三、新旧《实施办法》的几个主要区别
区别之一：原《实施办法》明确实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，仍实行等级收费管理制度，即原来的一级、二级、三级、四级、五级和优一级、优二级。新《实施办法》明确实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分项目收费办法和收费标准执行。即根据常州市人民政府《市政府办公室关于转发市物价局、房管局〈常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）〉的通知》（常政办发〔2009〕46号）和市物价局、房管局《关于发布〈常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费标准〉的通知》（常价房〔2009〕50号）文件精神执行。
区别之二：原《实施办法》规定，业主在办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业服务企业说明备案经物业公司认可后，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳；新《实施办法》在参照南京等兄弟城市的做法后规定，业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。事实上，物业服务企业并不因为部分业主未入住或未使用物业而减少对物业区域的公共服务，业主未入住或未使用物业按理也应该按规定标准的100%交纳物业公共服务费，但从人性化的角度和考虑到政策的连续性因素，我们仍然对业主连续超过六个月及以上未入住或未使用物业，可按规定标准的70%交纳物业公共服务费。
区别之三：原《实施办法》在主委员会成立前后，对业主共有收入的分配及处置没有进行区别对待。根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定要求，新《实施办法》进行明确：业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金；业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
区别之四：原《实施办法》没有对住宅室内装饰装修管理方面发生的费用进行明确，只是在其他有关文件中对装饰装修管理服务所发生的部分费用作了相应规定，时常因装饰装修管理服务费用引发业主与物业服务企业的纠纷。新《实施办法》根据省《管理办法》第十七条规定要求，明确物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按每平方米建筑面积不超过3元的标准向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装修方面的费用。也就是说，物业服务企业向业主或使用人收取了装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的装修垃圾清运费、住房装修押金、装修人员出入证工本费、装修施工许可证工本费和装修资料费等费用。
如业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业服务企业不得收取装修管理服务费用。无论开发建设项目何时竣工、业主或使用人何时入住，只要业主或使用人在新《实施办法》实施起开始进行装饰装修并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议的都按新《实施办法》规定执行。
为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还；装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内全额退还。
区别之五：原《实施办法》没有对实行出入证管理的小区配置出入证进行明确。新《实施办法》明确：实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）；业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。
