文/沈阳市房产局物业处陶然
在前段时间召开的中国物业管理协会三届四次常务理事会上，物业费问题及由此展开的种种讨论并应对举措，依然是受关注的热点问题。
毋庸置疑，物业管理存在的全部现实难题中，最严峻当属物业费问题。比如，就连国内物业管理第一品牌的万科物业，也无法达到100%收费率，有些项目的物业费甚至不足以维持运营而不得不依赖一些经营补贴收入。解决物业费问题，需要在政策层面有所突破，但在短期内难以建立市场化价格机制的现实情况下，更需要创新思路找到突破口——构建物业管理的“社区商务平台”。
运营模式
运营模式是个关键的问题。我们不妨先从问题的源头说起——物业管理的本质，物业管理是市场行为，业主通过购买物业服务实现建筑物这一私有财产的保值增值，行为主体是业主和物业企业，以政府为代表的公权力不得干预过多。这在国务院《物业管理条例》中有明确的界定。
在新加坡，由政府为组屋提供实惠的物业服务，而高档住宅的业主可以选择在市场上购买豪华的、定制的物业服务。此做法既满足了市场经济灵活、效益最大化的特性，又实现了对民生需求的“阳光普照”，非常值得我们借鉴。但我们不能照搬，要结合实际。在我国大陆地区，这台戏不能少了两个主体：一是政府，二是社区商务平台。政府参与的原因是源于其在民生领域中义不容辞的责任，要对民生领域的经济行为履行职责。一方面要解决大量的居住区的物业管理，特别是老旧小区的物业管理，切实解决住有所居、居有所管的问题；另一方面，也应该通过相应的行政手段，扶持物业管理行业健康、持续发展。就此来看，政府部门一手托两家，并通过物业管理市场的培育，最终实现物业管理与经济、民生的和谐发展。
社区商务平台的提出源自于物业管理30多年来迅猛的发展，特别是在信息技术大爆炸的当下，物业管理呼吁社区商务平台的出现。社区商务平台既可以是业内成长起来的物业服务企业搭建，也可能是与业外跨界进来的其他企业共同搭建。此两种平台所一致的是，具有传统物业服务企业无法比拟的优势，具备极强的服务能力、资源整合运营能力以及先进的技术产品和手段，并拥有顶级的人才团队。最为重要的是，社区商务平台将开创新的运营模式，纵向整合物业服务链条，横向整合各资源板块，形成新的价值体系和赢利模式。
说到这，就不得不描述一下有实力并且有意愿进军物业管理行业的大型企业。最近一个比较流行的小段子，列举了几个关于跨界经营的成功案例，让人印象比较深刻的是有两个，一是三大电信运营商舒舒服服的收了十几年的通讯和短信费，才发现腾讯是最大的竞争对手,微信全免费直接造成通话和短信业务量的骤减，某电信运营商甚至上演一出逼微信收费的闹剧。二是阿里巴巴的余额宝凭借5%以上的七日年化收益率直接干掉了银行的传统短期存储业务，下一步，阿里巴巴很有可能进军虚拟货币领域，将自身打造成网络世界的“央行”。为什么腾讯和阿里巴巴能够大摇大摆的在行业之间横冲直撞呢？我们先来分析一下这两家公司：腾讯公司成立15年来，通过OICQ业务垄断了国内的网络即时通讯市场，在此基础上，又相继推出QQ游戏、腾讯微博、易迅购物、微信等业务。截至去年，QQ活跃账户已近10亿。而马云于1999年创立的阿里巴巴，从打造中小型制造商的网络贸易平台起家，不断成长为以淘宝、一淘、天猫(微博)、聚划算、阿里国际业务、阿里小企业业务和阿里云等七个事业群组成的超级网络公司，位列中国第一，世界第二，仅淘宝这一块业务就汇集了4亿以上的用户，极大的冲击了商业地产，造成很多实体商铺的从业者多过消费者的尴尬局面。所以，腾讯和阿里巴巴的成功，关键是他们都具备或者说创造出一个聚拢人的社区商务平台。
未来物业管理的探索，首先在于运营模式的创新。
社区商务平台
那么，是什么原因能够吸引腾讯、阿里巴巴们投身于物业管理当中呢？答案已经揭晓，那就是社区商务平台。
这里首先要说物业为什么具有平台属性呢？因为与国外异产毗邻住宅楼宇的零星分布、开放性强不同，国内的住宅楼宇普遍集中并由围墙包围，形成封闭的住宅区，尽管这种管理方式不利于业主自治，但绝大部分业主却又认同这种规划方案，认为安全指数高，甚至可以通过区分居住水平实现区分经济实力、社会地位和生活品质的目的。所以，正是由于围墙划分出了若干个集中、封闭的住宅区，才客观地形成了若干个具备不同消费能力的自由市场。如果哪个企业能够整合并掌握这些市场的管理权，那么，它将掌控巨大的消费终端。
人的一生有大半时间在家里度过，所以这个自由市场的人气不是问题。并且不少人应该都有过忘带门禁卡时央求保安帮忙开门的经历。所以，物业管理不但是社区商务平台，还是略带排他属性的社区商务平台。于是，通过社区商务平台，可以结合电子商务运营，轻而易举的在管理范围内开展多种经营活动，如广告投放、全科诊所、社会养老、中介服务、家政服务、果蔬配送、O2O营销、幼儿教育、文化传播、商业保险、殡葬服务、数据普查等等。一句话概括此模式的核心理念：关起门做导向性营销，兼顾政府对政治效益和社会效益的要求以及企业对经济效益的追逐。
上述内容并非天方夜谭。目前，国内已有物业服务企业开展在管理范围内的多种经营。2012年，万科物业营业收入近24.6亿元，物业费收入和多种经营收入各占一半，但80%的利润来源于多种经营收入。来自深圳的彩生活物业公司，将传统物业管理与现代智能科技和移动互联网技术相结合，打造出物业管理和社区服务相互依托的全新物业管理经营方式，形成了集物业服务、酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务为一体的科技型、综合性运营集团。
在此说明一下为什么可以引入资本庞大、营销能力高超的商业企业，主要是因为此模式的核心是通过市场营销、电子商务及资本运作实现经济价值的全覆盖、纵深式发掘。在市场营销方面，显然不是物业服务企业擅长的，万科、彩生活们虽然取得了效益，但就整个行业来说，毕竟占极少数，且远谈不上对市场的深度开发。
行业思考
其实，在物业管理范围内开展专项经营活动并不是此模式的“终极形态”，超大规模的待整合资源以及革命式的产业链布局才对政府和企业具有最大吸引力。
资源整合及产业链布局的案例很多，其中，最具代表性的应当是沃尔玛。近年来，其不断转变传统的美式经营方式，通过创建自有品牌、建设直采基地及抢占物流市场逐步打造一套完整的产业链，如果有一天沃尔玛掌控了整条产业链，那么，其就具备了上抬消费价格、下压进货价格的能力，进而把中间利润拉大，同时利用自有品牌的高回报率，实现对零售业的垄断。所幸的是，电子商务的迅速兴起瓦解了沃尔玛的这一战略图谋。所以，通过物业平台，结合电子商务的高度发展，将物业服务企业逐步改造为市场调研机构、销售终端及物流最终环节的结合体，为消费者提供足不出户的服务，不但能够轻松实现上兆的营业额，还会抵御商业风险，迫使诸多行业进行大洗牌，优化整个经济格局。
从企业运营角度看，社区商务平台模式完全不用政府参与。但为什么政府应该参与呢？个人认为，在市场经济领域，政府不是万能的，只能承担有限责任；但在民生领域，政府责无旁贷，承担无限责任，而且还可以与企业实现风险对冲，降低综合成本。因此，在开展社区商务平台的实践过程中，政府部门要做好产业引导，进行政策扶持，培育要素市场，并从主管部门的角度调控风险。
前些日子，马云和王健林取消了“亿元赌约”，其中隐含了一个共识：电子商务超过传统商业模式只是时间问题。两位大师级企业家之间开展合作，更说明了电子商务和实体经济并非“泾渭分明”，而是相互依存。当前，苏宁、万达及沃尔玛已经完成前期准备工作，高调进入电商领域，还有多家企业正在摩拳擦掌、跃跃欲试。所以，在物业管理不断体现出电子商务和实体经济平台特征之时，我们完全可以以此为切入点，进一步改造传统产业，完善城市功能，发掘行业潜力，提升企业的竞争力，不断创造更大的综合效益。
编辑：杨萌
