小区共有部分经营收益的权属及分配
湖北华隽律师事务所 易中华
2002年12月，某物业公司与某小区开发商签订前期物业管理合同，约定由该物业公司对该住宅小区实行物业管理。前期物业管理合同约定，管理期间物业公司按物价局批准的标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费;管理期限为合同签订日起至业委会成立时止。合同签订后，物业公司指派下属分支机构对该住宅小区实行前期物业管理。2007年12月，该小区业委会成立，并办理了备案登记手续。2008年6月，业委会根据业主大会作出决议，与物业公司终止物业管理服务合同，要求物业公司向业委会移交相关资料和财产。2008年7月，物业公司与业委会主任协商并达成移交清单一份，该清单确认，物业公司截止2008年6月，应当返还业委会预收的2008年7月后的物业管理费、保管的业主各类押金、2008年1月至6月的小区共有部分收益，并约定了付款时间。后因物业公司未履行义务，业委会起诉至人民法院，要求人民法院判令物业公司给付移交清单确认的各项款项以及该小区2004年至2007年共有部分的70%收益。物业公司称小区部分业主尚欠物业费约100万元，要求对该部分欠款行使抵销权，从物业公司向业委会移交的款项中扣除。
该案的争议焦点主要有，物业公司利用业主共有部分经营的收益归物业公司还是业主享有?在归一方享有的情况下，另一方是否可以参与分配?对部分业主所欠物业管理费，物业公司能否行使抵销权?
首先，业主共有部分经营的收益归全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务……《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据前述法律、法规规定，利用业主共有部分经营的收益属于全体业主共有。
其次，业主共有部分经营收益得益于物业公司的管理行为，物业公司可以适当分配部分收益。根据《物业管理条例》，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。管理规约也可以对业主的共同利益作出约定。因此，业主委员会可以根据业主大会的决议在与物业服务企业签订物业服务合同时对共有部分的经营收益分配进行约定。因本案中双方没有约定，故可以在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的经营收益。在确保经营收益归全体业主共有的前提下，根据公平原则，在扣除物业服务企业代办费用后，可以给予物业服务企业适当的合理的回报。
再次，对部分业主所欠物业管理费，物业公司不能行使抵销权。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中双方当事人为业委会和物业公司，而欠物业公司物业管理费的为部分业主个人。业委会代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，物业公司不能行使抵销权。
