无论持各种不同观点的从业人士、专家、学者如何看待原因，但对物业管理行业的困难、困惑现状是一致认可的。物业管理越来越高的成本支出与30年都未能建立的物业费价格调整市场机制，形成了对物业管理行业的巨大压力。特别是政府一味将小区管理风险用行政规章的方式强迫企业承担，更造成了一些城市爆发了物业服务企业撤管的大潮。资本和精英，从微利高风险领域自动地向着利润更大、且相对更安全的领域转移。
电价调整治标不治本
将小区电梯等公共设施用电收费标准，由一般工商业及其他用电改为居民生活用电。毕竟物业管理中能源消耗的成本所占比例巨大。对物业服务也影响不小，这似乎找到了一个挽救大量物业服务企业赚不够钱的“救命草”——电力公司少赚点儿吧——发改委一纸通知就将小区电梯运行电费按民用电电价计算了！
电费降低了，物业服务企业可以暂时松一口气了，仍然按照过去的服务水平，降低的电费，将成为本年的利润！
可是，是否有人想过，明年、后年还降什么价格来维系城市管理的重要支柱——物业管理呢？至于商人，肯定是能赚一天就过一天，实在没钱赚就走入。那城市小区的管理该怎么持续呢？
建立信任是关键
业主们没钱吗？业主们最有钱！否则，也不会将我国房价推得如此之高。
业主们不需要物业管理吗？他们需要！否则，也不会有经常占据媒体主要版面的小区物业管理质量纠纷了！也不会有那么多因不满物业服务质量而欠费的业主们了！
但，他们为什么不愿意随着市场成本的变化调整物业费价格呢？政府是否考虑过这个问题呢？物业服务企业协会的理事们是否考虑过这个问题呢？中国物业管理价格调整机制的出路到底在哪儿呢！
从本人实践的案例看，北京某小区，二手物业服务企业，收费率从进驻初期的36%当年就提高到80%以上，五年来一直保持按户缴费率90%以上，按金额缴费率超过100%的记录；另外某小区，物业服务企业撤管前，辛辛苦苦做了一年，到年底收费率才50%，而业委会承诺财政公开，并在每个单元公示交费情况后，一个半月内业主就主动交费超过50%。
为什么会有如此的差别呢。其实与业主们对收费主体的信任是分不开的。而信任又是建立在对交费人完全公开的基础上的。在这样的机制下，收到的所有钱，扣除管理者酬金外，其余的一切资金使用情况随时允许任何业主查阅、抄录、复制，账目透明得简直什么都可以随时看透。尽管在这样的情况下，仍然有业主对资金的使用方向、效率还有不满意，但已经不再能煽动怀疑而导致越来越多的人跟随欠费了。
转变思路是根本
中国物业管理，业主与物业服务企业，早期的关系是“包干制”，每个业主只有按政府定价交费的义务而毫无对资金使用金额大小、去向知情的权利。
近期则是部分小区施行了“酬金制”，代表业主大会的业主委员会委员有权了解资金情况，而广大业主还是被剥夺了获得一手信息的权利，只能看到业委会的二手信息。这很快便引起了业主与业委会之间的不信任，进而矛盾激化。
而只有让每个业主都“有权查阅、抄录或者复制与物业管理有关的财务帐目以及处理相关事务的其他文件”，才能真正令业主们信服，才可能令他们放心地交费。也许一些企业还以自己的“管理技术”应该保密为由不愿意公开管理过程细节和财务细节，但在今天，物业管理过程细节已经不是什么秘密，相反，是一分服务对应一分价格的事情。只有明明白白的告诉业主们几分服务，业主们才可能同意支付对应的几分价格。至于企业的利润，那业主们也不会白白让企业在公开服务成本的情况下白干，而自然会认可支付企业合理的酬金。
因此，只有将“物业管理服务是服务商品，可以不向消费者提供产品构成细节而靠卖结果赚取商品利润的思路”，改成“物业管理服务是代业主们管理属于他们的财产，收取资产管理代理费”的思路，才可能获得业主群体的认可和信任。
物业管理，不可能有暴利。但由于其是“代理管理资产”性质，故风险也极小，完全可以靠投保公共责任险和财产一切险等完全规避。物业服务企业，是靠在每个项目上的酬金和对市场的广泛占有而获得利润的。这种模式，也最终导致市场被为数不多的大型企业整合，实现服务质量的标准化。
只有这种理念和模式，才是供需双方都互相信任和依赖的，才是可持续的。只有找到城市房屋物业管理的持续发展之路，才是对城市管理最重要的目标，才是社会治理最重要的方向！
作者系住宅物业管理研究者
编辑：李秀梅
看过本文的人还看过
- 热点聚合:
