园区物业管理模式
产业园区管理模式主要分为行政主导型管理模式、公司治理型管理模式以及混合型管理模式三类。管理模式需要在园区规划建设初期进行选择决定。其中园区物业管理的模式主要有自管型模式、合作型模式和委托型模式。
物业服务商的选择
园区物业服务商的选择除了需考察企业资质、品牌、信誉以外，还应着重考察企业是否有管理同类物业的经验，是否有适合某一特定类型园物业管理的人才储备、技术优势及相关资源。如是否有专业的设备管理、楼宇智能化工程技术人员，是否有网络信息使用技术、智能化技术、量化管理技术及节能降耗技术，是否有配合良好的专业服务合作伙伴（如有机电设备维养资质的子公司或长期合作伙伴）和资源（与政府有关部门、公用事业单位、同行大型企业、行业协会等有良好的沟通协作关系等）。
不同园区物业管理各有其侧重点
中国的园区大致可以分为工业园区、农业园区、科技园区、物流园区、文化创意产业园区等类型，每种类型园区的物业管理服务侧重点各有其不同。例如，工业园区物业服务的重点为生产用房管理，水、电、煤气等资源要确保供应，安全服务防范第一，重点设备必须维护到位等；对于物流园区的物业管理服务，“物”——货物的安全是重中之重，盗窃、火灾是对货物安全的威胁点，物业服务企业首先要在治安与消防上下足功夫；而一些科技型园区，对保密性、安全性要求较高，如一些软件开发公司为保护知识产权、防止科研成果和资料的流失，对出入人员的检查极为严格，物业服务相应也要做好相关保密工作。
园区物业管理存在的问题
目前，我国园区管理部门和园区企业（业户）对物业管理的重视程度不够，尚未充分认识到物业管理在提高园区城市管理的社会化和专业化程度、提升经营园区的能力、发展后劲和附加值等方面的重要作用。与此同时，参与园区物业管理服务的企业数量众多、资质参差不齐，大量水平不一的物业服务企业分散管理园区部分物业项目，不利于园区物业管理服务整合资源，形成规模、集聚、互动效应，不利于统一塑造园区良好的整体形象。
经营意识淡漠，经营方式被动。缺乏针对性的市场分析，无明显的细分市场，在实际工作中只能被动地接受市场带来的租价变化；“守株待兔“式进行租赁经营，客户结构分布散乱；“抓到篮子里的都是菜”的选择方式，导致后续的租价持续走低和优质客户远离；没有品牌或品牌认识度较低，没有借用外力来提升自己物业的价值和品牌度；未能及时关注客户的动态和变化，从而有效降低欠租和逃租发生的机率。
被动性管理，浪费资源，加大内耗。大部分企业对租赁物业的管理采取的都是“记账式”的思路，割裂了管理环节之间的联系，使管理呈现出一种分散不清晰的状态。在财务管理上，采用现金方式收租金，不仅占用过多的人力资源，而且加大了事故发生机率；物业服务与物业经营谁主谁辅，关系理不清，容易相互扯皮，互相推诿；在维护方面，“坏什么修什么”，未将有限的维修资源配置到最能带来收益的物业维修等。
提升园区物业管理新水平
实践证明，物业服务已经成为提升园区竞争力的有效手段，也是维护和提高物业价值的根本途径之一。提升园区的物业管理效率，必须发挥资源的最大时空价值，提高资源利用的深度与广度，并且必须做到各类资源整合互动，相互匹配，相互促进，才能最终形成企业的核心能力和竞争优势，也才能获得优良的经营效益和管理效率。
导入CRM理念，整合多方资源，提高效益。重点要做好五方面工作。
一要及时建立客户档案，掌握客户基本情况。以此为平台，分析其经营的主要风险来源及对履行合同的影响；定期（每月、每季、半年）对客户履约能力进行评估。
二要加强客户沟通，除正常开展园区的正常物业服务外，有针对性地开展个性化服务。
三加强租费管理，对各客户风险情况进行分类（安全期、风险期、危险期），并分别实行不同的管理。
四要定期对客户信息进行统计分析，为企业设计和优化业务流程、识别不同客户的价值差别化和需求差别化，从而针对不同客户采取不同的服务方式提供信息支持。
五要为客户提供有效的物业服务。
强化风险管理，确保资源安全利用。园区的主要风险来源有：消防安全风险、治安安全风险、社会安全风险。因此，园区物业服务企业者要防患未然，强化风险管理：做好风险识别和风险评估；制订应急预案；采取有效的手段进行风险控制，如回避、自担或保留、预防与抑制、转移等。
发挥资源最大时空价值，实行综合经营。这些资源不仅用于正常的租赁经营，获得稳定的现金回流，还可以发挥其最大的时空价值，获取更大的利益。如物业服务企业可以为园区各工厂员工提供诸多配套服务，为物业抵押贷款融资，利用园区的物业进行不动产的资本经营等。
以全球视野、本土经验打造物业管理高端品牌。截至2012年底，苏州工业园区共吸引88家世界五百强，26家外资金融机构来苏投资。世界知名跨国企业的蜂拥而至，对高品质写字楼的需求迅速上升，对园区内高品质办公楼的物业管理水准也提出了更高的要求。2013年7月，国际领先的地产服务供应商第一太平戴维斯，宣布与苏州工业园区万润投资发展有限公司共同出资成立苏州工业园区万润第一太平物业管理有限公司，为高端甲级写字楼、购物中心、大型城市综合体项目提供服务式全方位的一站式服务，确保物业价值得到不断提升。
目前，向国际化园区看齐已是我国产业园区发展的大势所趋，产业园区的发展不仅吸引了一批世界性跨国公司入驻，也打造了一批本地物业管理高端品牌。上海漕河泾物业在服务于上海漕河泾开发区的实践过程中，以不到500人的员工规模，管理了漕河泾开发区约500万平方米的各类产业物业设施，不断完善产业园区物业服务标准，并参与组织编撰了国内第一部工业园区物业管理地方标准；深圳天安物业建设5A智慧产业园对城市综合体运营形成重要支撑，以开放式服务链打造开放式的5星级运营服务体系；广州鹏基物业为东风日产乘用车公司创新运营服务价值链；深圳泰然物业集成园区3000多家客户信息和园区配套服务企业资源，打造了网点集成化的服务形式——金谷服务；西安创业物业以创新服务为本，助力瞪羚企业急速发展；海泰物业专注于工业后勤管理十余年，随市场变化及时寻找适合自己的道路；新市北物业搭建服务资源集成平台，为园区提供标准化专业服务；深圳投控物业在园区管理方面的优势和专长助其将深圳软件园成功“收入囊中”；佳美物业全面实施信息化建设，为中国“数谷”提供支持服务；德成永信物业通过拓展物业延伸服务及园区配套服务，构建园区综合服务网络；天孚物业以客户需求为工作着眼点，打造项目化管理运作典范；石家庄高新物业致力于成长为客户成长环境供应商......
物业管理行业里，一批先行先试的企业率先在产业园区物业管理中形成了自我的特色。其服务于经济的鲜明特征，以及与经济活动充分融合的服务过程，助力服务的对象和客体产生经济价值之后，凸显了自身的服务价值。
文章节选自《城市开发（物业版)》杂志。
编辑：杨萌
