【关注】这些都是谁的责任?

业主对物业管理有许多误区，对物业服务公司的职责认识不清，导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业服务公司身上，把物业管理单位当成“筐”，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由拒交物业费。物业服务公司好像哑巴吃黄连——有苦难言。那么，哪些事不该物业服务公司管、哪些事又该管呢?

这些是业主自己的事：

家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等。这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业服务公司的事。过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事，不包括共有部位和共用设施，都该业主自己管。这些事也可以委托物业服务公司，但不属于其管理服务范围，而属于有偿服务范围。另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业服务公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。

这些是开发商的事：

保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业服务公司没有关系。由于新建小区的物业服务公司大部分隶属于开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业服务公司的账上，认为物业管理服务不到位。其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业服务公司还是选择其他的物业服务公司，由业主通过业主大会来决定。换句话说，不管是开发商所属的物业服务公司还是其他物业服务公司，都不承担应由开发商承担的责任。

这些是相关部门的事：

查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事。这些事情有的与物业服务公司没有直接关系，有的物业服务公司有责任配合和协助相关部门工作，有的物业服务公司有责任监督、制止或向主管部门报告。

这些是相关企业的事：

业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业服务公司的事。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业服务公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业服务公司收水电费，实际上是物业服务公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业服务公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收;另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业服务公司一定的劳务费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业服务企业的人力资源外，还由企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业服务企业和业主的经济负担。

这些才是物业服务公司的事：

根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。业主和物业服务公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业服务公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业服务公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。要求物业服务公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业服务企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害;另一方面，增加物业服务企业成本，也影响其经营管理和服务。

文章节选自《城市开发（物业版）》杂志。