江苏福田物业管理有限公司 平彩堂
随着我国房地产业的迅速发展，城市化进程的深入，住宅商品化日益普及，物业服务行业也随之快速发展了起来，但由于我国物业服务市场还很不成熟，物业合同又具有自身的特殊性，我国法律、行政法规所确立的一些交易规则难以适用到物业服务，造成物业服务合同纠纷日益增多也不易批量解决，给物业企业发展、法院审判工作、社会和谐稳定都带来了不小隐患。
一、拖欠物业公共服务费调查报告以及原因分析
根据统计，近年来，法院收到的物业服务纠纷案例日益增多，总的来说，绝大部分是物业公共服务费纠纷的问题。为了更好的了解拖欠物业公共服务费的原因，我们在张家港市某花园小区对欠费业主进行普查，寻求确切的欠费缘由。
1、调查报告
该小区由5幢小高层、1幢叠加别墅，4幢联体别墅组成，共计255户，我们通过电话、现场拜访的方式统计116户未交物业公共服务费的原因。
业主欠费统计情况汇总如下：
|
序号 |
原因 |
户数 |
比例 |
回复 |
|
1 |
要求公布代收代缴财务状况 |
9 |
7.76% |
张贴过 |
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2 |
门岗人员配备不足，无人巡逻 |
3 |
2.59% |
按标书配备 |
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3 |
东门出口处垃圾清运问题 |
5 |
4.31% |
定期清运 |
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4 |
失窃（家里、电动车） |
7 |
6.03% |
已报警 |
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5 |
车辆乱停、被划 |
4 |
3.45% |
发现即处理 |
|
6 |
绿化问题 |
2 |
1.72% |
定期养护 |
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7 |
监控、门禁、对讲机问题， |
21 |
18.10% |
未移交 |
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8 |
车库被淹 |
5 |
4.31% |
设计问题 |
|
9 |
房子方面问题 |
15 |
12.93% |
联系开发商 |
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10 |
已卖过户，过户前的都不愿交 |
4 |
3.45% |
催讨、诉讼 |
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11 |
空置，业主联系不到 |
24 |
20.69% |
信件等再联系 |
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12 |
近期交 |
17 |
14.66% |
追踪回访 |
通过上述统计汇总表，不难看出，1-6的争议点在于物业公司是否履行到位，7因交接验收手续而存在维修责任主体问题，8-9为房屋质量、设计等共用部位问题，10-11业主信息追踪不及时，12为业主忽略了未去交。
2、业主欠费原因分析
从法院了解到的情况来看，拖欠物业公共服务费的原因也主要集中在以上1-9项，现就以上主要的几点原因展开作简单的分析：
（1）物业公司是否履行到位的问题（针对第1-6项统计原因）
物业服务企业与业主之间主要是物业服务合同关系，物业服务企业的主要义务是提供物业服务，业主的主要义务是交纳相应的物业公共服务费用。虽我国物业管理条例规定了物业管理事项，且已有物业服务标准，但由于物业服务本身项目繁多且标准难以量化落实程度，也就各说各理。物业公司坚持自己提供的服务完全达到约定的服务标准，无瑕疵履行了合同义务；业主则认为享受多少服务交纳多少费用，物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准，就不应全额交纳，双方在物业公司是否履行到位、履行了多少上无法达成一致意见，长此以往，就容易形成“你的服务我不满意，我为啥要交物业公共服务费？你不给物业公共服务费，我怎么替你服务好？”的恶性循环。随着一个个个案的增多，纠纷的影响面、波及面也就越来越广，最终可能导致物业公司的撤离、无物业公司接管的状态，即使有新的物业公司结果，针对历史遗留问题，或者那些属于历史遗留问题的争议，也很有可能进入新一轮的恶性循环。
对于物业公共服务费纠纷，若都交给法院处理，一则会增加司法压力、消耗巨大的司法资源，二则由于物业服务具有长期性、连续性的特征，物业公司在履约过程中履约程度很难举证，法院也一时无法判定这其中量化问题，纠纷也就很容易悬而未果。在此期间，该小区的业主与物业公司的关系也会一直处于不稳定状态，很容易引发群体性事件。
（2）共用设施设备交接验收的问题（针对第7项统计原因）
一直以来，由于物业配套制度、管理的不完善，相关各方面责、权、利关系不明确，对小区建设中应有的共用设施配套服务设施不落实、质量差或标准等问题缺乏有效的制约以及维权手段，如监控、门禁、对讲机等问题无法得到及时有效的解决，物业公司认为未办理交接验收手续让找开发商，开发商认为项目已交给物业公司管理，业主应找物业公司，谁是维修的最终责任主体，物业公司与开发商各执其词，而业主要求维修好才愿意支付物业公共服务费，进而引发了业主与物业服务公司之间的纠纷，直接表现为拒交物业公共服务费。
（3）共用部位问题（针对第8-9项统计原因）
在商品房兴始初期，那时没有什么物业管理的概念，开发商的楼房交房以后只好自己组织人员进行管理，也没有独立经营，就是依附于开发商，就是百姓所谓的“父亲与儿子关系”，后来开始有了物业管理条例和很多独立经营的物业公司，物业服务企业开始和开发商没有关系了或者脱离关系了，但为了便于对共用部位的维修，开发商在楼房的保修期一般会将维修问题委托物业公司，由物业公司负责协调施工单位来维修，但是由于这三者之间没有有效地制约机制，往往造成无法及时维修或维修不到位的情况，业主针对房屋瑕疵向开发商维权成本过高，基于业主的惯性思维以及开发商与物业公司之间的微妙关系，物业公司又很难完全与开发商撇清关系，业主就常常以此理由拒交物业公共服务费。
