文 / 舒可心(住宅物业管理研究者)
建筑、设施设备与人一样，是有生命的。也会逐渐走向衰老，也会发生一些大病需要“医治”，医治的是否及时、有效决定着其寿命的长短。独立产权的房屋，产权人容易快捷的做出决断，对发生危险的建筑物进行及时的维修。而共有、共管的建筑(即法律上说的“区分所有权建筑物)则需要几十、几百人甚至几千个业主共同协商、讨论、思考、判断：是否需要维修，维修的价格是否合理，找谁来维修，资金应该如何分摊等等。其中如有任何环节缺乏组织、产生停顿或搁置，都会导致建筑物处于危险状态并且随时可能造成人身伤害!
建筑物体量和资金筹集因素
要想解决上述问题，就应分析造成这种困境的原因，我们不妨与西方发达国家、地区的做法比较一下。
有学者的文章中统计，台北市共管建筑物(群)的体量平均为63户;香港为260户，笔者当年在芝加哥参观了一栋据说是全美最大的共管建筑物，也只有400多户。人数越少，产生决策就相对越容易。因此，西方经济发达国家和地区在共有、共管建筑物的体量上，都由政府人为控制在很小的水平。加上民众有较高的共同事务参与意识和组织能力，在遇到重大问题时比较容易通过共同决定或法律规定的方式解决。
而中国的情况正相反。城市共管建筑物小区很大，动辄1,000户以上，政府还在大块的批租土地，建立一些10,000多户的超级“小”区!堪比美国的“城市”、“镇”一般大小。中国的传统又导致民众缺乏共同选举、讨论、表决的生活习惯。因此，在重大事务的决策中，必然使进程陷于停顿甚至根本无法产生决策。
西方共管建筑物体量小，民众自组织和参与意识普遍，故在出现问题时再筹集资金不迟。当年笔者在香港时住的大厦就是因外墙水泥外层经常掉落可能会伤及路人，被政府要求整改外立面而临时表决，很快便在“修补后贴磁砖”还是“修补后刷涂料”中做出了决定，记得当年用了个把星期就通过投票产生了决定，笔者支付了3,000多港币作为我们家应该筹集的份额。
或是中国政府担心业主群体无能力在出现需要维修情形时及时筹集资金，故从2001年起开始推行“住宅专项维修资金”的筹集模式。尽管中国房地产开发早期也采用过“每年每个业主多交一个月(交13个月)物业费”的方式筹集，但因业主普遍欠费导致资金筹集效果不好而放弃。
使用难中的法规因素
西方国家视共有、共管大厦所需花费为基金性质，是独立于所有业主的一笔独立财产，由基金管理人管理。一般是业主董事会、理事会，类似我国法律中业主大会下的常设机构——业主委员会。这笔基金的使用，由基金管理人决定，只接受基金受益人(全体业主)的监督。这样自然就提高了基金使用的决策效率。
中国早期也将住宅维修资金定义为基金，但随后在2004年《基金会管理条例》立法后，就修改成了“住宅专项维修资金”。中国立法视该笔资金为全体业主共有资金而非独立于全体业主的基金，自然就导致资金的使用不能由基金管理人代为行使，而必须由“业主共同决定”。这种立法理念，其实是符合中国民众水平和国情的。而且政府在随后制定的相关资金使用办法中也对决策困难这种社会现实做出了重要的法律保障。可惜，部分政府基层行政机构并没有积极履行政府职责而导致了目前发生的困境。
中国房地产开发时制造的大体量，中国国民对公共事务决策的不参与习惯，因基金由管理人管理的风险而改为资金的设计，鉴于国民随时筹集资金几乎不可能而政府行政规定资金预筹，政府代管资金能使得资金安全得到基本保障等等这些因素，使得各地政府在设计资金管理办法时，一般均增加了“紧急情况”下支取的法律规定。以《北京市住宅专项维修资金管理办法》为例，规定了“前款所称的紧急情况一般包括：(一)屋面防水损坏造成渗漏的;(二)电梯故障危及人身安全的;(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;(五)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。”
综合这些社会、政治、法律、政府、文化、经济的因素，其实住宅小区(即共有、共管建筑物群)在住宅专项维修资金的基本使用中，应该不会再有问题，至少在符合“紧急情况”时的支取应该不再是问题。
维修资金使用中的瓶颈
根据笔者了解的情况，目前的维修资金使用中的瓶颈主要有如下几点：
一是维修资金的筹集工作未完成。房地产商对未售出房屋不去缴纳维修资金，政府也不积极履行追缴责任;有的因房地产商倒闭而导致这些钱干脆就成了暂时的“无头债”。因此，即便入住业主够2/3表决，也因为部分房屋未参与筹集维修资金而无法启动使用;
二是其余情况下维修资金不方便使用，笔者不觉得是坏事。相反，业主们的消极懈怠客观上至少保障了维修资金的安全。毕竟楼宇是否真的需要大修，物业服务公司的警告不能令业主们信任，大家担心物业服务公司“请大夫来看病”的目的是为了“与大夫一起合谋骗业主们的钱”。在当前社会大背景和物业管理行业的诚信水平下，业主们的这种想法是非常合理和自然的。要想改变这种状态，需要很长的时间来建立业主群体与物业服务企业之间的信任关系。否则，所有关于维修资金使用的表决都因业主们的不习惯参与、不屑参与、不愿意参与甚至坚决不参与投票等行动导致流产。直至房屋、设备设施破损程度达到“紧急情况”时由政府“做主”，业主便也无奈的接受。
三是缺少政府对业主组织有力的指导、支持和帮扶。对于少量业主自主治理能力发展迅速的小区，政府应该积极协助、指导和支持他们自组织共同决定，从中总结业主组织的建设、运转经验，逐步推广到各个小区。市民们的自我组织意识和能力才能应付共有财产的合理、效率的管理需要。更何况中国的共有、共管建筑物体量超级巨大，业主人数众多的恶劣环境，客观的从技术上也影响业主组织的运行和决策。
中国的维修资金的使用，还需要社会大环境、法律、政府、业主、物业服务企业等相关方面长期的磨合才能走入理性、良性的轨道。而现阶段要做的，其实很简单，就是如北京市建委程建华主任在视察一个小区电梯故障导致业主群体事件时所说，“在保障资金安全的前提下，提取使用维修资金的手续可以再简化。”同时，要政府积极履行维修资金的收缴职责，以免发展商破产、关闭导致的资金不能续筹的烂尾风险。
业主们自主治理的道路还非常漫长，几年、几十年都还在学习、摸索、实践的阶段。随着业主群体的不断成熟，将维修资金回归基金本质，改业主共同决定由基金管理人代为决定是市场经济的发展规律。我们既不能太冒进，又要坚持理想，坚信科学和经济规律。这样，不但不会因现状而失去信心，相反更激发我们推动社会进步的动力。文章节选自《城市开发（物业版）》杂志。
