文/施兴勇(民营企业经营管理实践者、开拓者)
过去的一年多时间里，因为承接了一个关于养老产业研究的课题，我和我的小伙伴们花了很多精力和时间思考养老、养老产业的相关问题。在这一年中，我们上山下乡，走南闯北，考察了很多养老项目;也咨询了很多专家、学者和政府领导;我们与老年群体进行过讨论，也与正当年轻的朋友们一起探讨。今天，我们先说说关于养老房产方面的，大家一起来看看我们眼中的养老地产。当然，本文允许吐槽、拍砖和任何形式的反驳。
一、养老地产为谁服务?
也许，看到这个问题，你的第一反应是：“脑子有问题吧?养老地产当然是为老年人服务了!”其实，你说的有一定道理，但是不完全对。通过我们的调研，关心养老问题的除了老年人以外，对老年人具有赡养义务的年轻人也对养老地产非常关心。现在的年轻人一般都喜欢自由自在的生活，所以给年老的父母安排一个很好的养老居所是很重要的事情。百行孝为先!能够给父母一个舒心、舒适的养老环境，是大多数年轻人所追求的目标。这也是对父母的一种感恩方式。因此，年轻人对养老地产的关心程度并不比老年群体低。因此，其实养老地产的服务对象其实既包括有养老需求的老年人，也包括有赡养义务的年轻人。当然他们的心理需求有所差别：老年人更关注他们在这里是否住得舒适、舒心;年轻人更关注他们的父母住在这里他们是否放心、安心。(在此提醒一下养老地产商：你的营销对象除了老年人外，还包括那些父母已经进入养老阶段的年轻人。)
二、养老地产的核心是什么?
也许，你的答案和大多数人的答案都一样：环境和硬件设施。我们认为，这个答案也错了。适合养老的环境和硬件设施只是养老地产的必要条件，但是不是核心。现在的地产商一般会选一个有山有水的地方，圈一片地，然后开始修房子，把绿化搞好一点，硬塞进一些养老硬件设施，还修了休闲运动场馆、医务/保健室等，然后就说这里是养老地产，开始卖钱。这样的养老地产项目，在中国很多见。但其实这只能算是“老年地产”，离我们心中的“养老地产”还有差距。那养老地产的核心究竟是什么呢?我们得出的结论是“物业”。地产商一般负责把房子修好，环境建设好，后续的经营服务是由物业公司完成的。
我们试想一下：如果你买的房子是“养老地产”，但是后期经营管理项目的物业公司是一般性物业公司，那么这样的养老地产还有什么意义?因此，我们认为，未来将会成长出一批专业的“养老物业公司”。这些养老物业公司更知道怎样为老年人服务，更清楚怎么与项目中居住着的老年人的子女们保持沟通和联系，配备了必要的保健、医疗、心理沟通、老年活动策划及组织的专业人员。(在此建议一下：有想法的物业公司应该想一想自己怎样才做得好“养老物业”了，这是一种差异化竞争机会，而且养老物业做好了，比现在的商业物业和住宅物业都挣钱。)
三、养老地产是老有所居?
“老有所居”是老年人最基本的养老需求，但是老年人还有更高层次的养老需求，那就是“老有所乐”。我们曾经问过很多老年人：“给您安排一个山清水秀的地方，空气好、无污染、无噪音，您每天早上醒来可以到田间散步，可以在阳光下喝茶，有人给您煮饭洗衣服，你喜不喜欢?”得到的答案很令我们吃惊：不喜欢。他们觉得短时间内这样还好，长期过这样的生活是在混日子虚度光阴。他们的想法是这样的：有娱乐活动、有朋友、有兴趣和爱好、有社会参与感等等。
有的老年人甚至还说最好每天都能有点事情做，这就提出了更高层次的养老需求：老有所值!我们认为所谓的老有所值，不是单纯的说老年人希望年老以后还要为社会创造价值，而是老年人希望每一天都能过得有意义、有价值。越是年老，越懂得珍惜时间，珍惜生命;越是想要过好自己的每一分，每一秒。而这一点，恰恰不是年轻人和商人们所认为的，单纯的享受生活;这个时候的享受，核心价值和述求应该是享受生命。(在此建议一下：无论是政府，还是养老地产开发商，后期物业经营商，还是整个社会，都要去思考一下，老年人应该以怎样的方式享受生命?)
四、养老地产该怎样赚钱?
把房子修好，然后以高额的租金租给老年人的酒店式?还是直接把产权卖给他们或者他们的子女的产权式?后期物业公司再进来，提供完美的服务的同时收取高额的物业费?呵呵，站在开发商和经营商的角度，这也许是最简单、最有效的赚钱方式。但是，我们认为这样的养老，对于中国未来大多数老年人来说有点奢侈。不是大多数的老年人都有那么高额的养老储备金(或者叫“棺材本”)来支付高额的养老费用，也不是所有的年轻人都能够有这样的财力来给自己的父母养老。如果这样的话，政府也不会如此担心养老问题。
我们认为目前地产业的所有盈利模式都不适合养老地产。原因在于现有的地产业的盈利模式在养老产业里面都不是可持续的盈利模式，如果硬要应用的话，无异于杀鸡取卵!未来的大多数老年人，能够拿出来给你的或许只有一张社保卡，外加子女定期提供的一些养老费用(大多数的老年人都不太愿意增加子女的负担，而且子女的财力也有限)。地产商和物业商只能自己开发新的盈利模式和盈利点，来实现以卡养老(以老年人的社保卡养老)，以老养老(完善的整个养老产业链来养老)。
在我们看来，这是中国养老地产业发展的一个重要瓶颈，需要有重大商业伦理的变革。我们认为：单纯的养老地产开发商应该不是未来养老产业的主流，一个企业如果只想在养老产业里面提供开发(修房子)服务，那么他在养老产业里面的地位就类似于目前的建筑商与开发商之间的关系(也就是说未来的养老产业，地产开发商很难站在利益的顶端，顶多算个供应商或服务商而已)。我们认为：未来养老产业站在金字塔顶端的应该是产业服务商(养老金融或基金、社会保险和商业保险、养老金融产品、养老用品和硬件开发、养老医疗和保健、养老地产、养老物业、老年大学、老年娱乐等等)，说白了：目前的养老产业，是一个巨大的产业机会，市场细分的机会还没有凸显出来;要想大挣养老钱，需要往产业上下游延伸和渗透!也许，这一渗透，你就变成中国第一个养老产业服务商了。
