二、解决物业纠纷的浅见
针对上述的三大类原因，法院在审理时也很无奈，法官无法量化评价履约程度，物业公司以及业主都无法举证其履约的程度；对于交接验收问题，物业公司和开发商相互推托，法院也说不清；至于公共部位的问题，物业公司协调工作做的如何，很在很多物业公司由于固定证据方面的欠缺，往往也处于相对被动的地位，因而，针对此类物业纠纷，法院一般也是采取调解态度，但从某种程度上说，调解并不能批量适用于物业纠纷处理，特别是正在管理中的物业。一是，业主与物业服务企业互不相让，到诉讼这一步，双方已经相互比较反感，态度都已经比较强硬；二，即使在法院调解下，物业服务企业也担心妥协让步会影响以后的服务工作开展，害怕其他原本按时交费的业主也效仿拖欠费用的业主，导致连锁反应，不愿让步；三、双方都同意调解，但调解妥协点难以量化，物业公司与业主急于各自利益以及情绪等问题造成对诉讼结果的期待值相差较大，因此，此类案件不但调解难度大，而且调解率比较低，不适合批量调解。况且，到了法院阶段，纠纷矛盾就已经积累到一定程度了，这并不是解决物业纠纷最好最根本的途径，解决物业服务合同纠纷，关键还是从源头做起，从物业服务本身抓起。
结合现场管理经验与司法实践，我主要对物业服务合同纠纷，在物业服务合同的履行程度以及与之密切相关的问题作简要探讨。
1、物业服务企业要进行痕迹管理
“谁主张谁举证”，这是一般法律举证原则，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条中也列举了八项举证责任倒置情形，而对因物业服务合同发生的纠纷，并没有规定。但事实上，由于管理疏乱、监管缺失，物业公司要证明其已无瑕疵履约比较困难，业主手中无任何物业公司管理资料，要举证物业公司在履约过程中存在瑕疵更是艰难。基于物业公司的管理地位，物业公司应完善自身的管理制度，要有证据固定意识，对物业服务进行痕迹管理，把无形的服务书面化、固定化，如门岗值班记录、卫生清扫记录、共用部位以及共用设施设备的报修维修及事后回访记录、绿化养护记录等等，况且这本身就是物业服务工作的内容，只不过要求物业公司规范化自己的工作，证据化自己的工作。在前期物业管理期间，由社区部门牵头，随机抽选部分业主定期确认物业公司的服务工作；在物业管理期间则交由业主委员会牵头组织部分业主定期确认物业公司的服务工作。此举，既能监督物业公司的工作也能为今后物业服务程度进行评价，一举两得。
2、选聘专业机构按收费季度进行物业服务程度测评
对业主是否违约的认定是比较容易的，只要核对业主是否按期交纳服务费就能判断，对物业服务企业是否违约则比较难判断，每个业主对物业提供的服务有自己的评判，对于物业企业的服务是否达到标准的程度也有差别，物业公司提供的物业服务程度，物业公司和业主都无法客观评说，法官的评判也难说客观公正，毕竟要判断的要素很多且专业。因此，要求物业公司在进行痕迹管理的前提下，由社区、业主代表以及物业公司三方共同选聘专业的第三方评估机构进行测评，由专业的机构按照物业服务等级标准逐项进行打分评判，并按照小区面积、委托合同要求档次、整体规模进行成本费用的测算，最终确定服务质量与收费标准是否一致，差距多少，这样的做法会比较科学客观准确。
评估报告作出后，应公示，在公示期内，若业主对评估报告有异议，业主代表可在异议期内向社区负责部门申请，要求另聘评估报告再此进行评估。对在再次评估结果仍有异议的，通过赋予业主代表诉讼权利，进入司法程序。通过向法院起诉要求确认物业公司物业服务履约程度，由法院牵头多方在此选聘评估公司进行评估或组织专业人员进行对质，通过法律文书的方式确认履约程度，既维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。
在评估报告确定或法律文书确定履约程度后，由物业公司按确定的履约程度收取物业公共服务费。
3、发挥法院支付令效用
支付令这督促程序，相对于普通程序而言，具有程序简便、时限较短、费用较低的优势，将其引入物业服务合同纠纷，有利于物业纠纷的快速解决。浙江省高级人民法院于2011年发布的《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十八条规定，“经书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的，物业服务人可以依法向有管辖权的基层人民法院申请支付令”。通过立法借鉴，将履约程度评估制度与这一支付令规定相结合，可以便捷解决因第1-9项特别是1-6项原因引起的物业欠费纠纷。
在该模式下，物业公司依据物业服务服务程度的报告向业主收取物业公共服务费，若业主拒不履行，物业公司即可凭此向法院申请支付令，即使业主提出异议进入诉讼程序，法官根据履约程度报告也可快速准确的作出法律文书，简化物业公共服务费纠纷解决机制。
4、落实法律法规的规定
共用设施设备的维修责任问题，关键在于承接查验，一直以来，物业公司与开发商将交接与验收分开，从而存在了共用设施设备维修责任隐患，为解决这一问题，住房城乡建设部印发的《物业承接查验办法》 就已规定，要求物业服务企业共同确认现场查验的结果，在验收合格后同时交接验收并签订物业承接查验协议，但实践中，这一规定目前并没有得到充分有效的运用，由于开发商、施工单位、物业公司之间的微妙关系，物业公司往往无法参加，即使参加后异议权也得不到保障或者根本就是按惯例先接管待保修期过后再验收，从而也就埋下了维修责任主体隐患。
针对《物业承接查验办法》等相关法律法规无法完全有效落实问题，国家有关部门应加大执法力度，加大对这一现象的制约、处置力度，落实相关法律规定，例如：强制物业公司参与现场查验，将物业管理权限前置到共用设施设备验收阶段，将物业公司的承接查验作为验收合格的前提，实现现场三方制约、同步交接验收，确保维修责任主体的明确。只有保障物业公司有效行驶异议权、平等对话权，才能更好维护业主对共用部位、共用设施设备所享有的权利。
三、结语
物业服务与百姓生活密不可分，物业服务合同纠纷与社会的和谐问题息息相关。物业管理纠纷的及时合理解决，无论对业主还是物业服务企业都很重要，对于物业服务中存在的主要问题，我们需要法律的保障，需要制度的支持，更需要物业公司与业主的诚信履约。物业服务行业，可以说是一个新起之星，物业服务行业的稳健发展需要我们各方共同努力。
参考资料：
1、高平主编：《物业纠纷新型典型案例与专题指导》，中国法制出版社2009年版
2、杨立新主编：《〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉理解与适用》
3、徐建明：《物业管理法规》，东南大学出版社2000年版
4、《完善我国物业管理纠纷解决机制的法律思考》，龚昌明，兰州市城关区人民法院
5、《物业纠纷处理苏州导入调节机制年内将覆盖》，城市商报，2011年06月30日
6、《江北区“一二三四”构建多维调处机制化解物业纠纷》宁波市司法局
7、2011年浙江省高级人民法院于2011年发布的《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》
8、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
