解决两个核心问题
通过以上三种模式的分析，可以发现，第二种、第三种模式是有最应该值得提倡的模式，因为第一种模式的治理要求实在太高，非常有可能陷入“公地悲剧”；第二、第三种模式才属于可持续发展之道。
全部由政府投入，未必明智，因为政府看上去雷厉风行、急民所急，万一规划不慎、制度设计不慎、运营不慎，都会造成巨大的债务、浪费巨大的资源，甚至要后来者投入更多钱去填之前的窟窿。所以，政府最明智的角色就是资源整合者，让社会化力量、市场化力量去推动公租房的可持续发展及见者，从长远角度逐步调节住宅市场的产品格局。
为此，第二、第三种模式最值得研究和深入实践。第二、第三种模式的本质，深入分析的话，其实是解决两个核心问题：一是如何提高地方政府建设公租房积极性；二是如何提高企业或者机构参与公租房积极性。
首先回答一个问题。
要提高地方政府建设公租房的积极性，除了制度上变革、机制上问责，还需要在转变发展方式方面持续给力，否则这个积极性恐怕一时半会培养不出来。“制度上变革”就是短期内将土地出让收益与公租房在法律上捆绑，明确最低的投入比例，按照比例严格投入公租房建设；“机制上问责”就是将公租房建设指标、投入指标和地方官员的民生考核密切联系起来，明确没有完成指标的地方领导应该承担的责任，甚至规定无条件辞职；“发展方式转变”就是要求地方政府努力扭转土地财政的旧模式、粗放式发展的旧思维，走实业发展、产业集聚的创新发展之路。
可能有人要问，地方政府本来就不富裕，随着土地收益越来越少，政府在公租房建设上的投入越来越少，难道要持续举债？显然不是，中国各个地方千差万别，必须找出适合当地的产业定位之路，然后按照“转变方式”的要求、产业集聚的要求逐步收入，加强公租房的建设。在这个过程中，必须明白一个道理：政府的目标不是为了“赚钱”，重点应该是设计有序的运行、良性发展的保障房建设机制。政府职能只有不断的转型，民生目标、公共利益才会逐步落实、持续有效。反之，如果政府不思变革，只会引发赋税横行、东拆西借，不断侵蚀社会公共福利，甚至导致一项公共事业难以为续。
其次回答第二个问题。
要提高企业或者机构参与公租房的积极性，就必须借助市场化的激励手段，设定合适的诱饵，引导其投身其中。就第二种模式而言，公租房的收益主要分三块：一是租金收益，二是商业经营收益，三是其他对外合作收益（电梯广告、媒体合作等等收益）。这三块收益，政府和企业可以协商如何分配。就第三种模式而言，公租房的收益除以上三项收益之外，还可以能多出第四项收益：公租房项目的整体转让收益。在实际运作中，第二种模式有转化为第三种，模式的可能，即企业如果看好项目的后续运营，可以与政府协商、从政府手上收购公租房的张提产权，政府也可以评估是否可以适当减轻财政负担。
只有确保了政府与企业有同样的投入、同样的兴趣、同样的积极性，保障房建设特别是公租房建设才会走上高速发展之道。同时，我也依然要写下决策者目前的模式设想、机制设计方面可能出现的漏洞。不管多少钱，我们只相信最有效的模式、最能达成目的的模式、最能撬动各种资源积极参与的模式，显然社会化、市场化依然是我们不能绕开的关键。
展望公租房建设，只能继续完善制度建设、推进体制改革，避免政府大包大揽，积极吸引企业参与其中，我们的建设目标才能逐步接近、持续推进。目前在公租房建设模式上的局限只是暂时的，尚需不断解放思想、积极实践。相信我们借助企业力量、社会力量发展这项事业，最终将落实“住有所居”的愿景。
