【聚焦】老年产业缘何能快步走

文/赵素萍

物业服务公司实施社区养老应该是一种社会趋势，是养老事业的一个发展方向，放眼全国，各家物业服务公司都各显神通，尝试着增加这一项服务内容，通过开发养老产业，实现企业新的经济增长点。尽管物业服务公司辅助实施社区养老模式有得天独厚的优势，为企业获得经济效益和社会效益双丰收，但是也不可否认在实际操作过程中存在诸多问题。而这些问题若不能及时解决，将直接影响物业实施社区养老进程的推进。

“养老学院”模式创新及运作

浙江绿城物业有限公司提出了“学院式”养老模式，这是物业服务企业结合社区进行养老产业开发的一种全新模式。绿城以居家式、集中式、混合式三种模式在企业所管理的小区内为老年人提供了方便、高品位的养老服务。绿城集团成立了绿城颐乐教育投资管理有限公司，立足于全心全意为老年人服务，确定了健康老年、安逸老年、快乐老年、价值老年、幸福老年、完美老年的公司服务理念。聘任专兼职教师担任老年大学的教师，将学习作为老年人晚年生活的主要内容，把小区居家式的学院式养老作为物业联手社区养老的主要模式。绿城创立的三种模式之一为居家式，指老年人散居在自己家中，每日以“走读”的形式参加到颐乐学院的学习活动中；二是集中式，类似于“寄宿制老年大学”，老年人集中居住的“宿舍”中，参加颐乐学院的日常学习活动；三是混合式，结合“走读”和“寄宿”两种方式。实践证明，这种方式很有实效性，很受老年人欢迎，而且也为企业的经济增长找到了新的途径。

其中，场所是物业社区养老的必备的硬件，学院的选址、规模的大小都应在居住小区规划过程中设计完善，但在现实中很难达到。一方面是房地产开发商的社区养老的理念还没形成，另一方面房地产商总是想达到企业经济利润最大化，不可能把有限的土地资源和企业资金用于养老学院的建设。养老学院的静态教室、动态教室及相关休闲、娱乐、活动场所的位置、面积、功能应用、交通流线等要素，必须在项目开发设计阶段实施完成，并在交付前完成相关场所的装饰装修，配置好教学投影设备、电脑、音响、课桌、椅等教学和学习设施。因此房地产开发商在规划设计时就应把此理念渗透到规划设计图。

经费来源

养老学员目前是实施有偿学习的，老人到学院来学习需缴纳一定的学费。养老学院收取每人每月非常低廉的学费，因为如果学费过高，一部分老人会承担不起。但是这部分学费对老年学院的营运费用来说，只占21%左右，那么剩余款项如何解决？目前的绿城物业，养老学院的运营是负利运营，它依托绿城房地产集团雄厚的资金支撑。而事实上大部分物业服务企业都不能有这份待遇，都需要自负盈亏。所以资金能否解决，是养老学院发展的瓶颈。从物业管理的理论可知，除了可以适当增加物业服务收费外，还可以开设特约服务或开展多种经营等，增加物业管理资金。利用小区物业共用部位和设施设备的盈利利的部分，需要与小区全体业主共同协商，努力争取达到共识；同时物业服务企业还应积极争取政府的补助资金，但这会加大政府财政压力，政府能否能接受或是否有这样的资金渠道。因此，如果经费来源问题不解决，那么养老学院的运营前景也甚是堪忧。

巧用各方资源是服务要点

在实施物业养老过程中，需要企业、业委会、社区、政府之间的密切配合。只有相互之间形成合力，才能为社区养老产业的发展奠定坚实的基础，提供坚强的后盾。政府从政策和资金等方面给予支持，物业服务企业从管理和服务方面予以配合，业委会实施自主帮扶养老，通过和社区间的联合，保证物业养老模式的顺利实施，并真正取得良好的效果。

河北省卓达物业公司为企业的发展制定了长远的老年产业化蓝图，为需求服务的老年人提供终身制、专业化、个性化、信息化的养老服务。利用物业在小区内的管理优势和服务主导优势，联合开发企业在小区内做好一些硬件设施的建设，包括相关的设备和场地等，再由物业负责配备后期的管理和服务人员，开展一系列的助老服务活动。利用企业开展业务的便利，进一步整合小区内的优质助老资源，优化人员配置，建立信息网络系统，为老年人提供全日制、全方位、高速、优质的助老服务，把家庭养老和敬老院养老模式整合一起，形成物业管理的社区养老模式。物业为居民提供一种养老服务的平台，建立具有现代化和信息化的服务网络，只要老人有求助，服务人员就立即可以从数据库中调出该老人的相关信息，以便服务人员迅速作出救助反映，采取得力措施，提供最优质的个性服务。让小区内的老人不出社区，就可以解决生活、就医、娱乐、购物等问题，让每一位老人都能实现老有所养、老有所乐、老有所惠。老年大学、老年活动中心、老年健身器材和场地、老年医疗诊室等等，都能够发挥出最大的效益。从而保证物业养老模式的社会效益和经济效益。同时也提升了物理管理企业的社会形象。

物业服务企业开展社区养老服务，可以有效地缓解家庭养老面临的人力、财力等困难，是一个发展方向。物业借助社区开展养老产业，在多数地区还没有实现，尤其是在二三线城市中。物业服务企业作为社区养老企业还没有得到各方面的认可，但不影响其成为一种趋势。政府部门应给予政策的支持，在未来小区的开发建设中，养老设施和场所应该和幼儿园一样纳入计划和实地操作。相关部门比如民政、住房和城乡建设部门，应该联合起来，通过出台相应的政策，支持物业服务企业作为社区养老企业的存在，并在税收和水电等方面给予优惠。在资金方面，民政可以通过补贴老人的生活，帮助老人得到更好的服务，物业服务企业实现经济效益的同时也获得了较高的社会效益。

编辑：周磊 王玉洁文章节选自《城市开发（物业版)》杂志。