一种联动机制创新
可选择典型案件重点审理，起到以点带面化解纠纷的效果，也为物业服务公司和业主自主解决纠纷提供参照。
城市住宅物业管理应创新三大联动机制：创新和谐管理机制、创新政府扶持机制和创新纠纷处理机制。
创新和谐管理机制：实现社区管理和物业管理的融合。形成业委会、居委会、物业服务公司“三位一体”的社会导向型物业管理模式，主要有两种模式：(1)以物业管理为主，社区管理为辅的市场导向型物业管理模式。以物业服务公司的管理为主，由居委会参与建设。该模式的前提条件是物业服务公司管理多种类型的项目，取得较好的经济效益，有足够的资金支持其对某些推行物业管理难度大的老旧小区实行微利甚至无利经营。(2)以社区管理为主、物业管理为辅的基层政府导向型物业管理模式。该模式是居委会及其委员共同出资组成物业服务公司，提供公共服务与某些专项服务。居委会委员既是物业服务企业的股东又是物业工作人员，其他物业工作人员则向社会招聘。将物业管理纳入社区基层建设中。
创新政府扶持机制：目前物业服务企业是一种微利型企业，由于老旧小区低收入家庭多、收费标准低、服务费收缴困难，较多物业服务公司不愿承接此类业务。这需要政府对物业服务公司进行适当的扶持，如对于符合小型微利标准、年应纳税所得额低于6万元(含6万元)的物业服务公司，其所得额按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税;同时可适当减免城建税和教育税及附加等。政府可给予物业服务人员适当的福利，对其缴纳的基本养老、医疗、失业保险给予社保补贴。政府可实行最低工资制度，吸引更多专业人才进入物管行业。
创新纠纷处理机制：目前众多物业管理矛盾有很大部分是由于法律制度的缺乏以及业主法律意识的淡薄，通过法院的介入，设立物业纠纷调处前置程序，由调解中心对物业纠纷先行调解过滤，对无法调节的再申请立案解决，可有效加快目前物业纠纷的解决。可选择典型案件重点审理，起到以点带面化解纠纷的效果，也为物业服务公司和业主自主解决纠纷提供参照。其次，法院应当积极构建物业纠纷解决联动反馈的长效机制。法院在解决相关物业纠纷案件后，及时从司法的角度对物业服务公司或有关部门提出该类纠纷的司法建议，向政府等立法机构提出完善法律的建议。同时，法院可与银行、保险、就业等机构联合建立业主个人诚信档案，对有恶意欠交物业费且拒不执行法院判决的业主在贷款、投保、就业等方面予以限制，通过全社会联动，以物业服务买卖为试点，逐步建立起规范的社会诚信体系。
几点现实建议
建立业委会、居委会、物业管理三方定期召开的联席会议制度，定期征询意见制度、信息传递制度、社情民意分析制度，使社区工作步入制度化、规范化轨道。
由于小区物业矛盾的复杂性、立法相对现实的滞后性以及“宜粗不宜细”的立法原则等原因，许多地方政府的住宅物业管理规定及其配套文件尚存在需进一步完善的地方：(1)相关部门的权责规定不匹配，政府部门徒有指导、监督之职，却无制约、处罚之权。(2)部分管理条款的规定难以操作。例如，矛盾尖锐的住宅小区业委会换届改选时间很长，在此期间，小区物业维修、更新、改造等重大事项因抵触文件规定难以开展。(3)不少业委会在日常运作中，过分注重维权，而忽视了自身应承担的义务。
强化居委会在“三位一体”中的主体作用。把业委会的工作纳入社区居民自治的整体工作中，把物业服务公司的治安服务、环境服务、便民利民等服务纳入社区服务的体系中，形成小区业委会、居委会、物业管理“三位一体”的工作格局。建立“三位一体”工作模式关键在于充分发挥居委会在社区事务中的主体作用，因此，需加强居委会建设，配强工作人员，特别是居委会负责人，建立一支高素质的居委会队伍。建立业委会、居委会、物业管理三方定期召开的联席会议制度，定期征询意见制度、信息传递制度、社情民意分析制度，使社区工作步入制度化、规范化轨道。
引导“正能量”的业主参与小区事务管理。一方面通过正面宣传、加强引导的方式号召社会管理、法律、工程、审计等专业人士投身小区事务管理，实现小区事务管理的合法合规化、专业化。另一方面，鼓励具备业主身份的居委会工作人员与业委会成员“交叉任职”，促进“三位一体”更加融合。此外，建立有关激励机制，让有能力、有想法的业主积极主动地投身到小区事务管理中。
探索“三种调解”相结合的纠纷处理机制。建立以人民调解、行政调解、司法调解相结合的物业管理纠纷快速处理机制，探索解决当前物业服务纠纷和业主欠费等焦点问题：(1)建立统一的纠纷处理平台。将信访、962121热线、媒体不同途径反映的物业纠纷由统一的处理平台合并派单、处置、回访、督办、统计，再分别反馈，以减少重复处理，达到行业监督和行政监督效果。(2)坚持纠纷分类处理。对在履行物业服务合同中产生的民事争议，协调不成，通过协商、民事诉讼等途径解决;对违反法律法规强制性规范的行为，通过行政处罚或刑事程序处理。(3)法院定期召集由政府各相关部门联合成立的物业纠纷调处中心成员、物业服务公司代表、业主代表参加制度化联席会议，研究解决物业管理纠纷审理中发现的重大问题和突出矛盾，及时消除可能引发群体性事件的隐患。
作者系华东师范大学商学院房地产系副教授。
