记者昨日从大连市国土资源和房屋局获悉，从10月1日起，大连市将正式施行《大连市实施〈物业管理条例〉办法》，以规范大连市物业服务企业、业主和政府部门的三方行为，保障业主的正常生活秩序，维护各方面的合法权益。
大连市国土房屋局负责人表示，市政府早在1999年底就颁发了《大连市城市住宅物业管理办法》，但经过十年发展，大连市物业管理情况发生了巨大的变化，出现了许多新情况、新问题，这个办法已不能适应当前的需要，亟待出台适应新形势的新规定。为此，依据国务院的《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》，我市制定了新的《物业管理实施办法》，以解决原有的许多地方规定与国家和省相抵触的问题。
据介绍，新《办法》将进一步规范物业管理行为，保障广大业主的应有权益。其中，针对以往住宅项目建成后，通常由开发建设单位选聘物业公司，许多业主对此种选聘形式有诸多意见的问题，新《办法》规定，从10月1日起，在我市住宅项目中，前期物业管理必须通过公开招标的方式选聘物业公司；业主委员会成立后，选聘物业公司事宜由业主大会决定。目前，市国土房屋局正在组织起草《大连市前期物业管理招标投标管理办法》，以规范其招标行为。
同时，新《办法》规定的实施范围将不仅限于城市内的住宅小区，将包括住宅区、写字楼、工业厂房、学校等各类型物业，只要业主同意，都可以按《实施办法》的规定，实施物业管理；另外，针对近几年物业服务企业和业主之间纠纷的增多，新《办法》规定，在成立业主大会、改造业主委员会、受理业主投诉等方面，街道或社区将参与协调工作。
另悉，针对物业公司“弃管”小区这一业主意见很大的不和谐现象，以及弃管小区的后续管理问题，新《办法》的规定如下：物业服务企业退出项目后，业主大会尚未选聘物业公司的，环境卫生工作由城建部门委托生活垃圾处理单位负责。物业公用设施和场地需要维修养护的，使用住宅维修基金；没有专项维修基金的，由业主自筹。
让大连市的物业管理水平与城市发展相适应——市政府法制办、市国土房屋局负责人就《大连市实施〈物业管理条例〉办法》答记者问
《大连市实施<物业管理条例>办法》（以下简称《办法》）业经市政府第二十一次常务会议审议通过，以市政府令第105号公布，并于今年10月1日施行。为了使市民更好的了解《办法》的有关内容，记者就《办法》的相关问题采访了市政府法制办和市国土房屋局负责人。
问：为什么要制定《办法》？
答：我市现行的《大连市城市住宅区物业管理办法》是市政府1999年公布施行的。由于公布施行的时间较早，部分内容与《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定不一致，而且随着经济社会的发展，物业管理工作中出现了很多新问题，需要市政府作出具体和明确的规定。基于以上原因，为了维护法制统一，更好的实施《物业管理条例》，解决我市物业管理工作实际中的问题，市政府在充分征求各方面意见的基础上制定了《办法》。
问：《办法》适用于哪种类型的物业管理？
答：我市原办法规定的物业管理适用的地域范围仅限于我市城市范围内，物业管理类型仅限于住宅小区。经过十年的发展，各种类型的物业都在推行物业管理模式，包括住宅区、写字楼、工业厂房、学校、政府机关等。为此，《办法》根据国务院《物业管理条例》的规定，将适用范围扩大到大连市行政区域内的各类型物业。只要物业产权人同意，都可以按照《办法》的规定实行物业管理。
问：业主在物业管理活动中享有哪些权利和义务呢？
答：业主在物业管理中享受十项权利，主要包括：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规、规章规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，应当履行九项义务，主要包括：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行物业服务合同；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）参加业主大会时遵守大会程序；（七）向物业服务企业提供详实、准确的联系方式；（八）接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督；（九）法律、法规、规章规定的其他义务。
问：《办法》关于业主委员会委员和候补委员资格有哪些规定？
答：取得业主委员会委员资格，应当具备五个条件：（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）模范履行按时交纳物业服务费用及其他业主义务；（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力；（四）具备与物业管理相关的专业知识；（五）身体健康，有必要的工作时间。具备上述条件的同时，业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。业主委员会的人任期由业主大会确定。
业主经过选举当选为业主委员会或者候补委员后，如果不再是该物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止；发生下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（二）受过刑事处分的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）不履行业主义务的；（五）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；（六）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
