张年：借金融资本的力量 助推行业转型升级

物业管理正值转型升级关键期，除了借力科技，拥抱互联网之外，引入金融资本，亦是实现弯道超车的良策。

中民物业是中民投的全资子公司，注册资本金人民币30亿元。作为一家大型金融投资企业，中民物业以“金融进社区，物业金融化”为发展战略，以“关注民生、服务百姓、服务小微企业”为价值追求，旨在用金融资本的力量，激活和壮大物业服务企业，构建立足社区的商业生态链。

物业管理行业三低现状

狄更斯的《双城记》里面有这样一句话：这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。这句话放在当下，极为恰当。互联网时代的到来，让这个时代变的美好；同时，也让这个时代变的槽糕。所谓美好，是因为互联网以一种前所未有的势头，改变着我们的世界；所谓槽糕，是因为互联网在改变世界的同时，也以摧枯拉朽的势头改变甚至颠覆各传统行业。传统的物业管理行业也处在“改变，不一定能活得好；不改变，肯定不能活得更好”的关口。如何突破这一关口？业内不少龙头企业已经为我们做出了表率，这些都成为各家企业学习和效仿的标杆。但是，不可否认，物业管理行业面临的挑战是不可回避的。

一是低信息化。受制于管理项目的规模限制、资金实力、成本上涨和调价困难等因素，目前物业服务企业的信息化水平还比较低，基本停留在电话、对讲机、EXCEL表格等人工维护的阶段，使得同一项目的业务被碎片化，无法整合提升。由于缺乏资本的支持，靠自身利用移动互联网、云计算和大数据等新技术提高信息化水平，来改进传统经营发展方式，变得比较困难。

二是低集中化。最近公布的《第三次全国经济普查主要数据公报》显示，全国共有物业服务企业10.5万家，其中，大中型企业仅有3000家，小微企业高达10.2万家，小微企业占全行业总量的97.4%。行业的低集中度决定了物业服务企业，难以形成规模效应，难以统一服务标准，难以通过集中采购降低成本。

三是低盈利化。劳动密集型和简单服务提供者的管理模式，导致物业服务企业的服务内容和服务质量与服务对象的需求的差距越来越大。由于物业服务费是物业服务企业的主要收入来源，导致平均利润率低下也不足为奇。

物业服务企业的三高优势

物业服务企业要想始终处在行业的领跑地位，我认为要尽快拥抱金融，拥抱互联网，和第三方平台公司紧密合作，大力发展社区O2O，实现弯道超车的发展新机遇，这方面，物业服务企业的自身优势十分明显。

一是高便利性。物业服务企业几乎掌握整个小区的刚需，水电气热和日常物业服务，不仅拥有整个社区客户的详细资料，还拥有周边商业的优先合作权。物业管理区域的划分，使得物业服务企业成为社区资源的隐形掌控者，物业服务企业所拥有的这些便利条件，恰恰是线上电商、科技公司、银行等试图挖掘社区商机者，所不具备的得天独厚的优势。因此，社区O2O要想有新空间，离不开物业服务企业。

二是高互动性。物业服务企业提供的是全天候不间断的服务，可以通过日常服务过程与业主增强信任关系，及时掌握业主的多样化需求，提供专业化服务的第三方企业需要物业服务企业提供引流服务。因此，社区O2O要想有新内容，离不开物业服务企业。

三是高依赖性。社区商业服务，主要是围绕业主的衣食住行展开，一旦业主对物业服务企业提供的线下服务产生信任，物业服务企业能够配合第三方企业，及时回应业主新的需求，业主就会建立起对物业服务企业服务的依赖性。因此，社区O2O要想有新发展，离不开物业服务企业。

多途径合作 共享财富红利

中民物业作为一家金融投资类的平台公司，下设物业投资，财富管理，社区医疗，社区电商，PE投资五大板块，这些板块既互相独立又相互协同，形成“1+4”的社区O2O闭环的商业模式，与物业服务企业的合作，主要包括三个方面。

一是通过金融合作，共享财富管理红利。针对物业服务企业的特点，我们专门研究开发了符合物业服务企业及其员工需求的“物业宝、员工宝”专属理财产品，为物业服务企业及员工，增加既安全又较高回报的资产性收入。我们接下来会推出“业主宝”理财产品，专门为与我们合作的物业服务企业服务的业主提供理财服务，我们还会推出理财积分抵扣代缴物业管理费、停车费的新举措，为业主提供更多的增值服务，为物业服务公司提高物业管理费收缴率提供新渠道。

二是通过终端合作，共享平台经营红利。我们将与相关物业服务企业合作，改造小区物业管理处，共同建设物业O2O线下终端，经营所得按一定比例分成。目前，我们正在设计建设O2O线下终端体验店，在保留原有缴费、报修、投诉基本服务功能的基础上，将传统的小区物业管理处，改造成邻里情感的交流平台、线下商品的体验平台和线下服务的引流平台。

三是通过股权合作，共享资本市场红利。我们还要与物业服务企业通过股权合作的方式，将传统物业服务企业转型升级为金融类物业服务企业。目前，我们正在与北京、上海、深圳等地大型物业服务企业以及中民投26家地产股东展开全面洽谈。预计到今年年底，通过股权合作以及整合中民投地产股东物业资源的方式，中民物业投资的物业服务企业，其管理面积将超过1亿平方米，并实现在境外上市的既定目标。为了将中民物业的金融资本优势与协会各理事单位的企业运作能力有机结合，我们在中物协的大力支持下，建议牵头组建中物协社区金融专业委员会。在委员单位的共同努力下，研究并推进“金融进社区，物业金融化”的步伐，并在此基础上，发起成立物业管理行业转型升级发展基金，进一步提升委员单位的信息化管理水平和资本运作能力。相信，在中物协的领导下，我们一定能发挥好社区金融专委会金融资本的力量，抱团取暖，实现共赢，主动担负起行业转型升级的历史重任。

本文系中民物业有限责任公司副总裁张年在中国物协第四届理事会第二次全体会议的演讲。