业主：房屋渗水拒交物业费
2001年，业主李先生在沈阳天龙房屋开发有限公司(以下简称开发公司)购买了一处商品房，并于2003年1月入住此房屋。此后，沈阳天龙物业管理有限公司(以下简称物业公司)开始对李先生居住的小区进行物业管理，并按建筑面积每平方米0.8元的价格每月收取物业费。2004年，李先生居住的房屋发生窗体渗水，物业公司多次维修均未修好。李先生认为，物业公司没有按照公共契约的约定尽到维修义务，已经严重影响了他的生活居住质量，故从2004年1月至2005年11月拒绝交纳共计2,750元的物业管理费。他向物业公司声明：只有在维修房屋并赔偿经济损失的前提下，才同意履行合同，交纳所欠的物业费。
物业公司：房屋外墙渗漏维修应找开发公司
物业公司认为，根据与业主签订的物业管理服务公共契约，物业公司负责的维修范围为：该建筑物楼宇内部，由整栋住宅楼的业主和使用人共同使用的楼宇主体承重结构部位，户外墙面、天井、门厅、楼梯、走廊过道等。而屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏，由房屋开发公司进行维修。因此，业主房屋渗水，物业公司并没有维修的义务，业主不能以此理由拒交物业费。双方为此产生分歧，不久，物业公司便将业主李先生告上法庭。
法院判决：业主应正常支付物业费
一审法院认为，业主李先生家房屋内窗体渗水，不属于公共契约中约定的楼宇共用部位，且物业公司协商开发公司维修多次，业主李先生须给付物业管理费2,750元。宣判后，李先生上诉称：物业公司多次维修的行为已说明其对房屋有维修义务。物业公司与开发公司都是沈阳天龙投资发展有限公司的子公司，均属于该公司投资设立，虽然各自独立，但开发公司已经将房屋维修责任委托物业公司，物业公司就应当按约定承担房屋维修的责任。
沈阳市中级人民法院认为，按照物业公司与业主双方契约约定，公共部位应当是楼宇内部的主体承重结构部位以及户外墙面等，现业主李先生所主张的房屋问题不应包括在上述维修范围之内。而开发公司也并未在《住宅质量保证书》中明确标明由物业公司承担维修义务。物业公司虽然曾为业主李先生维修过房屋，但该行为并不必然产生法律责任，其对业主李先生房屋的渗水问题不负有合同约定的维修义务。故李先生应向物业公司给付尚欠的物业费。
相关链接：房屋维修按合同约定行事
目前，由开发商自己投资设立的物业管理企业管理小区物业时，业主能否以开发商售楼违约为由拒交物业费?沈阳市中级人民法院的一位法官对此解释说，这是一个合同怎么约定的问题。如果合同将房屋买卖与物业管理联系在一起，作为一个法律关系来规定，那么业主完全可以拒交物业费;否则是另一个法律关系——开发商违约时，业主只能追究开发商的违约责任，或者对开发商行使抗辩权，但不能以此为由对开发商投资设立的具有法人资格的物业管理企业拒交物业费。因为从公司法上讲，开发商和其投资设立的物业管理企业虽然存在“父子关系”或“兄弟关系”，但毕竟是不同的法律主体，各自应对自己的行为负责。在法治社会，广大业主维权时应当尊重法律的权威。若广大业主对物业服务本身不满意，可以通过业主大会解聘物业管理企业。
（本文原载于《现代物业·新业主》2006年第10期总第52期）
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