【热点】物业管理的“春天”与“冬天”

文/深圳市万厦居业有限公司刘昌兵

彩生活的成功上市，让我们看到了行业的春天。春天来了，接下来就是火热的夏天，收货果实的秋天，当然冬天也会来临。

物业管理的“春天”

“彩生活”模式引领行业发展

【描述】

花样年总裁潘军希望以后能冠以花样年社区服务运营商头衔，而非开发商。这样的转型与行业领头者万科不谋而合，伴随着彩生活社区服务平台的拆分上市，花样年的转型已经进入了实质性阶段。

彩生活核心是以基于互联网思维的客户导向，依托互联网整合花样年“彩生活”，藉此打造可控的移动互联社区，争夺社区用户的入口资源。

【点评】

一是互联网思维是互联网第三次革命的内核，无论是制造业、地产业还是服务行业的物业管理，互联网思维都将有力推进各个行业转型升级和持续发展。当互联网思维完美植入传统的物业管理，将放大物业管理经营潜力和利润空间，同时还可以进一步提升服务品质、降低管理成本，全面提升用户体验。

二是互联网思维全面完美导入物业管理，实现无缝对接，就需要物业服务企业必须有更庞大的资金投入、更优秀的人才团队、更先进的商营模式，只有这样才能在插上“互联网思维”翅膀后，化蛹成蝶，凤凰涅盘，扶摇而直上九万里。

“彩生活”上市颠覆行业价值体系

【描述】

6月30日上午9时，花样年集团旗下的彩生活服务集团有限公司全球发售股份于香港联交所主板上市，股份代号为1778，首期公开发售2.5亿股，首期融资约为10亿港元。

【点评】

物业服务企业上市是行业的标志性事件，标志着物业服务企业可以名正言顺、旗帜鲜明地追逐企业利润，全方位颠覆了物业管理行业微利、就业、民生等一系列过时的价值体系，回归了企业盈利使命的存在本质与生存价值，由此对社会化市场化的物业服务企业的管理思维、服务理念、经营策略、利润渠道、商业模式等都带来了崭新的诠释。

资本介入物业管理促进行业转型升级

【描述】

最新披露的招股材料显示，此次募集金额在7.32亿港元至10.5亿港元之间。所募集资金净额的60%(约5.334亿港元将用作收购地区物业服务公司，20%(约1.78港元)将拨作购买硬件设备之用，剩余款项将投资于信息科技软件和作为营运资金及一般企业用途。

花样年近年来频频实施并购战略，截至2013年底，彩生活服务集团已经下沉到包括铁岭、平顶山在内的全国60个城市，为615个小区、9150万平米的建面提供物业管理或顾问服务。

【点评】

一是物业管理行业进入我国以来，可以大致划分三个“革命”阶段。第一次“革命”为物业管理进入国内的前十年，并全面取代传统的房管所阶段;第二次“革命”为第二个十年的成熟发展期，诞生了万科、中海、万厦、中航等一大批全国知名品牌物业服务企业，特别是形成了一大批深圳品牌物业服务企业并在全国刮起了“圈地运动”，至今盛行不衰。

二是第三次“革命”将由花样年“彩生活”的上市发轫，从而吸引社会资本的高度关注，赢得财团、投行、股市等金融资本寡头及市场的青睐。物业管理行业将由过去的“低人一等”荣幸地“高看一眼”，从而强力促进物业管理整个行业的转型升级。

天文数字利润率基于互联网信息技术

【描述】

“彩生活”的增值服务成本及包干制物业管理利润率成为其它物业服务公司的天文数字。彩生活给出的答案是—通过标准化、集约化、自动化策略，减少人工成本上升带来的影响，以提升纯利水平。

根据资料，彩生活采用停车场保安系统、远程监控摄录机等设施降低员工数量，以降低成本。彩生活的包干制物业管理毛利润率因此由2011年的4%左右飙升至2013年的35%。

【点评】

一是信息化、智能化是社会发展的大趋势，不断提升物业管理科技含量，不断升级智能设备，全方位对接互联网信息技术，特别是充分利用基于互联网技术的远程监控系统，可以有效降低人工成本，增加经济效益，提升用户体验。

二是“彩生活”走在了时代的前列，引领了行业的发展，是第一个将互联网思维全面导入物业管理行业的企业，确实为行业标杆、业界翘楚，值得物业管理行业兄弟企业和广大从业人员检讨与反思。

“彩生活”租赁业务崭露资产管理头角

【描述】

“彩生活”同时向500多个其管理或提供顾问服务的住宅社区提供社区租赁、销售及其他服务，协助赢商网业委会租赁小区的公共空间，将业主有意租售的房源介绍给经纪公司，彩生活分别从业委会和经纪公司获得佣金收入。据了解，“彩生活”的物业租赁业务十分成功，与社会上的专业房屋中介一样具有强大的竞争力及盈利能力。

【点评】

从欧美、香港等发达国家的成功经验来看，物业租赁业务是物业服务公司资产管理板块的一项重要业务。十分遗憾的是，行业很多物业服务公司在社区物业租赁业务的探索中都未取得成功。物业管理、物业租赁都属于地产开发及物业整个运作生命周期中价值链的一环，物业服务企业开展物业租赁业务有着天时地利人和诸多优势，但放眼全国数以万计的物业服务企业，成功开展租赁业务的企业屈指可数。

物业管理的 “冬天”

“彩生活”违背经济发展的铁律?

【描述】

“彩生活”除了获得不菲的广告收入外，还在住宅区推出驻场展示室——彩生活空间，供应商展示产品和服务，并将大米、瓶装水、食用油、水果等日常用品寄存在此。在接到住户需求后，向供应商反馈安排送货，“彩生活”不持有库存，但收取一定比例的业务介绍费。

通过“彩之云”的平台，“彩生活”试图集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建一个几乎包罗万象的社区1公里微商圈。

【点评】

一是经济越发展，社会分工就会越细致，这是经济发展的铁律。企业发展历来有专业发展和多元发展两种理论及路径，但多元发展一定会有边界。著名打假斗士方舟子百试百灵的打假理论，就是用社会经济的常识来衡量。譬如，永动机，就是用能量守恒定律来衡量。因此，一切永动机，包括水变油都是伪科学。而包览社区一切就难以逾越经济越发展、分工越细致的经济学常识。

二是市场经济环境下，每个参与市场博弈的企业或个人在理论上都是平等的，都可以成为市场的主体，而包罗万象的“衣、食、住、行、娱、购、游”梦想将会遭遇市场的挑战和挑剔。如果说大一统的理念能够实现，只能回到改革开放前，通过行政命令强制消费。

过度减员影响用户体验并带来违约及价格风险

【描述】

“彩生活”公布的数据称，截至2013年底彩生活每百万平方米管理建面的雇员数是121人，而中国指数研究院公布的数据，2012年百强物业服务公司每百万平方米管理建面的雇员数是242人。

“彩生活”近8000名员工，但其中多达近7000名员工并不在“彩生活”领工资，他们的工资由物业管理承担，也就是最终由业主承担。

【点评】

一是过度极端减少管理服务人员，必将降低物业管理服务品质，严重影响用户体验。物业管理属于服务行业，表面上看是管理物业，实质还是为人服务。通过智能化、互联网信息技术的导入，在一定程度可以减少一部分人力，但数量有限，不可能与同行兄弟企业有一倍的巨大差距。这种严重后果已经在其公开的招股说明书得到体现：2011年花样年有6个管理的小区终止了物业管理服务，2012年为9个，2013年飙升到22个，占其管理服务小区总数的5%以上。可以预测，如果不能改变这种通过过度减少雇员、降低雇员工资福利的做法，必将有更多小区加入到维权行业，后果不堪设想。因为，这不仅会直接减少自己付出高昂代价兼并的项目和很不容易拓展的物业项目，还会伤害企业的品牌形象及美誉度，影响企业在市场的长远发展和快速扩张。

二是物业项目的投标报价计算的基本原则包括了物业服务人员的雇员数量、资格、标准以及工作岗位内容等，因而投标报价及用工在物业服务合约中明确后，中标企业在履行合约过程中擅自减少用工数量，擅自取消或降低雇员资格、标准以及工作岗位内容等，若未取得业主同意则应视为违约。

三是物业项目的投标报价包括了物业服务人员的雇员数量、资格、标准等内容，物业服务企业若未取得业主同意而擅自减少用工数量，擅自取消或降低雇员资格、标准，很明显业主也有权调低物业服务价格。因为，一个项目过去需要雇佣200人，现在仅需100人，那么通过智能科技、信息技术乃至管理模式的变革升级而节省的人工费及相关开支，业主也应享受到人类科技进步带来的收益和成果。

“综评”

“彩生活”模式犹如一颗小树苗，要想长成参天大树，还需不断地培土、施肥、浇水、剪枝乃至“杀虫”，“彩生活”模式需要不断地梳理、完善、研发和升级。

一是要有互联网思维，不是要做互联网企业。“彩生活”用互联网思维，运用资本的力量兼并扩张市场，以及增值服务的理念和做法值得肯定。但互联网不可能包治百病，最多是万金油，而过分神话互联网，可能走入偏离主业的误区。可曾记得，九十年代初有大批互联网企业烧光了投资人的最后一枚硬币，而所谓包含衣、食、住、行、娱、购、游的愿景，实际上是与马云叫板，胜算概率极其渺茫。

二是要主攻资产管理，增值服务难成主业。“彩生活”的房屋租赁业务、酒店运营业务比较成功，而这恰恰应该成为未来最为重要的核心经营业务，但却未得到应有的重视。据对世界排行大型物业服务公司经营业务分析发现，这些营收百亿美金左右的大型跨国物业服务公司，其主营业务都惊人的一致，那就是资产管理总是排在第一位。如美国宾至国际物业管理，主营业务排在首位的是资产管理，为以下对象提供资产评审服务：公共机构、抵押人、承受抵押人、资产管理者、物业管理者、合伙企业、抚恤基金会和顾问机构、住宅业主等;美国世邦魏理仕，主营业务也是资产管理，具体产品与服务包括物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等;美国仲量联行，主营业务还是资产管理，他们为专业房地产提供顾问及服务，包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。

目前从资产管理领域来看，全国商业地产发展迅猛，体量都很庞大，除了物业管理业务，建成的商业地产物业亟需优秀的资产管理公司专业运营，而资产管理的利润相当可观，所谓送水、送米、送油等增值业务难以望其项背。