的水泵系统实施了变频供水改造，不仅节约了能源消耗，而且还确保了供水系统设备使用的稳定性。
节能新技术在物业规划设计阶段的推介
目前，许多开发商非常重视物业服务企业的前期介入，在项目规划设计阶段就开始聘请物业服务企业参与。所以公司近年来在接触新项目时，利用物业前期介入的机会，将节能降耗新技术使用方面的经验以建议函的形式，提供给开发商，有利于开发商从物业的规划设计阶段开始建设真正的绿色物业建筑；同时，也有利于物业服务企业今后管理该项目时实现低能耗运行。
如2012年4月，公司在和某一外资企业进行物业开发项目的前期合作时，在给其提供的“项目设计阶段物业建议书”中，从公用照明节能灯具的使用、地下车库的自然采光、小区水景的水质循环处理、墙体隔热新材料的选用、远程抄表水电计量表计的配置等十多个方面，为其提供了物业在规划设计阶段的节能建议，受到了这家开发企业的认可和好评。又如：2011年11月，常州中房物业在和常州市本土一家开发企业进行前期合作时，在开发项目的历次设计方案讨论会上，公司提出的很多关于节能减排新技术使用方面的建议和意见都被开发企业采纳，并吸收到最新的设计方案中，从而为项目后期的低碳运行打下了坚实的基础。
技术型设施设备在物业管理中的应用
近年来，随着物业服务人员工资、劳保和维修材料价格等刚性成本的不断攀升，多数物业服务企业将希望寄予在提高物业服务收费标准上。但是，当前国内物价不断上涨，老百姓生活成本不断升高的形势，无疑给提高物业收费标准又加上了一层严霜，让许多物业服务企业对提高收费标准这一想法只能望而兴叹。如此情形下，物业服务企业只有不断改革创新，开源节流，自寻出路才有希望打破僵局，只有不断摸索，大胆尝试，引进科学技术，才会开辟出新的经营管理模式。
漏水检测仪的应用
漏水检测仪是用于寻找并确定地下供水、供暖管道漏点位置的专用仪器，漏水检测仪应用了先进的数字信号处理技术和数字滤波电路，进一步提高了仪器的抗干扰性能，其重要特点之一是能够克服环境噪声的干扰进行精确探测，大屏幕液晶显示，准确地显示出测量参数，自动区分环境噪声和漏水噪声信号，让操作人员直观地判断漏水疑点。
在我国有的地区，自来水的漏损率超过30%。我国的地下供水管网，以往主要是铸铁管、水泥管和钢管为主，经过多年的使用，管网自然老化，锈蚀，不可避免地会产生很多暗漏点，此外，新使用的PE管，由于对连接技术要求较高，管道连接处也较容易出现裂口，造成泄漏。其他由于地质变动，外界腐蚀，外界压力等因素也会造成管网泄漏。
如常州中房物业在管的一小区，经常发生消防管道因为漏水造成水压不足，甚至消防管道根本就没有救急的消防水的情况。降低漏损的关键是及时发现漏水和修复漏水点，特别是及时发现不冒出地面的暗漏。2012年11月，常州中房物业利用漏水检测技术及时发现了青山湾花园小区消防管道上的四个漏点，并及时修复，不仅避免了水资源浪费，而且确保了消防管网随时可以满足消防用水要求。
冰蓄冷技术的应用
空调系统是现代公用建筑与商业用房不可缺少的设施，其耗电量很大，而且基本处于电负荷峰值期。例如，饭店和办公楼每平方米建筑面积的空调峰值耗电量约40-60瓦；以常州为例，目前，公用与商用建筑的空调用电负荷约为高峰电负荷的15%，因此，空调负荷具有很大的削峰填谷潜力，所以国家将空调蓄冷作为重点节能技术措施之一在全国推广。如常州嘉丰物业从2008年开始，引入冰蓄冷技术对常州行政中心的中央空调系统进行技术改造，使相当比例的空调用电从峰段及平段转移到了谷段，较好实现了移峰填谷。根据他们操作实践来看，2009年中央空调的机房用电比2008年和2007年分别下降了23.1%和29.8％，比2008年节约电费25万元。
小型清扫车的应用
物业服务企业目前实实在在面临着这样的困难，一方面确实需要保洁服务人员，另一方面又难以满足市场调节下的保洁服务人员薪酬预期，更不可能以薪酬水平的比拼来与其他行业争夺劳动力。
如何破解这个难题？用机械清扫来替代人力清扫是不错的选择！一台小型清洁车，清洁一公里的路段通常只需要十五分钟左右，然而一名清洁工正常清洁一公里路段的时间大约需要一个小时至一个半小时之间，因此，所管物业项目面积较大、园区路面较宽的物业服务企业可以结合自身情况考虑采用小型清洁车进行清洁作业，一方面可以降低管理成本，另一方面可以避免清洁人员用工荒问题。目前，常州中房物业在管的大型公众类项目已开始进行用机械清扫来替代人力清扫的尝试。
