物权法及新司法解释背景下的物业管理问题
湖北大学政法与公共管理学院 陈小燕 邹爱华
2007年《物权法》出台明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。在物权法实施一年多后，最高人民法院又出台了于2009年10月1日起正式施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，进一步细化了物权法关于建筑物区分所有权和物业服务的规定，增强了物权法的可操作性。
物权法及新出台的司法解释会给物业管理纠纷的解决带来哪些积极影响呢?本文将着重分析当前物业管理活动中存在的纠纷，特别是社会大众普遍关心的焦点、热点问题，从而论述《物权法》及其司法解释对物业管理纠纷所起的定分止争作用。
一、物业费缴纳问题
目前，业主与物业公司之间多是通过物业服务合同来确定各自的权利义务内容的。物业服务公司的基本义务是提供一切合理的物业服务管理，而相对的业主则应对物业公司提供的服务支付合理的报酬。《物权法》80条对于物业费的缴纳也作出了相关规定，对建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按约定，没有约定的按业主专有部分占建筑总面积的比例确定。所以，对于物业费的缴纳应该是没有很大争议。但是在现实中，经常有业主提出不需要有关物业服务(比如一层的业主提出其不需要使用电梯)或者自己没有享受物业服务(比如业主购买了房屋后尚未入住)为由而拒绝缴纳物业费。针对这些问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”那么，在该解释正式实施后业主滥用权利，仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的将得不到法律的支持。这有利于建立健康的物业服务秩序和物业费纠纷的解决与预防。
二、物业公司解聘问题
物权法赋予了业主对建筑物及其附属设施的自主管理权。根据物权法81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。实践中，物业服务公司遭业主解聘后拒不撤出管理区域。如果业主不交物业费，物业服务公司诉至法院，法院还会以存在事实服务关系为由，判决业主支付物业费。这种现状严重影响了业主自主管理权的实现，导致物权法81条的虚设。为改变这种局面，司法解释规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”司法解释否定了以往一直存在的事实服务这个概念，使得物业公司在遭到解聘后无理由再赖在小区不撤离，有利于物权法规定的业主自主治理权的实现。
三、住改商问题
物权法实施前，业主将住宅改为饭店、超市、理发店等经营的，只要取得规划、工商、税务、公安等方面的许可即可，无须其他业主的同意。《物权法》实施后情况就不同了，物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。由于并没有明确利害关系人的范围，现实中通行的做法是只须征得大多数近邻的同意，或者说举行社区听证，业主代表参与讨论，最后“少数服从多数”即可。但是，这种多数人认可的“住改商”经常损害整个建筑物中其他未征求意见或未同意的业主的权利，也引发了相关纠纷的产生。因为，住改商实际上改变了房屋的法定用途，在其经营的过程中可能产生的各种影响(比如噪音污染、废水污染、可能增加的安全隐患和消防隐患等)是具有整体性的，其不仅影响了相邻业主的权利，也破坏了其他非相邻业主良好的居住环境。因此，基于保护全体业主权益的考虑，司法解释规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”由此，利害关系业主的范围得到了确定，也赋予了业主对住改商的一票否决权。这虽然使得以后住改商的难度进一步加大，但其保护了全体业主物权的行使，也可以避免因住改商引发的更多纠纷。
