二、物业利润透明化
目前物业管理利润通行的取得方法，就是酬金制和包干制。大部分物业公司对外宣称或者是签订的物业管理合同条款中明确注明的标签是酬金制，也就是物业项目总收入10%的利润。但是由于缺乏明确严谨的监督机制和监管主体对象（目前大多业委会的成员从工作能力、人员组成、专业分工上是明显不胜任的），使得薪酬制最后成为了包干制的代名词。这样就导致很多物业项目为了掩盖自己实际的利润而弄虚作假，要么从不公布账务，要么就形式上每年公布一次，反正次次公布的都是亏损。笔者曾经有机会看过深圳市31个小区的年度财务公示报表，发现这些小区的报表如出一辙，全部亏损，没有一个是盈利状态。和他们物业项目的负责人聊天，无一不是在叫苦叫穷。惟一的区别是，大的物业公司做账亏损小一点，数额在一二万元之间，算是面子上过得去，小的物业公司不仅在管理上存在差距，在做亏损账面上和大公司比也是外行。举数年前一例，一楼盘年收入400多万元，连续五年每年都亏损近200万元，后来连业主都和他们叫板——你们每年亏这么多，赶你们都不走，难道你们是慈善家还是社会福利机构？作假程度可见一斑。
业主大会成为法人主体后，将会按照一般正规公司来运作物业项目，编制一系列的规章和制度，麻雀虽小，五脏俱全。尤其是对物业公司的薪酬方法和标准将有严格规定，明确是酬金制还是包干制。按照《物权法》责权利的界定标准，估计以后不会有包干制了，只会存在酬金制。因为采取包干制，业主大会的独立法人优势无从发挥，不能对物业公司进行有效监管。对物业公司来说，没有盈利的项目采用包干制绝对是亏损，没有哪个公司是傻子，有盈利的项目业主们绝对不愿意让物业公司任意攫取。管家拿了主人多少钱主人自己不清楚，不符合人之常情，所以不可能再续存下去。酬金制将会使业主大会的优势得到淋漓尽致的发挥。目前物业公司的收入也就是三大块：管理费（涵盖房屋专项维修基金）、停车费、场地租赁广告费。管理费通常是固定不变的，业主们不可控的也就是停车费和场地租赁广告费，而物业公司的利润主要是从这两个方面获得。这样游戏规则就很明朗了，业主大会会明确收款方式：全部监管或者管理费由物业公司收取，停车费和场地租赁广告费两项由业主大会财务部门收后统一保管，每年初对上一年度总收入进行审计来核实物业公司的薪酬金额。如此一来，物业公司的利润将会透明得像空气，是花枝招展还是泪流满面，一览无余。就像词中所说，“不相逢，他又相思；既相逢，我又相思”，物业公司所能做的只能是和业主大会“相思又相逢”在一处，齐心合力，实现双赢。利润透明化后，物业公司之间的竞争将会进一步加剧，这就引出来第三个变化——行业竞争白热化。
三、行业竞争白热化
由于物业公司成立的门槛较低，一个小楼盘就可以成立一个小物业公司，所以导致当前物业公司多如牛毛。有一个占地面积不到10万平方米的地方，物业公司达到了近20家，不得不说是个奇观。大家为了争地盘，打架斗殴、相互诋毁拆台的现象层出不穷，政府部门、业主、物业公司都不胜其烦，但是一直也没有找到合理有效的解决方法。业主大会具备法人资格后，这种局面基本上可以得到解决。剃着寸头的黑衣人群体应该不会再集结在某个小区闹事，两家物业公司对峙情况也不复存在，表面看，是两家物业公司在争夺管理权，实质上是项目本身业主们之间的利益争斗。具备了法人资格后的业主大会，本质上已经没有这种争斗的可能性。物业公司只能通过合法的程序获得项目管理权。怎样获得？老话说得好——打铁需要自身硬。只能通过自身的实力才能使自己的管理权得到延续，否则只能是昙花一现，被别的公司取而代之。这样就给物业公司提出了新的要求——企业管理市场化。
四、企业管理市场化
撒哈拉沙漠是世界上最着名的干旱贫瘠荒漠地带，不要说人烟，就是小鸟也很难从上空飞过，因为极度缺乏水源。这个历史最近被科学家打破，其实在沙漠100米以下存在着无边无际的淡水海洋，里面各种鱼类丛生，生态环境波澜壮阔。当前的物业管理市场就像撒哈拉沙漠，表面平淡无奇，其实暗地里波涛汹涌，很多物业公司仍然沉醉于20年前的简单模式，认为可以持续百年，躺在原来的经验温床上睡大觉。具有超前意识的物业公司在10年前就开始摸索新的出路了，经过这些年的发展，他们已经开拓出除了收取管理费、停车费、场地费之外的其它经营，他们在努力探寻一条从“物业管理”到“物业经营”的道路。他们明白，物业公司要持续长久发展，必须先他人一步参与到未来物业管理体系的构建，在现有基础上拓展一条新思路，即经营文化的生产、输出新格局，这才是永恒发展的王道。这就对物业企业市场化提出了新的课题和观念，怎么做，就看各个物业公司自个的修行造化了。
物业行业发展到今天已经30多年了，业主大会成为法人主体，这个兔唇美女终究会变成一个完美女人，从嫁不出去的白头宫女到挤破门槛抢亲的香饽饽，这是个质变。无论物业公司嘴里再怎么不屑一顾，内心绝对在胆战心惊。关键是约在何时，会在何时，在这“何时”以前（这个“何时”不会太久），物业公司的同仁们最好提前做好一切准备。
（选自《住宅与房地产》杂志2013年5月号）
