目前，广州很多小区都存在业主和物管就有关物业收费标准过高的争议和纠纷，究其原因，很大一部分在于当初政府的物价政策未能明确，开发商在售楼阶段（也就是业主买楼签定合同时）制定的物业收费标准是否应该也纳入政府监管的范围，从而导致后来的诸多矛盾，使得物价部门执法处罚也很难。对此，市物价局表示，他们很快就会出台相关政策进行修订，将售楼时的物业收费标准明确纳入政府监管，开发商不得超过。与此同时，政府还将在1．96元最高上限的基础上，再增设两三个收费档次，明确收费标准和服务内容，供业主和开发商、物管公司多元化选择。
业主投诉：没电梯的洋房物管收费都快赶上别墅了
昨天是广州市物价局例行的局长接访日。两位来自番禺区桥南街康城水居小区的业主，向市物价局副局长邱亿通反映了他们小区在物业管理收费上所存在的问题。据那两位业主介绍，2007年5月，他们购买了该小区的一套面积约220平方米的无电梯洋房，签订购房合同时，开发商告诉他们小区的物业管理费标准是1．8元/平方米，并说“这是经过物价部门监制的！”但是在收楼入住该楼盘之后，他们两位才发现，小区的物业管理服务质量非常差，无论是保安、绿化还是小区的清洁，都达不到相应的物业管理服务资质要求的水平。不仅如此，由于该小区是个别墅和洋房共通的楼盘，在已经建成的楼盘面积中，共有136套洋房、198户别墅。小区物业管理公司基本上是采用别墅的收费标准，向他们这种没有电梯的洋房业主收取物业管理费――他们的收费标准的1．8元/平方米，而别墅区住户的收费也就是2元/平方米而已。
这两位业主投诉称，他们的小区目前还没有成立业主委员会，按照历年来政府物价部门出台的政策，物业管理费明显应该执行政府指导价标准。而像他们这种没有电梯的洋房，每平方米1．8元的收费，无论如何都应该是远远超出政府指导价最高上限的。但是当他们就此向番禺当地物价部门反映时，却迟迟不见他们采取执法行动，进行纠正和查处。
物业新政：将售楼阶段物业收费纳入监管不让开发商钻空子
对此，负责接访的市物价局副局长邱亿通表示，对于他们所反映的番禺区物价局不作为的情况，市物价部门将会予以核实。至于他们所说的在与开发商签订买房合同时，在现场看到的“物价部门监制”的物管收费标牌，则并不能代表相应的物管收费标准就已经获得了物价主管部门的核准，而只能证明该楼盘用以进行公示的标价牌格式是合乎物价部门规范要求的。不过邱亿通也承认，此前政府物价部门对于物业管理费实行政府指导价的规定在管理上存在一定的漏洞，从而让部分无良的开发商钻了空子。
记者了解到，广州市现行关于小区物业管理收费的规定主要分为两个阶段，即：在小区成立业主委员会之后，相应的物管收费标准和服务内容主要由业委会和物业服务企业商定；而未成立业主委员会的小区，物业管理收费实行政府指导价管理。但对于政府指导价管理是否延伸到开发商售楼前与前期物业企业确定收费的阶段，则规定得不够明确。结果，有不少新建楼盘的前期物业收费行为不够规范，也未能按规定履行报批手续，但却又通过购房合同的形式，与业主就物业管理收费的标准进行了约定，从而给住宅交付之后的物业服务收费关系潜伏了矛盾。邱亿通表示，针对这种情况，市物价局很快就将出台新的政策，进一步明确将开发商与前期物业企业的招投标和协商定价行为，也要纳入政府指导价管理范围，并将对此实施重点管理，做到“关口前移”，力求从源头上严格规范物业服务的收费行为。凡是开发商、物业服务企业在商品房交付之前确定物业收费价格超过政府最高限价的，都将视为无效合同，定为违规！
多元选择：在现行上限之上再设两三个收费服务档次
记者了解到，此前，政府物价部门曾经多次出台文件规定，实行政府指导价的普通住宅物业管理费最高收费标准为1．96元/平方米。对于确实需要超过该标准的物业收费，必须另外报请物价主管部门进行单独审批！随着广州经济社会和商品房市场的迅速发展，人民生活水平的不断提高，不同层次业主对于小区物业管理的需求也不断出现多层次、多元化的分化，政府价格主管部门也越来越意识到，现行政府指导价体系规定的物业服务等级层次较少，服务内容设定较粗，已难以适应近年来新建商品房较高档次的物业管理服务要求和多元化的服务需要。
对此，市物价局表示，他们将在近期出台政策细化物业服务的内容和标准，制定一套多层次、多元化和更为人性化的物业服务等级标准，以适应社会经济形势的发展，为广大业主提供更多的物业服务选择。据邱亿通介绍，具体就是将在现行1．96元/平方米最高上限的基础上，再增设两三个收费档次，明确各自的收费标准和服务内容，供业主和开发商、物管公司多元化选择。这样，有需求的小区业主就可以对照相应的标准和服务内容，很容易判断小区的物管收费是否质价相符，从而减少政府单独审批的手续。
解决之道：要保证物业服务质量就要成立业委会
物价部门分析指出，目前小区业主反映最多的物业管理投诉不是收费价格高，而是质价不符的问题，业主认为物业服务公司所提供的服务质量不能完全体现其所收取物业服务费的价格，从而引起服务和收费纠纷。造成这种局面的原因，既有物业服务公司管理不周，及近年物价水平上涨，物业服务公司压缩成本导致服务质量下降的因素，也有随着经济社会发展，业主服务需求不断丰富，服务要求不断提高的因素。除此之外，还有一些重要原因，如在商品房销售时，开发商与业主签订的商品房买卖合同，或物业服务公司与业主签订的前期物业服务协议，所约定的有关物业服务内容、服务标准过于笼统、含糊，导致物业服务实施后难以进行有效监督。而在物业交付使用之后，小区业主没有召开业主大会和成立业主委员会，在遇到物业服务公司未完全履行合同约定的情况下，难以形成业主团体的力量与物业服务公司进行平等的对话及协调磋商，并对之进行有力的监督，也是造成矛盾不断的重要原因之一。
对此，邱亿通建议，凡是还没有成立业主委员会的小区，应该首先争取当地街道、政府相关部门的支持，将业主委员会成立起来。然后再利用业主委员会的平台，对物业管理企业开展日常的监督，在必要的时候，还可以更换不合格的物业服务企业，维护小区业主的合法权益。“这个槛无论如何都应该要翻过去！”而从他们掌握的情况看，凡是成立了业委会的小区，物业管理服务的质量都比较好，发生的纠纷也相对较少；反之没成立业委会的小区，各种矛盾和纠纷就比较多，也比较难以得到有效处理。
