物业服务中的法律风险及防范
文/孟宪生
随着社会的发展，物业服务已经成为社会、经济生活中不可或缺的行业。但是，由于业主组织建设滞后，业主共同体没有形成，物业服务市场并没有能够按照经济规律建立起市场经济秩序。
随着业主权利意识的增强，物业服务企业与业主的权利冲突加剧，甚至成为社会问题，再加上物业服务企业风险意识淡薄，导致物业服务经营风险增大，企业合法利益无法保障。如何规避物业服务经营风险，提升物业服务水平，提高市场运作能力，已经成为当前物业服务行业的当务之急。
识别法律风险
控制法律风险，首先识别法律风险，按照管理流程识别法律风险是一种非常重要的方法，这种方法主要是针对四种情况。
情况一，外部法律环境变化带来的法律风险。我国正处在经济、社会转型期。由于经济、社会的转型，利益不断调整，因而法律、法规变动频繁，因此会给企业带来新的法律风险。例如：劳动合同法的颁布对企业劳动合同管理提出了新的要求，若不签订劳动合同，一经查处，可能需要双倍支付工资；消防法规的修订要求企业增加劳动力成本，如果不能满足法律需要，就可能面临处罚。每一次法律调整，都涉及利益的重新分配，如不能及时修正企业行为，就可能带来法律风险。
情况二，违约行为带来的法律风险。物业服务是基于业主的委托，为业主提供物业服务。物业服务委托合同是物业服务企业与业主之间确立法律关系、划分法律风险的法律文件，对双方具有约束力。如果物业服务企业不能提供或者不能完整提供约定的服务，将承担违约责任。但是，目前广泛采用的物业服务合同条款不清，标准不详，加之企业重视不够，出现一些违约情况，造成法律风险，如治安风险，车辆管理风险，公共设施、设备风险等。当然，有些违约只是未尽通知义务的附随义务，但是产生的影响却是极大的。
情况三，侵权或其他不当行为造成的法律风险。物业服务是对业主共有、共用部位以及配套设施、设备进行管理。但是，为弥补服务费用不足，企业没有经过业主大会、业主委员会同意经营电梯广告、外立面广告等。如果由业主提起侵权之诉，就面临法律风险。
出现出发事件以后，是先救助，还是先报案，这也是一个问题。如果工作人员不报案，而是直接进行救助，可能因为缺乏指挥，影响救助结果，反而承担法律责任。再如,服务人员处于热心，帮助业主提拿贵重物品，不慎损毁，产生侵权风险。这些不当行为也会产生法律风险。
情况四，怠于行使权力产生的风险。在物业服务过程中，由于企业怠于行使权力，也会带来法律风险。例如：没有及时发出催交物业费通知，造成超过诉讼时效。
此外，还可以按照业务流程在梳理中识别法律风险点，并依据法律法规、合同以及行业惯例采取措施防止风险发生。例如，物业收费是物业管理活动的重要环节，而目前物业欠费是物业服务企业普遍存在的问题，如何降低收费风险，需要采取切实的措施。要采取不要的措施，就应当根据流程，识别风险点。
收费标准：收费标准确定是收费的前提，在中国有句古话，叫做“认账”，如果不能让业主“认账”，收费就会出现风险。因此，建立预算制度等就是降低收费风险的不可或缺的环节和方式。而对于经济适用房小区，政府指导价是应当重视的问题。
收费程序：预交费用、服务后缴费不仅有法律风险问题，而且存在财务风险，因此确定收费程序对于收费具有关键作用。
追缴措施：追缴措施是又一个重要环节。追缴证据是通过司法解决欠费问题的关键。
公示：北京市已经建立项目物业服务财务公示制度，如果企业不公示项目财务状况将受到处罚。同时，财务不透明，也是众多业主拒绝缴纳物业费的理由，因此公示是物业服务收费的一个重要风险点。
在企业和行业进入风险高发期以后，企业决策者对风险应当给与足够的重视。其中，法律风险以及风险点的识别，是法律风险控制的基础工作，各企业应当高度重视。
防范法律风险
在企业运作实践中，企业应当通过分析已经出现的案例，分析和识别法律风险，完善法律控制程序，以降低法律风险。本文就治安风险、与业主利益争端的风险两个方面的问题提出风险防范意见，供大家参考。
首先，针对治安风险的防范提几点建议。由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险一般被称为治安风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中，如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果，则企业应当承担相应的赔偿责任。为了防范此类风险，物业服务企业应当注意以下几个问题：
明确物业服务企业的法律地位和职责范围。物业服务公司在制定物业服务合同时，对于涉及到安保内容的服务条款，特别是安保的范围，安保的对象，安保的方式等条款进行详细约定，以明确物业服务公司应当履行的义务。
制定详细的安保规章制度，并落实到位。有的物业服务公司虽有装修人员的登记制度、出入证管理制度，但是却没有严格执行，导致出现了惨剧，这就是物业服务公司承担赔偿责任的主要原因。如果公司切实按照规章制度，落实相关安保措施，即物业服务公司不存在过错，便不会承担赔偿责任。
通过转包专业安保公司，进行法律风险转移。对于情况复杂，安保风险较大的物业小区，物业服务公司可以考虑在经业主同意的情况下，将安保管理转包给专业安保公司，这样即使是发生安保事故时，也与物业服务公司无关。
通过为物业服务公司及有关员工购买责任保险方式，进行法律风险有效转移。责任保险是以被保险人对第三方应当承担的约定或法定责任为保险标的的保险，简而言之就是当因物业服务公司及其员工存在过错，应当向第三方承担赔偿责任时，保险公司就应当及时理赔，这样物业服务公司就可以免去承担巨额赔偿责任的法律风险。
另外，简单阐述一下防范与业主利益争端的方法。物业服务公司与业主关于电梯内、公共区域内的广告收益，公共区域内停车费收益等存在争执的利益纠纷也屡见不鲜。对于这些收益的争议纠纷，物业服务公司与业主各持一词，认为应当由各自享有。如何避免，在物业合同中尽可能明确约定此类收益的权属，避免双方的争议。在签订物业合同时不可能预见的收益，应当在收益产生时，及时与业主委员会沟通，就收益问题进行有效确定。
在企业管理中，不应当出现第二个同类风险。例如：收取物业费没有书面通知，造成缺乏诉讼时效的证据。出现这类问题以后，公司就应当再收费追缴制度中建立物业费追缴通知回证制度，以避免类似事件再次发生。
物业服务公司法律风险的有效控制，可以通过制订明确详细的物业合同，与业主委员会建立有效的沟通机制，采用专业外包或保险方式，进行法律风险的防范和有效转移。
物业管理服务中风险无时不在，物业服务企业只有深刻了解和掌握了其中的风险及防范措施，防患于未然，才能更好地服务业主，更好地发展企业。
作者单位：北京市仁和律师事务所
编辑：段文婧文章节选自《城市开发（物业版)》杂志。
