社区商业拥有稳定的客源，管理费用不高，能够灵活转变经营内容，故经营成本及经营风险随之降低。
文/王荷
业主拥有极其丰富的资源，如物业、社会关系、知识、各种层次各种内容的需求等等。这些资源都可以通过有效的经营活动带来收益。物业管理要想成为产生“超级富豪”的行业，必须也必然要走业主资源经营这条光明大道。
业主资源的分类
业主资源可分为需求资源、固定财产与流动财产资源(仅用其字面意义)、货币资源、无形资产资源(可分为知识资源与社会关系资源)等。其中，业主在日常生活、健康、娱乐、教育等方面的需求，构成了社会消费的基础，业主需求资源是最为广泛也是物业服务企业在经营时最为实用的资源，是业主资源经营中可获取最大收益的部分。
业主需求资源经营之一：社区商业经营
社区商业经营项目十分丰富，它几乎包含了商业领域内的所有内容。如衣物、装扮、居住、文化、教育、看护、医疗卫生、购物、娱乐、体育、lT服务、理财服务、经纪中介、礼仪、安全、情感类服务、商业服务等。其中每一项都可细分出数十、上百种业务。
社区商业拥有稳定的客源，管理费用不高，能够灵活转变经营内容，故经营成本及经营风险随之降低。物业管理进行社区商业经营享有得天独厚的条件:一是非常熟悉社区内的情况，二是物业管理拥有丰富的人力资源。社区商业经营在物业管理区域内相当普遍，其运作也基本成熟，但物业管理行业的介入很浅，有待于进一步提高。
物业管理进行商业经营必须正确处理两者之间的关系。物业管理是主业，是生存的根本;不能因经营商业而对物业管理主业有所损害。
在资金、组织、商业人才、经营场所、调研、项目等社区商业经营的要素中，物业管理首先要关注的是建立企业统一经营的商业组织，切忌由各项目管理处单独操作。其次是详细准确的调研，如了解社区内以及社区周边同类型商业的基本状况，对已经经营成熟且较有实力的项目则须谨慎介入，一般情况下以小区为中心半径500m左右的服务范围内，如果有大型的有实力的商业网点，则小区内的商业就不再经营同类型项目。再次是精心选择项目，可遵循如下原则：日常生活类优先、消费周期短的优先、易损易耗品优先、优势特色项目优先、中介服务项目优先等。但最根本的原则是消费者需求优先。
5万~10万人以上的大型社区，其商业经营最有潜力，因为人口众多而消费能力十分强大。一些高档社区虽然人口较少，但业主有较高的经济收入，其消费能力相对较强，所以也能够保持足够的消费量。有些社区的居民不一定很多，但该社区位于城市规划的商圈之内，能够辐射到周边很多消费群体，这类项目的经营也十分有价值。
业主需求资源经营之二：社区网络与电子商务
物业管理作为社区的管理和服务提供方，完全可以利用社区网络系统达到服务目的和商业目的。
电子商务早已是先进国家商品交易的一个不可或缺的渠道，国内电子商务也在近几年取得了突飞猛进的发展。网上购物已经形成了与传统商业业态相抗衡的力量。虽然社区外的电子商务网站非常成熟，但它仍然要解决货物的配送问题。配送的货物最终都要被消费者拿回家中(办公、服务体验等类除外)，则配迭的终端最为有效的目的地就是社区，而社区的管理者和服务者是物业管理。至此，物业管理与电子商务进行了交叉，两者联姻就有了现实需求的基础支撑。
物业管理可介入电子商务网站的经营。物业管理与消费者之间的距离很近，而这是社会上的电子商务所远远不及的，物业管理电子商务易取得消费者的信任，在诚信方面具有先天优势。如果暂时无法建立社区电子商务网络，物业管理可以参与社会电子商务的配送业务。
业主固定财产资源的经营
业主的固定财产资源主要指业主拥有产权的物业，其经营方式有二:租赁和销售。
租赁一般包括单一产权物业的租赁行为和共有产权物业的租赁行为。物业管理在物业租赁方面具有先天的优势，它几乎不需要付出任何代价即可及时掌握房屋信息，但十分可惜的是，物业管理却没有在这方面做出太大的成绩。物业管理可采取企业之间的联合、与中介代理公司的合作等措施，在物业租赁方面有所发展。
物业租赁的控制因素包括守法经营、确定价格、制订合同、合同评审、费用收缴、面积分摊、关系处理等。出租的物业必须符合一定的条件，物业的租赁也必须遵守程序，如到政府办理证件和备案等。
业主流动财产资源的经营
业主流动财产资源有很多，大到汽车、家具、家电，小到玩具、桌椅、板凳，既包括衣食住行，也涵盖笔墨纸砚......这类资源有需求和处理两个阶段，当业主对流动财产有需求时，即为“业主需求资源”，当流动财产因某种原因而为业主所不需要时，或业主需要将某种流动财产变换为另一种价值表现形式时，业主即产生将其进行处理的愿望。满足这种愿望的经营活动，一般称之为“二手物品”经营。
二手物品经营随着内容的不同其分类亦不同，例如“二手家私家电”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“古玩市场”等等。关于二手物品经营行业，社会上已经有了成熟的运作模式。物业管理介入二手物品经营领域时，须与有关行业机构合作，学习和借鉴成功的经验。二手物品经营的基本原则是使业主的收益趋近合理。
业主知识资源的经营
物业管理所服务的大量业主群体中，蕴含着深厚而渊博的知识资源，通过经营可转化为有形的效益。业主知识资源经营的领域十分广阔，思路有:一是在社区内营销艺术家类型业主的书籍、画册、音乐碟片、书法绘画、摄影作品等。二是将业主中的企业家、思想家、教授、表演艺术家等组织起来，进行商务演讲、小型演出等活动。三是将业主的知识资源融合进企业的产品研发中来。四是代理业主的发明专利，如果企业有条件即可将产品投入市场。五是为有教育行业背景的业主联系家教、兼职授课等。六是聘请有专业技能和专长的业主做物业管理特约人员，在时间许可的情况下承担小区内的部分工作，聘请有管理才能的业主担任企业管理顾问之类。
业主社会关系资源的经营
在现代经济活动中，关系是一种十分重要的资源。经营业主社会关系资源，首先要澄清认识，并非一讲社会关系就是走后门搞腐败，而是要正确认识社会关系资源的价值，并加以合理利用。经营中，物业管理不能独自得利，还须保证业主及业主的社会关系从经营中获取合法利益。经营业主社会关系要把握分寸，不可超越规矩。要遵循业主自愿原则，决不可利用物业管理的特殊地位来强求业主办理不自愿的事情。要切实保护好业主的隐私，包括业主社会关系方面的隐私。
作者单位：深圳开元国际物业管理有限公司
文章来源于《中国物业管理》杂志
