小业务，大空间
地产商重视物业，原因有二。一方面，物业服务是地产商的末端工作，属于卖房后的后勤工作，维系业主关系有利于后续房屋销售。另一方面，做好了物业也能得到来自市场的奖赏。在城市化进程中，中国房地产进入存量房市场是大趋势，未来是存量物业管理的天下。
一家优秀的物业管理公司应该什么样?美国本土的FirstService(第一服务)提供了参照。这是目前全球营收最大的纯住宅物业管理公司。它定位于“一站式服务”,除传统物管职能外,还提供如银行、保险、租售和能源方案等增值服务,以及社区衍生服务。
券商第一上海研报显示，基于社区的多样衍生服务在第一服务整体营收中约占20%的比重。相对于基础物管业务,衍生服务的利润也更高,在公司经营性利润(EBITDA)中占比约三分之一。
存量物业管理市场空间巨大，美国已经从趋势上证明了这一点。美国住房开发商协会(NAHB) 统计了1980年至今的数据,发现社区服务带动的相关产业一直在GDP 中占到12%-13%的比重,是同期住房开发投资占比的2倍至4倍。
对中国地产商来说，围绕业主的生意也在展开，物业管理业务须全速前进。这个行业总体利润尚有增长空间，而与社区O2O相关的社区增值服务业务，因为在各物业公司业务营收中占比最小，但毛利率大多较可观，市场想象空间也最大。
目前市值最高的物业公司是绿城服务。招股材料显示，2013年-2015年，绿城服务的收入分别为：16.72亿元、22.05亿元、29.23亿元，复合年增长率约32%;其持续经营业务利润分别为0.83亿元、1.5亿元、2.03亿元，复合年增长率56.5%。
绿城服务有三大业务。招股材料显示，2015年，其物业管理业务占营收比重71.6%，顾问咨询业务占营收比重18.9%，园区增值服务占营收比重9.5%，这三项业务去年的毛利率分别为10.2%、33.9%和47.5%。年报显示，2015年，绿城物业销售毛利率达18%。
彩生活年报显示，彩生活全年总收入由2014年的3.893亿元增加至2015年的8.276亿元，同比增加112.6%。毛利由2014年的3.1亿元增至4.55亿元。毛利率虽减少了24.7个百分点至54.9%，但仍处在行业高位。
彩生活也有三大业务。物业管理业务占彩生活2015年当期营收的71%，工程服务业务在营收占比约为16%，社区租赁、销售及其他业务在营收占比为13%。与绿城服务一样，彩生活社区服务业务占比也最低。
中海物业于去年10月26日上市，年报显示，2015年中海物业营收25.44亿港元，同比上升17.6%。毛利自2014年的4.13亿港元上升27%至5.25亿港元，毛利率也从2014年的19.1%增至20.6%。
中海物业的物业管理服务同样贡献了主要营收，占总收入的92.9%。增值服务收入占比7.1%，比去年的5.9%略有上升。
从以上三家物业龙头企业的营收结构里，可以窥见地产商系物业公司的毛利率差异较大。彩生活毛利率高达54.9%，远高于其余两家20%上下的毛利率。这是因为他们采用了不同的收入计算方法，隶属于不同的物业管理流派。
彩生活采用酬金制，与小区业委会签订合同，仅在物业费用中提取10%作为酬金计入收入，余下管理费则用作物业管理运营资金。如果运营资金不足，物管公司会补足，随后向业主收款。小区维修、物料等成本多由业委会承担。在这种经营模式下，彩生活的物管业务几乎不产生直接销售和服务成本，因此毛利率显得更高。而绿城服务、中海物业采用包干制，是将所有物业费用计入收入，小区维修、物料等成本也由物业公司承担。现在，大多数物业公司都采用包干制。
对比三家，共性是物业管理费都属于主要营收来源，这也是物业管理整体行业现状。
物业管理费征缴难多年来是行业顽疾。随着劳动力成本的逐年上升，要维持基本服务水平，物管费本应增加。现在的情况是，对大多数物业公司来说，上调物管费几乎是不可能的任务。
“物业管理费理应越收越高。它其实不是物业公司的收入，而是必要开支，比如用于公共空间的维系，这有利于业主资产保值增值。”朱保全说。
过去的实践证明，社区服务等新兴业务的毛利率更高。在行业物业费普遍征缴难的情形下，物业公司仅仅通过保安、保洁、维修等物业基础管理服务，已经很难维持现有利润率。
花样最多、业务贡献占比最小的社区服务业务，成了物业公司追逐的新利润增长点。对地产系的物业公司来说，一切都是围绕人与消费的生意，这样的生意才可能最长久，而他们有天然的业主优势。
