开发商什么时候可以不再打物业管理的主意?
谁都知道开发商卖房子是一锤子的买卖，物业管理却是关乎房屋整个“生命周期”的事情。凭什么可以把物业管理当成卖大白菜时候做添头的一颗胡萝卜?
广州有个开发商承诺，买房子赠送5年物管费。售出一年以后，小区成立了业主委员会，选聘了新的物业管理企业。新物管上门来收费，却被业主告知今后四年的物管费还算开发商赠送的，要收你去找开发商吧。物业公司多次催交无果只好把业主告上法庭。
东莞的开发商绕得更远一些，不直接赠物管费，而是送面积，买33平方米，赠送15平方米。物管去收费，业主只肯按自己实际买的面积交费，按赠送部分计的费用不肯交，而且堂而皇之认为“早知道赠送的部分也要交物管费，那当初就不买这房子了”。
按应交费面积与实际交费面积的折算，物业管理企业在此项目上将白白损失三分之一的收入。物管也可以说，早知道赠送的面积不交物管费，我们就不接这个小区了。然而这两个“早知道”，结果却是谁也不知道，因为开发商既没有和业主说“赠送的要交费”，也没有和物业管理单位说“赠送的不收费”。
此外诸如“终身免物管费”的销售承诺，更不知道有谁有能力来兑现。是开发商把盖楼赚的钱再分70年花在业主身上?还是有一个物业管理企业愿意不顾自己的死活连续70年为业主做雷锋?显然这都不符合常识。
不过开发商依然这么做了，因为游戏规则里有空子可以钻。
先来看看“前期物业管理”。业主大会成立之前制度设计了由开发商作为物业管理合同的甲方。“前期物业管理”制度的设计者把开发商作为物业产权所有人，道理上并没有问题。但房屋销售行为，不管是有偿的还是赠与的，在这个制度当中就简化为产权之间的契约性交换。至于交换之中和之后可能出现的管理问题并不在必须规定之列。
然而，开发商的目的是以房换钱，小业主的目的是以钱换住。显然，达成“现金”与达成“安居”这两个目的在时间上的成本并不相等。而物业管理真正的含金量是需要经过相当的时间才能检验出来。制度赋予了开发商支配“前期物业管理”的权力，使得他们为了达成短期的盈利目的，可以赠送一个根本不属于他们的东西。这也就是将小业主使用物业时的时间成本在销售时化为虚无，而以价格的优惠条件重新定义物业管理。小业主在购房前没有权利为自己物色今后相当一段时间的物业管理人选，也只好通过选择开发商来选择最初的物业管理，或者干脆，就把物业管理当做开发商的售后服务来考虑，于是物业管理费变成了最容易贱卖的筹码。
开发商在楼盘先期管理上作足了文章：挂上某知名企业的名头做“物业顾问”并大肆宣传;安排自己的“儿子”管理物业，并制定很低的管理费标准增加销售;更进一步，减免物管费、赠送物管费、甚至赠送公摊面积。真等业主入住，物业管理管得不好，业主他们自然会商量换物管，“后期”总要到来而“前期”总有卷铺盖走人的时候(制度就是这么设计的)，但那根本不关开发商什么事情。
再说 “物业管理费按建筑面积相应比例计价”。物业管理的目标在共有部分，但物业管理的收费方式中却包含了专有部分的建筑面积。虽然在金额上不影响费用的计提，但从“权利和义务相对等”的法律常识(即，按什么面积收钱就应该管什么面积上的事情)的角度上显然说不过去。业主买房自然会疑惑，既然管理费是按购买的面积算的，没买的面积凭什么也要收?把房屋交易的面积与物业管理职能所及的共有面积在计费方式上相关联，小业主根本分不清楚开发商和物业管理的责任范围。难怪开发商会在销售面积上打擦边球，就像前文所提的“早知道”，其结果必然是“不知道”，等到业主和物管为此剑拔弩张，卖房子的钱早已到开发商之手。
物业的销售与管理是截然不同的两种经济行为，对销售有利而对管理不利的制度设计显然不能保障物业在整个“生命周期”内的可持续发展。任何时候都必须明确物业管理的最终目标是物业的保值增值。因此用以规范物业管理相关行为的规则必须防止违背此目标的事情发生，而不是为某一些人从物业管理的价值上“揩油”提供方便，更不能将物业管理的权利“拱手相让”于他人并为之服务。尽快限制开发商在前期物业管理时一门独大的局面，并将房屋销售价格计算方式与物业管理费计价方式彻底分离，或许可以成为阻止物业管理“被赠送”的手段。
(本文原载于《现代物业·新业主》2009年第11期)
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