专家说法：主持人： 陈霞
嘉宾：甘肃正天合律师事务所律师 王振东；上海汇业律师事务所兰州分所 王才林；甘肃圣方舟律师事务所律师 张丽蓉
主持人：目前，民宅商用现象比较普遍，是什么原因导致这种现象频频出现？民宅商用会有哪些隐患？
王振东：住宅楼被一些公司相中做办公地点的“优势”有几个方面，首先，与写字楼相比，住宅楼价格要便宜许多；其次，前期投入少。购买住宅，贷款首付只有四成，而购买写字楼，银行只提供五成按揭；写字楼产权是50年，而住宅楼是70年，同样的房子，购买住宅可以多用20年；住宅的物业管理费、水电费等要比写字楼低很多。这些方面就致使民宅商用的现象屡禁不止。
王才林：住宅楼是为市民居住设计建造的，其中的各种设备设施都不适合生产经营，比如用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等都会受到限制。在这样的情况下，改变住宅楼的用途去办企业，会给市民的居住安全带来隐患。一旦发生事故，后果不堪设想。
主持人：将民宅出租商用，除了受利益驱动外，一个很大的因素是，目前好像没有明确禁止的规定，致使有些人认为民宅商用并没有违规或违法，这种认识究竟有没有依据？如果要将民宅商用，该履行哪些手续？
王才林：普通住宅从规划、立项，到开发、销售，所有环节都有一个限制条件，就是限于“居住”用途，这就等于排斥了“非居住”功能。民宅商用，就是改变了住宅的用途。对此，规划管理法规和房屋开发、销售管理法规中都是明令禁止的。对开发行为、销售行为适用的法规，对“使用人”也应同样适用，也就是说，“使用人”也不能改变住宅用途。从这个角度上讲，虽然现在没有明令禁止公司在民宅内办公的法律依据，但工商登记机关不给利用民宅办公司的经营行为注册的做法与现行法律法规是不构成冲突的。因为这不仅是对居民民事权利的保障，而且还有利于规范住宅的出租、转让、抵押等交易环节的税收管理，还关系到拆迁补偿管理等诸多方面。
王振东：其实早在2007年，国家工商总局针对“民宅商用”就下发了通知，住宅改变为经营性用房，经营者到工商局注册登记时，必须提交一份民宅商用所在地的证明，也就是“民宅商用”必须征得居民委员会或业主委员会出具的、有利害关系业主的同意证明。《物权法》第八十条也有类似规定，小区住宅商用，应该经过有利害关系的全体业主同意，并形成证明材料，才能办理营业执照。申请人应按照《物权法》要求征询该幢楼相关利害关系人的同意，这是法律赋予申请人的权利。申请人同时也应承担隐瞒真实情况所造成的风险。民宅商用，一般经营者是通过租赁关系取得使用权，一旦事后有业主向法院提出民事权利受到侵害的证据，将判定租赁协议无效，而工商部门也将因申请人“涉嫌提供虚假证明”吊销其营业执照。
张丽蓉：居民住宅的功能是经相关行政管理、城市规划等法律法规的划分，是被公法确认的划分，这种功能划分不能擅自改变。不能说，区分住宅功能的规范只是规划部门、建设部门审批用的规范，工商局就不能用。从公共管理角度看，房屋的“居住用途”不仅仅对规划、审批、开发有约束，也包括对使用的约束。从契约角度看，房屋的“居住用途”不仅仅是买卖双方之间的约定，在购房业主之间也构成默契和承诺。住宅楼内开公司不仅损害业主所有权的合理使用，违反相邻关系的基本规则，也破坏了广大业主购房时的投资预期和交易预期。
