文/吴锁正(西安经发物业管理有限公司总经理)
去年，西安市物业管理行业协会组织行业专家对市辖所有58个国优项目进行了复查，结果令人震惊。我们发现，只有少数项目保持了国优标准，很多项目和国优标准已经相去甚远。国优项目尚且如此，更不用说其它非国优项目了。笔者又考察了一些其他交付超过5年的项目，着实感到震惊，大部分项目管理混乱，物业管理甚至形同虚设。
细究其里，探明这些现象的原因，却更加令人痛心。中国物业管理已经发展30余年，为房地产的发展和和谐社会的建设做出了不可忽视的贡献。但目前却遇到了难以克服的困难，目前大多数城市物业服务价格实行政府指导价，收费标准十多年没有调整过，各城市的最低工资标准每年都在上调，而且随着近几年我国人口红利消失，劳动力供不应求，造成招人难、员工工资大幅上涨的困难，物业服务收费标准和成本出现了严重倒挂的现象，使得劳动密集型的物业服务企业运营成本大幅上涨，进而导致运行举步维艰。如此情况，还何谈提高服务质量呢?
长期低价?
十年不变的物业收费标准往往容易造成三种状况：第一种最常见，物业服务公司为了维持运行，无奈以牺牲服务质量来降低成本，不同程度损害了业主的权益;第二种情况是，有责任感的企业，为了业主利益，为了企业信誉，虽然保持了服务质量或是不太明显地降低了服务质量，但付出了巨大的成本(也许是前些年的利润，也许是再投入)，但经过三至五年的痛苦付出，已经到难以为继的边缘;第三种情况是，品牌开发商为了产品的持续销售，不断地加大对附属物业服务公司的投入以保持原来的服务质量，但随着房地产暴利时代的结束，进入稳定正常经营状态，开发商越来越注重控制成本，这种补贴物业的模式还能维持多久呢?况且这毕竟不是物业管理的正常和有效的模式，即使能不断补贴，也会使物业管理市场越来越难以为继。
当然目前还有一种状况：比如国内某家物业服务企业的做法，不收或者少收物业费，利用业主资源或业主的法定权益，进行商业经营活动获得利润，并拿出一部分用于小区的物业服务，短期内是获得了业主的称赞。但如果把控不好这种模式也会带来一些问题：一是小区毕竟是生活小区，如果商业气息过浓变成了商业街，业主还哪来的宁静生活?二是这种物业服务公司最重视的是经营，长期下去难以做好物业硬件的维护，最终不但会损害业主的利益，而且会失去小区的服务权。三是随着社会分工越来越精细，这种模式毕竟不是正常的物业经营模式，会将业主以物业费购买物业服务的消费意识引入歧途，对于维护正常的物业管理市场秩序会产生不利影响。所以，模式各有特色，但最根本的还是要建立和维持市场化运行机制，保证行业长期稳健发展。
长期超低价后果不堪设想!
从调查的情况来看，对于不同地区低价管理的情况，会带来不同程度的不良影响。常见的有：第一，小区物业管理质量越来越差，重者可以导致业主难以忍受，并可能造成物业管理行业口碑越来越差;第二，目前超低标准的政府指导价，使得业主没有按照自己需求选择物业服务等级的权利，造成保障房价格0.9元/月/平方米还太高，而高档小区1.5元/月/平方米却又太低;第三，损害了业主利益：服务水平低的小区物业不能得到升值，甚至面临贬值的尴尬，如西安市文景小区，2011年10月业主入伙时二手房价为7000元/平方米，由于物业服务质量差，小区环境脏乱差，到2013年11月时房价已跌至5500元/平方米;第四，造成开发商对物业服务的误解，认为好的物业服务必须依附于开发商，难以做到建管分离，使物业管理行业不能健康发展;第五，严重影响了亚洲人的物业服务消费意识，造成规范的物业服务企业被业主不理解，不规范的物业服务公司欺负业主，严重阻碍了和谐社区的建设步伐。
这种情况如果趁势蔓延，不但会损害百姓的利益，影响物业的增值保值，造成物业管理市场进入恶性循环状态，如不尽快改变将严重损害业主的利益，带来新的民生问题，影响社会的安定团结，使构建起来的物业管理水平倒退几年。因此物业管理行业改变现状迫在眉睫，改变现状扭转乾坤的根本办法就是按目前成本上调物业服务收费标准。
推动物业费按成本涨价
当前，物业管理行业的一项重要任务就是将物业管理放归市场，物业服务价格由市场定价，还业主和物业服务企业自由选择服务标准和自主定价的权利。保障房只需要基本的保障服务，实行政府指导价;商品房为城市大多数人的生活选择，应该需要更加舒适的物业服务，当然是按照需求的差异由市场分别定价;高档小区当然是随叫随到的高品质、高价格的服务。这样才能使物业服务企业有能力把小区物业服务做好，给老百姓创造一个舒心安全的小区生活环境，使物业管理行业走向良性发展的道路。
那么，如何让涨价进入实际操作呢?国内目前已经有很多企业积累了比较成熟的经验，业界同行们可以积极学习。中国物业管理协会会长谢家瑾在纵览了多家物业服务企业成功调价的案例后提炼出四点共性：一是提供让业主满意的服务是前提，二是慎密的计划和周到安排是基础，三是通过公开收支状况营造氛围是方法，四是精心组织和依法进行是关键。这确是精辟之语!对于我们做好物业费调价工作有很大指导价值。
编辑：贾峰 谢罗群
文章节选自《中国物业管理》杂志2014年第6期。?
