【推荐】物业管理与转型地产的再次恋爱

展望未来，地产与物业管理之间必须相互采取积极的态度，遵循一定原则，梳理好关系，才能把未来进行的“恋爱”谈好——我们不能回避这个时机的到来，且必须为这个时机到来做好准备。

文/李长江(广东碧桂园物业服务有限公司总经理)

在全国经济形势“新常态”格局的催生下，全国房地产市场必然也受“新常态”大格局的影响，感召房地产商进行市场转型的深层次思考。作为房地产业战略支持的物业管理行业，我们必须要思考在即将到来的房地产市场大转型中，物业服务公司的角色与定位问题，即物业管理与转型地产如何“再次恋爱”。

第一、要重新确立“恋爱”主体关系。

现在很多的地产企业与自有物业服务公司之间是从属关系、父子关系，物业管理完全听命于房地产商的指令工作，而这样的物业服务企业更多地是向开发商服务，不是代表业主利益向业主服务;或者，是向开发商服务为主，向业主服务为辅，表现形式是口口声声说重要，而实际上不重要或次重要。这样的结果，对于地产商就是卖掉一批房子，丢掉一批客户。所以，在新常态格局下，转型地产商与物业管理的恋爱角度，要改变家长式的管控方式，重新确立物业管理在“客户主义”实现中的积极作用及价值体系，为业主办实事。

第二、要充分肯定物业管理对地产营销的重要作用。

作为物化的房子，准业主对其区位、户型、面积、楼层的选择是一次性的，而对于业主享受怎样的物业服务则是70年可重复的。所以，准业主在选定一套房子时，除了房产的硬性指标，更重要的是选择一个优秀的物业管理。唯有物业服务公司通过良好的服务，实现业主认可和信赖，才能促使业主推荐准业主来购买房子。以碧桂园物业2014的事实来说，自2014年5月份全面推动“全员营销”以来，截至2014年12月31日，物业服务公司员工直接成功推介业主再次购房618套(不含业主推荐)，累计售出面积7.2万平米，累计销售金额4亿余元。其中，推荐购房的理由，不仅有对碧桂园地产产品质量的肯定，也有对碧桂园物业秉承的“跑步服务、微笑服务、专业服务”文化的认可与信赖。

第三、要强调与物业管理门当户对。

在新常态格局下，如何理解转型地产与物业管理之间的门当户对，是一个前提问题，也是一个原则问题。诚然，恋爱是甜蜜的，但是若缺乏规范性、系统性和相互支持的彻底性，具有门不当户不对之感，这个恋爱就可能是短暂的、无果的。所以，转型地产要与物业服务公司构建起相互信任、相互依赖、相互匹配的基础才能恋爱，要彻底抛弃我主你次的思想，只有双方功能、价值平等才能使恋爱稳固长久。

第四、恋爱双方是契约关系。

生活中的恋爱是自由的，但是应该受到基本规范所约束;同样，转型地产与物业管理之间也是自由的，但是这种自由不能太随便。为了巩固恋爱关系，双方一定要建立一种契约，即采用“契约式恋爱”，把契约当成“媒人”和“证婚人”。为此，双方必须共同梳理“恋爱秩序”，要共同遵循“规矩”办事，既要讲相互支持和奉献，也要讲制度和规范约束，使双方都能默契地配合，从而使功能清晰，价值公正。

第五、恋爱双方都要追求权益一致化。

转型地产除了业务体系转型外，要按照市场规律各自设定目标，且目标之间相互独立又相互支撑，在达成共同目标的基础上，双方都有各自的价值所得，即价值与利益再分配问题。物业服务公司在转型地产服务中，增大了工作难度和工作量，同理，物业的工作价值需要得到对应的补偿，物业服务公司只有获得良好的价值体现使之收益更高，甚至必要时稀释地产的红利，才能使物业管理愿意在转型地产中承担重要角色，也才能使物业管理内部达成良性循环，以便优化组合资源、机制体系，更好的为转型地产和业主服务。

第六、恋爱要秉承行业情怀。

新常态下，二次恋爱的成功与否受条件制约，更受双方的情怀影响。双方要换位思考各自的需要，同时兼顾好对方的行业情怀。具体来说，物业服务公司要通过自身的努力，去推动物业管理行业的进步，同时把服务品质辐射到地产行业，推进地产行业的发展情怀、社会情怀的实现;转型地产商也要通过自身的努力，为物业管理转型创造条件，多从业主角度考虑问题，加大新技术投入，推进物业管理行业的进步与发展，为实现物业管理行业情怀做出贡献。

第七、恋爱中要遵循需求互补。

转型地产与物业管理之间要遵循条件交换与需求互补的原则开展恋爱。所谓条件交换是指要获得自身的需求满足，必须考虑为对方创造条件;只有条件相互交换，才能满足需求的互补。地产转型中的需求是什么，需要物业管理在哪些方面给予支撑，必须思考如何满足物业管理的新条件，反之，物业管理的需求是什么，需要转型地产哪些方面的支撑，也必须思考首先满足转型地产的要求与条件。

第八、恋爱应遵循结果导向。

生活中不以结婚为导向的恋爱就是玩弄感情。转型地产与物业与管理再次恋爱中，若不以“结果”为导向就会坐失良机。因此，双方都必须秉承客观诚实的态度，以真正“结婚”为导向，通过对旧有的配合、运行方式进行改进、改革，最终形成模式、标准、规范和价值且达到可推广、覆盖的目的，才能为“二次恋爱”保驾护航，缺乏了以上四点的支持，这场恋爱或争议不断或干脆无果。诚然，要达到这样一个结果，不仅是对物业服务公司的考验，更重要的是对转型地产商的考验，因为对于双方来说，突破习惯毕竟都会有阵痛。

在新常态条件下，房地产转型成为必然，物业管理必将面临地产转型带来的机遇与挑战。展望未来，地产与物业管理之间必须相互采取积极的态度，遵循一定原则，梳理好关系，才能把未来进行的“恋爱”谈好——我们不能回避这个时机的到来，且必须为这个时机到来做好准备。

节选自《城市开发（物业版）》