日本的公寓住宅为了确保公寓良好的居住环境，维持和提高业主的资产价值，从出售开始就规定了征收一定金额的物业管理费和修理公积金。两者原则上是专款专用而不能互相挪用。
物业管理费和修理公积金的用途和征收标准
在日本，公寓住宅所征收的物业管理费用于支出以下各种日常费用：管理人员的人工费，办公室费用;共用设备的保养维修和运营费用;用于管理的被聘，通信和其他的办公费用;共用部分的火灾保险和物损保险;经常性备品的补休费用;清扫、消毒、垃圾处理费用;各种法律等专门事务的咨询费用;促进业主之间交流活动的硬件费用;业主委员会的运营费用。
修理公积金则用于定期的大规模修理费用。由于大规模的修理费用支出庞大，因此采用公积金的形式，从入住开始不断积累。日本法律规定公寓的修理公积金的支出用于以下费用：
1.按法律规定经过一定年数的定期修理(日本法律规定根据不同的建筑结构，每10-15年必须定期修理);
2.由于不测事故和理由引起的修缮(如地震、水灾等自然灾害);
3.用地以及共用部分的变更;
4.经业主委员会同意后，进行改修翻修的事前调查。
公寓住宅定期的大规模修理的范围包括：屋顶防水、地板防水、外壁涂刷、门窗隔扇、金属器具、共用的供水设备、排水设备、煤气设备、空调通风供暖设备、电灯设备、信息通讯设备、消防设备、电梯、机械式停车场等。
日本各地不同规模公寓的物业管理费、修理公积金与出售价格的比例，每平米的修理公积金一般是物业管理费的50%左右，但户数越少，修理公积金的比例相对提高。
物业管理费和修理公积金的管理
日本公寓管理的最高决策机构是业主委员会，管理方式有两种。一是委托物业公司称为“委托管理”，另一种是业主委员会自己管理称为“自主管理”。根据2009年国土交通省的公寓住宅的综合调查结果，目前，92.8%的业主委员会选择“委托管理”，7.2%的业主委员会选择“自主管理”。选择“自主管理”的公寓大多是规模较小、地权者较多，业主之间过去就比较熟悉的公寓。而不动产开发商建构的公寓一般都是“委托管理”。自主管理基本是业主轮流承担，无报酬，可以节省管理人员的人工费和办公费用，物业管理费一般是“委托管理”一半左右。
但无论选择哪种管理方式，对物业管理费和修理公积金的管理都由业主委员会负责。“委托管理”的公寓由物业服务公司具体实施;“自主管理”的公寓由业主委员会具体实施。物业管理费和修理公积金分离管理。物业管理费的每年的预算案必须经过业主大会通过，每月的收入和支出都要在业主委员会的例会上报告。而修理公积金则在银行采取零存整取的形式定期存款，不得用于任何投资行为和挪用。每年的业主大会时必须把修理公积金的积累记录和最近日期的存款证明的复印件公布。
业主要把自己的房子在不动产市场出售时，业主委员会有义务提供修理公积金的存款数字，因为买方要根据这一金额判断公寓管理水准和今后的定期修理是否会临时增加修理公积金。因为有的开发商由于各种原因在公寓出售时制定的修理公积金的金额较低，那么10年后的定期修理就可能出现赤字，这笔赤字要由修理时的业主们按住宅面积承担。所以购买二手公寓住宅时，买方要衡量修理公积金是否合理。
修理公积金管理的问题
大型公寓的修理公积金的数额庞大。如果一所公寓有300户，平均每户每月1万日元，每年的积累就是3600万日元，在10年定期修理之前的公积金又要有3亿6千万。相当2500万人民币。大型公寓一般都实行“委托管理”，物业服务公司负责出纳，业主委员会负责会计和审计。日本2004年以后导入存款保障上限为1000万日元的pay off制度。(注：如果银行破产，每一储户的最高保证金额为1000万日元。1000万日元以上的存款不予赔偿。)以后，如何保管这笔资金就变成是业主委员会的一大重要课题。尤其在2008世界金融危机以后，小的公寓大多选择在几家银行开户存款，每家银行存款额度在1000万日元以下。一些大的公寓如果要把每家银行的存款1000万一下，就要在几十家以行开户，这很麻烦，大多选择在几家大银行多存一些，再选择几家小银行。
为了适应金融改革，日本住宅金融支援机构设立了保障公寓修理公积金的(マンションすまい·る债券)每一公寓每年最高可以购买相当于一年的修理公积金的债券。由于每年发行数量有限，第一次购买的公寓优先，如果第二年还希望继续购买，就要抽签。大家都知道很难，也就不废手续了。
“自主管理”的公寓，业主委员会即负责出纳和会计，尤其是银行的账本和印章是业主委员会理事长管理。在这样的公寓，虽然很少，但也曾经出现过理事长因私挪用上千万日元的修理公积金而被判刑的事件。
综上所述，日本的公寓住宅的物业管理费和修理公积金的使用和管理上问题较少。主要是因为在法律上赋予业主委员会以最高的自治权利和管理责任。在实施过程中行政和法律对物业服务公司、房地产交易市场进行严格的行业规范。透明、公开、民主的业主委员会的运营制度对物业服务公司构成有效的监督，业主对自己财产的管理意识和参与行动也是各种制度和法律能够发挥有效机制的重要因素。
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作者简介
陈立行，吉林省长春市人，1983年赴日本筑波大学攻读社会学，1990年获社会学博士学位。毕业后进入联合国区域研究中心任联合国研究员。现任日本关西学院大学博士指导教授，日中社会学会会长，世界社会学会组织委员会委员，《亚洲文化奖》推荐委员。多次担任联合国和日本文部科学省大型科研课题的学术带头人。研究领域主要是地域社会学和国际社会学。
