武汉市住房保障和房屋管理局不久前联合武汉市法学会，组织有关法律专家和律师，对武汉物业服务中，从业主、业委会、物业公司、行政管理部门等多个角度，探讨相关当事人权利义务、职权职责以及相关活动运行规则。以此引导物业服务民事主体依法行使权利、履行义务，促进行政管理部门全面履行监管职责。
“武汉法律专家看物业”分上下两期，上期已于12月4日在本报6版刊登，今天刊登的是下期。
物业纠纷产生的原因及法律解决途径
湖北正信律师事务所 李伊苓 谢磊
近些年武汉地产发展迅猛，与之相应的物业纠纷也层出不穷，引起了广大业主的不满，因此2014年武汉市房管局作出了《关于加强对居民小区物业企业监管的公开承诺》，旨在进一步加强对物业管理公司的监管。本文主要从法律视角来分析物业管理存在的法律问题并提供解决方法。
基于物业管理产生的纠纷归根到底主要有两方面原因：业主的原因和物业管理公司的原因。
业主的原因分析
1、业主对物业服务合同法律关系主体认识不清。
部分业主在开发商处购买到房子后发现房屋质量问题，例如房屋漏水、开裂等。业主在开发商处得不到妥善解决就把矛头指向物业公司，因而发生纠纷。房屋交付以后出现质量问题，业主需要弄清谁是责任主体。
根据《武汉市物业管理条例》第五十条规定，物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;公共绿化的维护;公共区域环境卫生的维护;公共区域的秩序维护和安全协防;物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;物业维修、更新、改造费用的账务管理;物业服务档案和物业档案的保管;其他物业公共服务事项。可见物业服务合同并不包括业主专有部分房屋的质量问题。
《武汉市物业管理条例》六十六条规定“开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。”因此房屋专有部分质量问题的责任承担主体是开发商，业主不应把此纠纷转向物业公司。
2、业主认为自己不是物业服务合同的主体，拒绝缴纳物业管理费。
业主以前期物业合同和普通物业合同自己都不是合同主体为由拒交物业费。《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条均有规定，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。所以，尽管形式上来看不是每一位业主直接参与物业服务合同的签订，实质上从立法和法理上来讲业主都是物业服务合同的一方当事人，其应作为合同一方履行缴纳物业费的义务。
3、业主以未享受物业服务拒交物业费。
实践中很多业主购买房子是为了投资，入住率较低或者租与他人使用，大部分业主以其未入住也未享用物业服务拒交物业费。根据《物业服务解释》第6条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
4、业主因第三人侵权而与物业公司产生纠纷。
在小区内业主的人身、财产遭他人侵害，常见的如业主的车辆被人划伤、盗窃，业主家中财产被小偷盗窃，业主遭其他业主饲养动物侵害等，业主通常把责任归咎于物业公司，认为物业公司没有尽到安保义务要求物业公司赔偿。事实上物业管理公司对于业主的人身和财产的保护义务主要源于合同约定或法律、法规直接规定。其中合同约定必须符合法律规定，不能任意扩大物业公司的安保义务。《武汉市物业管理条例》规定物业公司安全管理义务由双方约定。在没有明确约定物业公司具体的安保义务时，物业公司只需尽到一般公共区域次序维护和安全协防等义务即可。物业公司尽到了坚守岗位，工作记录清晰明确，监控设施正常运转，录像资料及工作记录在合理期间内保管完好等义务后还是发生了业主人身财产被第三人侵害的，在业主与物业公司无特别的合同约定时应由侵权的第三人承担责任，如果物业公司在履行上述义务中有过错，也应根据其过错程度要求物业公司承担相应的责任，而不能全部要求物业公司赔偿。
物业公司的原因分析
物业公司主要体现在物业公司服务管理不到位引起业主的不满造成业主不缴纳物业费，最终引起纠纷。物业管理服务水平低：物业公司服务水平低下，加之部分管理人员服务态度不好，致使管理企业与业主矛盾加深;物业公司收费项目价格不合理，综合服务质量较差，侵吞属于业主的公共利益;物业公司对住宅小区管理不到位，物业公司管理人员和保安不能尽职工作，以致在一些小区经常发生业主财产和生命健康受到侵(伤)害的事件，导致业主对物业公司工作人员和保安人员信任度不高。
对于物业公司服务质量不到位，有两个相关规定。根据《武汉市物业管理条例》第四十八条的规定，对物业服务质量监督检查的形式之一是组织开展物业服务质量等级考核，市房屋主管部门是组织考核的主体，考核结果向社会公布，直接影响物业服务企业信用。业主对物业服务质量评价是对物业服务企业等级考核的主要依据，其评价办法由市房屋主管部门制定。《武汉市物业管理条例》还规定，各区房屋主管部门应会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立物业服务企业信用档案。而物业服务信用档案的记录内容包括物业服务企业业绩、违法行为记录、服务质量、投诉及处理情况;根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题解释》的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
纠纷解决途径
从上述分析来看，针对业主原因引起的业主不交物业费的情形，物业公司可依据法律规定向法院提起诉讼来维护物业公司的权利。而业主对物业服务公司服务不满等原因引起纠纷，业主应正确区分侵犯自己权利的当事人，而不应把一切责任推到物业公司身上，也不应以拒交物业费的手段来维护自己权利，这样只会更加激化矛盾。业主应按房屋主管部门规定对其服务质量做出有效评价，也可以向法院提起诉讼，请求法院判令物业公司履行相应的义务。
所以从根本上减少物业纠纷，最终还是需要相关部门加强对物业公司的管理，引入市场竞争机制，促使物业公司规范经营。武汉市房管局的公开承诺(1、落实前期物业管理招标制度;2、加强物业企业资质管理;3、实行物业服务项目经理制;4、建立物业质量考评制度;5、打造物业企业信用管理平台;6、畅通物业服务投诉处置渠道;7、建立健全岗位责任制)，正是基于此种考虑而做出的合法合理的承诺，在物业管理规范化进程中起到了很大的作用。
最后笔者建议建立法院与物业主管部门之间的相关工作机制：法院可以将案件审理过程中发现的问题反映给物业主管部门，主管部门也可以在法院审理案件时配合法院开展调解工作，这样能最大限度地提高司法工作效率。
