二、物业企业如何面对电梯维保困局
本人以物业从业经历和在某项目管理过程中对电梯设备维修方面的一些经验与大家探讨和分享，因篇幅有限，仅从物业管理角度浅谈物业企业如何面对电梯维保困局。
1、学会风险转移和分摊
将于2014年1月1日正式生效的《中华人民共和国特种设备安全法》，进一步明确物业公司作为电梯使用权者有着不可推卸的法定责任。积极正视、主动承担、避免侥幸心理才是正道。
这里的“主动承担”并非出现电梯事故，不分青红皂白全由物业公司负责，这里的“首责”并非“全责”，笔者认为包括“特种设备安全法”法规在内，设置“首责”可类比于航空公司在处理航空事故方面的原则。
这里物业公司应从航空事故理赔方面吸收经验，购买电梯事故责任险是必要之举。
2、合格供应商评审制度建立和维保合作方式选择
面对众多电梯维保商，选择匹配资质等级的电梯维保商是维保基本前提。对于物业公司特别是在管项目众多的物业公司，可选择多家供应商，建立物业公司自身的合格供应商名录（政府也可主导建立电梯维保行业黑名单制度），并定期对在管项目电梯维保质量进行监控和评审，对不诚信或恶意骗取零配件更换费用的商家，采取黑名单制度，试行一票否决（该项制度须与后文将提及的大中修评审和利润明付制度结合）。
此外，关于电梯维保合作方式，目前电梯维保单位的合同签订一般采用包人工（劳务外包）、半包（包人工和部分金额零配件等）或全包（全责任保）方式，但笔者认为目前所谓的半包和全包方式仅是名称上称谓，如“全责任保：凡电梯由于自然磨损引起的零配件损坏，维修或更换费用由乙方负责”，在实际中不具可操作性。签订半包或全包方式，往往是电梯维保商为迎合物业公司，抢占维保市场的一种方式。对责权利的这种大包大揽的模糊方式，将无法明确各方职责，对维保单位和物业公司而言均存在巨大风险。
目前笔者所在公司与电梯维保单位采用的合作方式属于①包劳务费模式+②约定维保责任和维保范围+③定额以下零配件更换+④定期评估报告制度+⑤大中修评审制度+⑥利润明付制度。
其中前三项属于传统常规模式，后三项是针对现有维保模式的一些尝试和创新，其中第④项“定期评估报告制度”是由维保商按照国家电梯相关检测标准或零配件报废报损标准，每半年或一年对电梯整体安全运行状态进行梳理，并出具状态评估报告，为设备寿命周期内的大中修改造、资金筹措计划等设备中长期规划提供参考依据。
第⑤项“大中修评审制度”和第⑥项“利润明付制度”，是为打破目前电梯维保过程不公开透明，维保商通过所谓半包或全包方式先恶意抢占维保市场后，在零配件更换方面及大中修方面“偷”利润的不当模式。其中“大中修评审制度”（特别是在业委会存在的小区，如深圳景洲大厦项目），由物业公司和业委会共同根据第④项内容判断是否需要大中修时，对设备维保商根据国家维保规范确认，必须提出的大中修项目进行评审。
如今年5月，景洲大厦2部电梯，出现钢丝绳及曳引轮需要更换的情形，由维保方提供维修方案及报价方案，小区业委会及物业管理单位根据方案内容在市场上直接对接报价信息并进行评审，并根据实际发生量确认工程维修量（钢丝绳长度、曳引轮个数等）。
对于第⑥项“利润明付制度”，是电梯维保行业市场化的有效探索，即材料成本+人工成本+合理利润：
A、其中材料成本采用真实采购金额确认（市场多方询价+现场实测验证），即真实合理市场采购价格*实际发生量；
B、人工成本按照现场实际发生人工费（按照行业通行成本或定额标准等）；
A项+B项=C（维修总成本）
利润P=C*n
这里的利润P即以真实发生成本为基础，给出明确利润空间，如此次景洲大厦更换电梯钢丝绳和曳引轮给出维保商的合理利润为20%。
这样做的好处主要体现在，利润给在明处，使评审和验证更具可操作性，同时给维保商合理利润空间，促进维保方的积极性和主动性，也让业主及业委会清晰明确知道费用用在何处。
当然，前提条件是物业公司及业委会的前置性评审和市场化的公开询价，而供应商也须乐意尝试此种模式。景洲大厦维保商初期非常抵触和不情愿，因为电梯维保行业中的习惯性暗箱操作等，已使电梯维保单位习惯忽悠，对懂行的忽悠不了就降低维修价格，不懂行的就往死里套取利润，不利于整个电梯维保行业的发展，后期通过将该市场化模式好处与该供应商进行积极沟通，使原本报价达到4万多的施工费用降低40%，而电梯维保商也获得应有的合理利润（20%利润率）。
总之，电梯不是老虎，学会按照设备寿命周期为依据，政府加强立法，通过法律、制度和标准的约束，对包括电梯生产厂家、开发建设单位、物业管理企业、电梯维修保养单位、电梯乘梯人加强约束，以市场化为手段，多方共同努力，才能让悲剧不再重演，让电梯不再成为“吃”人的老虎！
本文收录于《住宅与房地产》杂志2013年8月上刊
